越秀地產(chǎn)預(yù)計(jì)獲利1.48億

　　公告稱，越秀地產(chǎn)間接全資附屬公司高展投資作為賣方，與買方榮豐創(chuàng)富及其擔(dān)保人已于12月9日訂立正式買賣協(xié)議。買方同意以4.94億元購(gòu)入賣方于廣州市致威城市房產(chǎn)間接持有的95％股權(quán)，并承擔(dān)致威房產(chǎn)的4.9億元債務(wù)。此交易完成后，越秀集團(tuán)會(huì)回籠現(xiàn)金9.84億元。

　　對(duì)于進(jìn)行此項(xiàng)交易的理由和益處，越秀地產(chǎn)在公告中稱，致威城市房產(chǎn)是集團(tuán)的一項(xiàng)非核心資產(chǎn)，此舉符合集團(tuán)藉著淘汰非核心業(yè)務(wù)及資產(chǎn)調(diào)整其資產(chǎn)組合的策略。目前交易是公司出售其非核心業(yè)務(wù)及資產(chǎn)的良機(jī)，預(yù)計(jì)可以獲得1.48億元的收益，出售所得款項(xiàng)凈額將用于集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

　　據(jù)了解，本次接下東方寶泰的其實(shí)是該項(xiàng)目的一個(gè)合作方。公開資料顯示，東方寶泰由越秀投資、城建集團(tuán)和香港匯港發(fā)展集團(tuán)有限公司共同聯(lián)手打造。其“東家”，即業(yè)主是越秀投資和城建集團(tuán)，而經(jīng)營(yíng)管理方一直是香港匯港發(fā)展集團(tuán)有限公司，也就是本次買下該項(xiàng)目95％股權(quán)的受讓方。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為交易價(jià)格實(shí)惠

　　在相關(guān)的公司網(wǎng)頁(yè)上，記者查到了關(guān)于香港匯港發(fā)展集團(tuán)有限公司的介紹，是“一家集房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、管理、商貿(mào)于一體的集團(tuán)公司”。該公司開發(fā)過東莞的金美花園港式屋苑小區(qū)和深圳的金凱水都住宅區(qū)，另外還有匯港物業(yè)管理有限公司等屬下機(jī)構(gòu)。

　　廣東省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰指出，其實(shí)這次交易是越秀地產(chǎn)的一次資產(chǎn)優(yōu)化，東方寶泰的股權(quán)從業(yè)主轉(zhuǎn)移到原先的經(jīng)營(yíng)管理方，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)不但不會(huì)發(fā)生變化，而且因?yàn)閾碛辛宋飿I(yè)的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)營(yíng)主動(dòng)性更大，更有利于日后的經(jīng)營(yíng)管理。東方寶泰一位有關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，“這次股權(quán)交易對(duì)我們的經(jīng)營(yíng)管理來說其實(shí)是一個(gè)非常大的利好，畢竟自己的物業(yè)經(jīng)營(yíng)起來會(huì)更盡心。購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)兩年多了，之前的租戶大多簽的是三年或五年期租約，大多要到明年底才到期，我們會(huì)維持目前的經(jīng)營(yíng)定位不變。負(fù)三層的進(jìn)度估計(jì)也將加快。”

　　對(duì)本次的交易價(jià)格，黃文杰表示整體上看價(jià)格比較合理，收購(gòu)價(jià)加上各種債務(wù)、稅費(fèi)等，其95％產(chǎn)權(quán)的總接手成本在10億元左右，以此價(jià)格折合，整體項(xiàng)目估價(jià)約11.32億元，而東方寶泰總面積有15萬平方米，平均下來每平方米約7545元，算是個(gè)實(shí)惠的市場(chǎng)價(jià)。

　　六年三換定位

　　東方寶泰是廣州東站商圈的超大型地下商場(chǎng)，與擁有廣州新羊城八景之一的“天河飄涓”東站水景瀑布及東站綠化廣場(chǎng)融為一體。該項(xiàng)目占地面積達(dá)4萬平方米，總建筑面積達(dá)15萬平方米，配套有近千個(gè)停車位，除了還沒開業(yè)的時(shí)尚天河廣場(chǎng)外，該項(xiàng)目曾是廣州規(guī)模最大的地下商業(yè)項(xiàng)目。

