樂商鋼訊：寒風(fēng)中矗立的國美商都，正在等待命運的轉(zhuǎn)機。
近日，知情人士向本報記者透露，位于北京豐臺的國美商都項目已經(jīng)轉(zhuǎn)賣給海航集團。12月21日，海航內(nèi)部人士也向本報記者證實了這一消息，但同時表示該項目盤活的具體方案還未確定。
2005年4月，國美置業(yè)以8.05億元拍得北京市豐臺區(qū)西南四環(huán)地塊，用于開發(fā)“國美商都”項目。時任國美置業(yè)總經(jīng)理的禹晉永延續(xù)了“高科技”包裝路徑，力主將項目包裝成“世界電子電器高科技體驗中心”。但最終，這個號稱投資38億元的項目，定位幾經(jīng)調(diào)整，一直未能正式銷售。項目雖然已經(jīng)封頂，但內(nèi)部裝修遲遲未完成，擱置數(shù)年。
“目前資產(chǎn)交割還沒有完成。”前述知情人士說。自從黃光裕入獄后，國美地產(chǎn)一直在收縮。反觀海航，近兩年在土地市場上十分進取。某公司負(fù)責(zé)拿地的中層如是向本報記者形容，“海航最近十分猛，到處和我們搶地”。
國美地產(chǎn)收縮
國美商都體量巨大，建筑面積約55萬平方米。“大型商業(yè)綜合體現(xiàn)在是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流趨勢，況且地段十分好。”前述知情人士依舊相信，國美商都會有好的前景。但其巨大的體量亦成為劣勢，需要大量的資金盤活。從萬達(dá)模式來看，商業(yè)地產(chǎn)強調(diào)規(guī)劃和設(shè)計先行，但已完成主體結(jié)構(gòu)的國美商都是否能適應(yīng)新的發(fā)展潮流，仍是疑問。另有業(yè)內(nèi)人士分析，國美商都所在區(qū)域并非傳統(tǒng)商圈，商業(yè)氛圍的培育需要時間。
從2009年開始，國美地產(chǎn)持續(xù)收縮。今年11月30日，國美電器（00493.HK）公布的2011年1至9月業(yè)績報告顯示，共凈利約為蘇寧的一半。與此同時，國美電器還發(fā)布了一份公告，宣布終止此前曾引發(fā)國美股價動蕩的“成立物業(yè)合營企業(yè)的計劃”。
據(jù)此前披露，公司全資子公司北京鵬澤置業(yè)有限公司與黃光�？毓傻谋本i潤地產(chǎn)控股有限公司、北京國美電器有限公司計劃共同出資2億元成立合營公司，在中國二三線城市創(chuàng)造并獲取更多優(yōu)質(zhì)門店資源，及進行倉儲物流基地的開發(fā)建設(shè)。該消息引發(fā)股價跳水，國美緊急叫停了這一項目。
去年9月，國美地產(chǎn)高層曾向本報記者否認(rèn)國美商都將轉(zhuǎn)讓的消息。但遭遇宏觀調(diào)控，資金并不充裕，且缺乏有經(jīng)驗的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)管理團隊，國美很難將該巨無霸項目盤活。
海航猛進
國美商都的接盤者海航置業(yè)在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士眼里就像一個謎。2009到2011年3年間，海航集團在國內(nèi)市場至少斥資近百億元大舉收購，包括金海重工、九龍山及借殼上市的渤海租賃，還有超市、地產(chǎn)、保險等。
海航集團于2003年成立海航地產(chǎn)公司，發(fā)展海南島地產(chǎn)業(yè)務(wù)。據(jù)海航官方網(wǎng)站介紹，海航置業(yè)控股（集團）有限公司于2007年5月28日正式成立，注冊資本金17.5億元。下轄北京、天津、上海、廣州等15家區(qū)域公司，截至目前，海航置業(yè)已開發(fā)完成近百個項目，土地開發(fā)面積達(dá)到1000萬平方米，土地儲備面積超過3000萬平方米。
疾風(fēng)般的收購導(dǎo)致海航集團的負(fù)債率飆升。2011年12月1日渤海租賃收購海航香港的報告顯示，海航集團截至2010年底凈資產(chǎn)為99億元，資產(chǎn)總額1111.18億，但負(fù)債總額卻高達(dá)868.6億之巨，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)78%。
映襯在地產(chǎn)領(lǐng)域，海航置業(yè)的擴張行為也顯得十分扎眼。主要是從2009年突然發(fā)力。
2009年，海航置業(yè)在上海擊敗保利蘇寧拿下上海地王，掀起航空業(yè)入主地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高潮。2010年，當(dāng)國內(nèi)多家房企因宏觀調(diào)控紛紛放慢發(fā)展速度時，海航卻依然高歌猛進，拿地力度不減反增。
2010年3月，海航置業(yè)與佳兆業(yè)合作共同開發(fā)國內(nèi)項目；4月，海航地產(chǎn)5億元接手海口第一爛尾樓信托大廈，投資110億元建設(shè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)；5月，海航置業(yè)與北京市通州區(qū)政府簽訂協(xié)議以300億元投資北京國際航空城，土地面積4000畝；進軍成都，打造香頌湖國際社區(qū)，號稱前期規(guī)劃用地2000余畝，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積6000余畝。
在商業(yè)方面，海航更是發(fā)起了瘋狂的并購行動。海航商業(yè)自2007年成立以來，四面出擊，在華東、華北、華南地區(qū)進行大手筆的并購。2010年后尤猛。2010年3月，收購陜西三棵樹超市；4月并購天津國際商場、湖南家潤多，收購寶樂商業(yè)；8月，又染指江蘇南通超越超市；10月，斥資10億元將上海第三大超市家得利收入囊中。
在華南，自去年收購廣東梅州樂萬家超市后，海航商業(yè)日前在廣州推出首個購物中心項目YH城（即YoungMall HappyMore），并在主力店簽約會上夸下“�？�”：2011-2013 年，YH城將在華南、中南區(qū)域增設(shè)30家，至2015年，增設(shè)數(shù)量達(dá)300 家，具備中國500 強實力，在一、二線城市完成整體布局。此舉被業(yè)界解讀為，海航想借鑒“萬達(dá)模式”，進軍商業(yè)地產(chǎn)并在全國進行規(guī)模擴張。
但據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，四處出擊的海航資金鏈并不寬裕，甚至可以稱得上十分緊張。前述海航內(nèi)部人士向本報記者解釋說，海航集團的戰(zhàn)略就是先做大再做強，產(chǎn)融結(jié)合，資金越是不寬裕，越需要通過頻繁的交易來運轉(zhuǎn)，海航已經(jīng)形成了“高負(fù)債率”運轉(zhuǎn)模式。
對于海航四處收購的行為，他向本報記者如是分析，海航有金融平臺做依托，收購不同的資產(chǎn)，待資產(chǎn)升值。有些自己接管運營，有些待升值后轉(zhuǎn)賣，有些資產(chǎn)收購后還保留原來的團隊，海航做品牌輸出，實現(xiàn)資產(chǎn)溢價，做大市值。盈利性好的資產(chǎn)還會被裝入上市公司中，“只要中國經(jīng)濟不出現(xiàn)大的問題，海航收購的資產(chǎn)就會升值”。而海航通過建機場、建物流園區(qū)的優(yōu)勢，可以和當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商獲得較低價格的土地，目前海航的土地成本都不是很高。
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