聯(lián)街網(wǎng)訊：在黃光裕的地產(chǎn)圖譜里，國(guó)美商都堪稱一個(gè)旗艦項(xiàng)目。鵬潤(rùn)地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)翟巍在去年10月份的一次活動(dòng)中如是致辭：國(guó)美商都是鵬潤(rùn)地產(chǎn)在建的超大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是鵬潤(rùn)投資集團(tuán)迄今為止投資規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一。

　　號(hào)稱60萬平方米的國(guó)美商都，即便在當(dāng)今的亞洲商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，其面積也能位居前列。這兩座建了4年仍未完工的龐大建筑物曾經(jīng)承載著黃光裕的地產(chǎn)夢(mèng)想。

　　不過，經(jīng)歷了禹晉永、吳坤嶺、童淵，再到周東權(quán)，4任總經(jīng)理在4年里連續(xù)更迭之后，國(guó)美商都還在原地踏步——連市場(chǎng)定位都沒有確定，最終成為黃光裕地產(chǎn)夢(mèng)想的一味毒藥。

　　先天不足

　　國(guó)美商都何以最終走向被賣的命運(yùn)呢？這是一個(gè)從誕生之日起就先天不足的項(xiàng)目。在2005年5月份，國(guó)美置業(yè)以總價(jià)8.05億元競(jìng)得這一北京市年度最大的招拍掛項(xiàng)目，命名為“國(guó)美商都”。

　　這個(gè)禹晉永自己拍板拿下的項(xiàng)目讓當(dāng)時(shí)正在出差的黃光裕頗有點(diǎn)措手不及。注冊(cè)資本只有1.5億元的鵬潤(rùn)地產(chǎn)并無力償付高達(dá)8億元的土地出讓金，如何啟動(dòng)這一項(xiàng)目？當(dāng)然更大的難題在于，如何運(yùn)作這樣大體量的商業(yè)體？禹晉永提出的科技地產(chǎn)在8個(gè)月后就出局了。

　　2006年，具有豐富地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)的香港人童淵出任鵬潤(rùn)地產(chǎn)總經(jīng)理，并對(duì)鵬潤(rùn)地產(chǎn)展開重組。同年，鵬潤(rùn)地產(chǎn)繳清了國(guó)美商都土地款，并將此項(xiàng)目案名改為鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心，不過，童淵拋出的服裝時(shí)尚中心也沒能改寫最終出局的命運(yùn)。

　　2007年6月，臺(tái)灣人周東權(quán)入主，在童淵的基礎(chǔ)上進(jìn)行了改良。“這么大的一個(gè)項(xiàng)目，全部做有困難，所以考慮的結(jié)果是其中一座維持原來的概念，稍微做些調(diào)整，另外一座做成購物中心。”周東權(quán)說。

　　不過，在2008年10月，周東權(quán)因?yàn)榕c鵬潤(rùn)地產(chǎn)管理層的一些分歧，掛印而去。結(jié)局是更換了四任總經(jīng)理、三度易名之后，國(guó)美商都仍然是一個(gè)半拉子工程，而在這個(gè)項(xiàng)目里已經(jīng)沉淀了黃光裕大筆的真金白銀。

　　據(jù)原國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理吳坤嶺估算，國(guó)美商都地上規(guī)劃建筑面積35萬平方米、地下4層面積20多萬平方米，當(dāng)年的總地價(jià)為8億元，建安成本約為2000元/平方米，加上營(yíng)銷推廣費(fèi)用，總投入大概在24億元左右。

　　走向賣身

　　據(jù)周東權(quán)介紹，現(xiàn)在國(guó)美商都的推廣思路還是延續(xù)當(dāng)時(shí)的思路。

　　事實(shí)上，在去年年底，這一項(xiàng)目已經(jīng)如此接近擺脫一直空轉(zhuǎn)的尷尬，只不過最終卻沒有一個(gè)完美的結(jié)局。

　　在一位曾經(jīng)參與國(guó)美地產(chǎn)招商的高層看來，問題出在黃光裕過高地追求投資回報(bào)率。“要求第一年租金達(dá)到7元/平方米/日，且是以建筑面積計(jì)算。這是一個(gè)不可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。”