　　雖然規(guī)模超大、車位配套充足，又擁有便捷交通，但東方寶泰自誕生以來其經(jīng)營(yíng)主題及商業(yè)模式卻歷經(jīng)幾次變遷。該項(xiàng)目原名天匯城，2004年時(shí)，天匯城曾以“亞洲玩具禮品博覽總部”、“廣州國(guó)際玩具城”的定位對(duì)外招商，希望打造當(dāng)年廣州最大的玩具批發(fā)市場(chǎng)；2006年，因玩具批發(fā)市場(chǎng)不景氣，天匯城又變身“全球時(shí)裝服飾交易中心”，直接PK廣州火車站的天馬服裝批發(fā)中心、白馬服裝批發(fā)中心等項(xiàng)目，高調(diào)面向全球重新招商，當(dāng)時(shí)還吸引了一些港商、韓日品牌商進(jìn)駐，可惜最后也未能做起來。

　　2009年10月，天匯城再度變身，更名“東方寶泰購(gòu)物廣場(chǎng)”重新開業(yè)，主打“非MALL”概念。這一次終于令這個(gè)當(dāng)年廣州最大的地下商場(chǎng)項(xiàng)目真正開始旺起來。

　　現(xiàn)場(chǎng)

　　商場(chǎng)基本無空鋪

　　在東方寶泰，記者看到其首層、負(fù)1層和負(fù)2層的所有商鋪都有商家在營(yíng)業(yè)。除了吉之島旗艦店、優(yōu)衣庫(kù)等時(shí)尚品牌店外，還有肯德基、香港滿記甜品、72街、味千拉面、星巴克、必勝客、表哥茶餐廳等食肆。在負(fù)三層，記者見到有家福特汽車店已開業(yè)，據(jù)項(xiàng)目相關(guān)人員透露，負(fù)三層將引入國(guó)美、特力家居等主力店，另外還將有電影院等休閑娛樂設(shè)施，預(yù)計(jì)將在明年正式開業(yè)。

　　據(jù)了解，目前東方寶泰負(fù)2層的平均租金是200-250元/平方米/月，負(fù)1層租金是200-400元/平方米/月，首層租金則在400-800元/平方米/月。與廣州其他地下商場(chǎng)相比，東方寶泰的租金應(yīng)該算是中等水平。目前廣州租金最貴的地下商場(chǎng)是越秀區(qū)的動(dòng)漫星城、流行前線，負(fù)一層租金貴的高達(dá)1000-1500元/平方米/月，負(fù)二層在200-400元/平方米/月；天河租金最貴的地下商場(chǎng)是天河又一城，租金超過1000元/平方米/月。東方寶泰因?yàn)橹匦麻_業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，仍屬“新場(chǎng)”，有業(yè)界指其目前的租金能達(dá)到200-800元/平方米/月，已不容易。

　　分析

　　未來或有更多商業(yè)項(xiàng)目易主

　　黃文杰指出，去年底以來，主要針對(duì)住宅市場(chǎng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策令商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)大火，商用物業(yè)價(jià)格直線上升，市場(chǎng)大宗交易頻現(xiàn)。比如動(dòng)漫星城等三個(gè)項(xiàng)目上月就由粵海集團(tuán)在拍賣場(chǎng)收購(gòu)，而新塘的大型商業(yè)項(xiàng)目盛唐世紀(jì)廣場(chǎng)也剛轉(zhuǎn)手給深圳的一家企業(yè)，相信未來還將出現(xiàn)更多這類大宗交易。黃文杰分析道，這么多商業(yè)項(xiàng)目易主，一是因?yàn)槟壳吧虡I(yè)市場(chǎng)火爆，引更多投資商的關(guān)注，好項(xiàng)目都能賣得更高的價(jià)格，發(fā)展商出于公司整體經(jīng)營(yíng)需要，目前正是出手商業(yè)項(xiàng)目的好時(shí)機(jī)；另外，在多輪宏觀調(diào)控之下，有些發(fā)展商因集團(tuán)整體業(yè)務(wù)遇到資金瓶頸，率先出手目前最熱的商業(yè)項(xiàng)目，能更快回收到更多資金，轉(zhuǎn)入下一輪運(yùn)作，也不失是一個(gè)應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控的好對(duì)策。

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