宏城超市作價太低？

　　2010年12月6日，越秀地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“越秀地產(chǎn)”，00123.HK)發(fā)布公告表示，公司及其全資附屬公司城建中國BVI與宜亮已訂立協(xié)議，向宜亮出售其持有的廣州宏城超市98.126%股權(quán)的都曼附屬公司的全部已發(fā)行股本及其股東貸款，作價人民幣3670萬元。其中宜亮為華潤創(chuàng)業(yè)有限公司全資擁有的投資控股公司。

　　宏城超市一共有107家門店，而此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓作價3670萬元，這意味著每個門店上的支出僅為34萬元。

　　面對宏城超市作價3670萬元，是否作價過低的提問，越秀地產(chǎn)相關人士對時代周報記者解釋：“外界認為出售宏城超市的價格太低，但實際上此次并沒有賣出宏城超市鋪位的部分，只是轉(zhuǎn)讓超市營運權(quán)。店鋪仍然是上市公司資產(chǎn)，以后會出租出去，但是價格會有調(diào)整。”談及越秀地產(chǎn)股東對此次股權(quán)“低價”轉(zhuǎn)讓有何看法時，該相關人士表示，在公告發(fā)布之后，曾經(jīng)在香港和很多股東進行交流，股東們的反應都比較正面，因為宏城超市“與地產(chǎn)無關，他們早就希望我們能盡快把超市業(yè)務剝離出去”。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉認為，宏城超市不存在作價過低的問題。據(jù)他介紹，宏城超市從誕生之初就沒被納入越秀地產(chǎn)的主業(yè)發(fā)展計劃中，而是“公司為越秀地產(chǎn)開發(fā)的小區(qū)而做的物業(yè)配套，更多是為了服務于小區(qū)住戶的目的而經(jīng)營。”在黎振偉看來，商業(yè)經(jīng)營需要經(jīng)過長期、大量的精力投入，這難以成為越秀地產(chǎn)的發(fā)展目標，而“越秀地產(chǎn)如果不把商業(yè)經(jīng)營作為主要發(fā)展目標，超市未必賺錢，還可能成為包袱”。因此，他認為此次宏城超市的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，對越秀地產(chǎn)的估值，“不但不會影響，反而會更好，因為讓其資源更為集中。”

　　遲來的結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　且不論宏城超市是否作價過低，3670萬元的作價對于家大業(yè)大的越秀地產(chǎn)而言，怎么說也只能算是小生意。不過越秀地產(chǎn)相關人士在接受采訪之時認為，此次宏城超市的轉(zhuǎn)讓有著超乎尋常的意義。他表示，2008年底，越秀地產(chǎn)就剝離了造紙業(yè)務，2009年又將越秀交通剝離，而“此次轉(zhuǎn)讓宏城超市股權(quán)和過去兩年所做的事情一樣，都是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的其中一步，也可以說是最后一步。宏城超市是需要剝離業(yè)務之中的最后一塊！”該相關人士表示，在宏城超市剝離之后，越秀地產(chǎn)的主業(yè)將更加明晰，“現(xiàn)在我們收入100%是來源于地產(chǎn)和地產(chǎn)相關的業(yè)務，這符合我們將來的新戰(zhàn)略”。

　　早在 2002年，越秀城建集團高層就透露準備向房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營并重的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。中銀國際研究有限公司聯(lián)席董事魏衛(wèi)在接受時代周報記者采訪時也表示：“在越秀地產(chǎn)剝離紙業(yè)之前，就曾經(jīng)很明確地告訴我們，他們要做地產(chǎn)，不再涉及其他非地產(chǎn)行業(yè)。”

　　不過，在魏衛(wèi)看來，這一經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整和非地產(chǎn)業(yè)務的剝離來得晚了一些，“本來應該是2008年就重組結(jié)束，但直到2009年才結(jié)束，越秀地產(chǎn)就錯過了黃金發(fā)展時機。”

　　2002年就有意進行經(jīng)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，然而直至現(xiàn)在宏城超市股權(quán)轉(zhuǎn)讓后才最終完成上述目標，這或者是黎振偉在接受采訪時忍不住對國企機制不靈活的問題而發(fā)出感慨的原因。不過，遲來總比不來好，他表示：“在廣州，越秀地產(chǎn)無疑非常成功，起碼在土地投標上還可以和其他開發(fā)商抗衡，可以將廣州最大的商業(yè)項目西塔收入囊中。它放棄了一些機會，但也獲得了一些。”

　　轉(zhuǎn)讓或為更大合作前奏

　　宏城超市轉(zhuǎn)讓，預示著越秀地產(chǎn)主營業(yè)務調(diào)整完畢。因此，黎振偉認為，越秀地產(chǎn)當前的主要問題變成了“土地儲備不夠”以及“走出去的步伐比較慢”。

　　“走出去的步伐比較慢”是指越秀地產(chǎn)沒有能夠走出廣州，魏衛(wèi)對此也有同感，“從一個城市到另一個城市發(fā)展，這是每個公司都需要跨的一步。而越秀地產(chǎn)到現(xiàn)在還沒有在廣東省外成功開發(fā)的消息傳出。”

　　對于上述兩方面的看法，越秀地產(chǎn)相關人士表示，“在土地儲備方面，越秀地產(chǎn)去年買了近138萬平方米土地，其中在山東煙臺買了近15萬平方米，今年差不多買了200萬平方米，在增加土儲方面我們做得非常積極，現(xiàn)在土儲接近1000萬平方米。”他同時也談及，近期越秀地產(chǎn)以總價5.89億元購入杭州市臨安5幅相鄰地塊，總建筑面積約81.8萬平方米。“這塊地主要會用作住宅開發(fā)。明年開工，2012年底或能銷售。”

　　然而簡單的追逐難以形成超越，因此當市場將觀察的目光集中在宏城超市3670萬元超低價轉(zhuǎn)讓這一點上的時候，黎振偉提醒記者，更應關注的是出席股權(quán)轉(zhuǎn)讓簽約儀式的人：“這次轉(zhuǎn)讓非常高調(diào)，其中含義頗深，轉(zhuǎn)讓雙方背后也許會有更大的合作。”

　　在宏城超市、越秀水泥股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署儀式上，巨頭云集。不僅華潤集團董事長宋林，總經(jīng)理喬世波，還有越秀集團多位領導人出席了儀式，廣州市市長萬慶良以及其他市領導也現(xiàn)身會場。盡管巨頭們的出席不僅僅是為了越秀水泥、宏城超市這兩家企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，更多是為出席同時舉行的廣州市政府與華潤集團簽署的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽訂儀式。不過黎振偉認為，從政府層面上，將宏城超市出售給華潤萬家“也許也有戰(zhàn)略的考慮，就是怎么把華潤引進廣州”。而從企業(yè)層面而言，也具有產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合的意義，“宏城超市看起來這么多店很風光，但是超市一定是要有足夠的規(guī)模才能賺錢，華潤在這方面得心應手，有能力把超市擴大。對越秀地產(chǎn)而言這便利了經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型，對雙方來說都是得利的事。”

　　越秀地產(chǎn)相關人士對黎振偉的推測并未否認，他表示，“這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是一個雙贏的合作，華潤在超市業(yè)務方面非常強，過去宏城超市是我們的附加產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在賣給華潤，他們可以得到較大的經(jīng)營網(wǎng)絡，我們則能把業(yè)務清晰化。此次合作涉及到廣州市政府，越秀集團和華潤集團，將來我們也會繼續(xù)探討其他合作的可能性。”