紅商網(wǎng)訊：中國(guó)最早進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的越秀地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“越秀地產(chǎn)”)，雖然備受地方政府的呵護(hù)，卻很難發(fā)展壯大。保守、固步自封，難以走出區(qū)域市場(chǎng)，是越秀地產(chǎn)發(fā)展緩慢的一個(gè)很重要原因。特別是今年前9個(gè)月，越秀地產(chǎn)的銷售目標(biāo)完成率只有52.40%。

　　而只是10月當(dāng)月，越秀地產(chǎn)就完成年度銷售目標(biāo)的20.02%，但是在這組華麗的數(shù)據(jù)背后，卻難掩越秀地產(chǎn)在大學(xué)城區(qū)域投入30億元，卻只回籠2.55億元現(xiàn)金的尷尬；四處拋售物業(yè)變現(xiàn)資產(chǎn)，以填補(bǔ)資金缺口，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之現(xiàn)金流入凈額仍為-22.36億港元的窘境。

　　大學(xué)城投入30億回籠2.55億

　　11月7日，越秀地產(chǎn)公布業(yè)績(jī)報(bào)告：10月份合同銷售面積達(dá)7.59萬(wàn)平方米，合同銷售金額18.17億元，同比大幅增長(zhǎng)逾1倍，創(chuàng)下近3年來(lái)的新高。

　　但是，越秀地產(chǎn)首10個(gè)月的合同銷售金額65.36億元，同比仍下跌14.9%，僅完成全年目標(biāo)的72.6%。

　　不過(guò)，相比之下，前9個(gè)月的銷售目標(biāo)完成率還不過(guò)52.40%。僅僅1個(gè)月之間，越秀地產(chǎn)就完成年度銷售目標(biāo)的20.02%，堪稱創(chuàng)紀(jì)錄亦不為過(guò)。

　　9月份以來(lái)，越秀地產(chǎn)陸續(xù)推出市場(chǎng)的有廣州的星匯金沙、大學(xué)城星匯文華、珠江新城財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)、花都逸泉韻翠和南沙濱海？雋城等5個(gè)項(xiàng)目；而在異地市場(chǎng)，則有江門星匯名庭、中山星匯云錦、煙臺(tái)星匯鳳凰及沈陽(yáng)越秀岄湖郡等。據(jù)越秀地產(chǎn)《2011年10月份經(jīng)營(yíng)情況》顯示，住宅項(xiàng)目貢獻(xiàn)主要來(lái)自于星匯金沙和星匯文華。

　　其間，越秀地產(chǎn)旗下項(xiàng)目降價(jià)促銷活動(dòng)更是層出不窮。其中，江門星匯名庭以“慶祝扎根江門兩年”之名推出5000萬(wàn)元房款回饋市民推出限時(shí)搶購(gòu)；花都首盤逸泉韻翠月初報(bào)價(jià)7000-7500元/平方米，隨后新推貨進(jìn)行年底優(yōu)惠促銷，報(bào)價(jià)6000-7000元/平方米。

　　其中，星匯金沙更是祭出“1成首付”的撒手锏；大學(xué)城星匯文華推出一次性付款9.4折，商業(yè)貸款9.6折等，另外在付款方式之后再享受9.8折優(yōu)惠，計(jì)得最低折扣達(dá)到9.2折。

　　即便如此，調(diào)控繼續(xù)趨緊，越秀地產(chǎn)旗下高價(jià)項(xiàng)目銷售已顯疲軟。

　　時(shí)代周報(bào)記者查閱廣州市國(guó)土房管局官方網(wǎng)站陽(yáng)光家緣，截至11月28日，星匯金沙已取得預(yù)售許可證為551套，僅出售132套，均價(jià)為1.36萬(wàn)元/平方米，去化率不過(guò)23.95%；而大學(xué)城星匯文華已取得預(yù)售許可證為569套，目前近出售154套，去化率不過(guò)27.06%，均價(jià)由2.10萬(wàn)元/平方米降至1.96萬(wàn)元/平方米。

　　早已被寄以厚望的大學(xué)城項(xiàng)目或許亦是眾矢之的。

　　自2009年12月11日，越秀地產(chǎn)在短短半小時(shí)內(nèi)獨(dú)吞廣州大學(xué)城出讓的5幅地塊，其后在大學(xué)城推出12幅地塊中越秀地產(chǎn)占到9幅之多，實(shí)現(xiàn)了對(duì)大學(xué)城的壟斷。大學(xué)城區(qū)域樓面地價(jià)被越秀地產(chǎn)推高至9503元/平方米，幾近持平于大學(xué)城在售樓盤。

　　對(duì)大學(xué)城區(qū)域寄予厚望的越秀地產(chǎn)，在兩年間投入超過(guò)30億元拿地。但是截至今年10月份，卻只實(shí)現(xiàn)銷售收入2.55億元。

　　即使越秀地產(chǎn)自9月份起屢次巧立名目的降價(jià)促銷，但還是難以挽回銷售頹勢(shì)。相應(yīng)地，縱觀其10月份的銷售成績(jī)，不難發(fā)現(xiàn)，主要貢獻(xiàn)卻是來(lái)自于物業(yè)拋售，即珠江新城非限購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)和位于海珠區(qū)的江南新苑裙樓商鋪的拋售。

　　上述裙樓商鋪?lái)?xiàng)目均價(jià)達(dá)到41700元/平方米，可以說(shuō)是越秀地產(chǎn)今年以來(lái)旗下項(xiàng)目的“單價(jià)之王”，僅僅依靠江南新苑就已錄得9.96億元的銷售收入，超過(guò)其10月整體銷售額的50%。

　　異地銷售貢獻(xiàn)不足3%

　　作為20世紀(jì)90年代廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)“三大家”(廣信、珠實(shí)和城建)之一：越秀地產(chǎn)的前身，廣州城建背景雄厚，資源豐富，主導(dǎo)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)久矣。憑借廣州籌備“六運(yùn)會(huì)”開(kāi)發(fā)天河體育中心政府圈起的4.5平方公里土地劃撥，繼而晉升為廣州“最大的地主”。

　　不過(guò)，越秀地產(chǎn)的異地?cái)U(kuò)張，絕非坦途。

　　1月26日，越秀地產(chǎn)與茂名市政府簽訂“戰(zhàn)略合作協(xié)定”，要在茂名建設(shè)總面積逾5000畝的“越秀新城”，合約333萬(wàn)平方米。

　　事實(shí)上，茂名市政府2011年能夠拿到的用地指標(biāo)最多是5000畝，無(wú)疑是悉數(shù)落入越秀地產(chǎn)囊中。按照計(jì)劃，茂名新增土地儲(chǔ)備將是已有土地儲(chǔ)備的1/3。

　　然而，就在越秀地產(chǎn)津津樂(lè)道于開(kāi)發(fā)“集旅游度假、高端商務(wù)、高端居住、商業(yè)配套、休閑運(yùn)動(dòng)公園于一體”的城市綜合體之際，時(shí)隔不過(guò)1月，批出5000畝土地給越秀地產(chǎn)的前茂名市委書記羅蔭國(guó)被刑拘。

　　盡管越秀地產(chǎn)堅(jiān)持5000畝的“越秀新城”興建計(jì)劃不變，但是至3月24日，茂名國(guó)土局長(zhǎng)陳海亭卻表示，一期不能按協(xié)定批地，已要求越秀地產(chǎn)將計(jì)劃壓縮到2000-2500畝。

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