獨立的運營
中信資本與中信地產(chǎn)同為中國中信集團公司旗下企業(yè)，會不會因此而考慮投資中信地產(chǎn)的項目呢？
對此，程驍遠表示，中信資本與中信地產(chǎn)在運作各方面都是非常的獨立的。“我們愿意跟不同的開發(fā)商去進行合作。如果中信地產(chǎn)有很好項目的時候，我們也會考慮跟他們合作。”
但是，他強調(diào)基金參與的項目都必須要得到投資者的同意，得到獨立的顧問委員會的通過才能做，要保障基金的獨立運營。
程驍遠說，設(shè)立基金完全沒有給中信地產(chǎn)的擴張?zhí)峁┵Y金支持的考慮。“你可以看到，我們過往的三支基金，沒有一支是和中信地產(chǎn)合作的。這些基金中，我們第一個項目不是中信地產(chǎn)的，正在看的項目也沒有中信地產(chǎn)的。所以，我們純粹是從一個非常獨立的角度去看這個項目是好還是不好，跟這個項目是不是屬于中信地產(chǎn)是沒有任何關(guān)系的。”
據(jù)介紹，中信資本房地產(chǎn)部迄今已在中國成功投資18個項目，管理資產(chǎn)總值超過30億美元。其投資者比較平均的分布于亞太地區(qū)、歐洲、美國和中東四個地區(qū)，基本上各占25%。
目前，包括中國零售物業(yè)基金在內(nèi)，中信資本已經(jīng)設(shè)立了四支房地產(chǎn)基金。前三支基金已經(jīng)募集了6.3億美元，第四支基金的募集完成后，估計總額將超過12億美元。
程驍遠介紹，第一支基金于2005年投資，2007年完成全部退出；第二支基金在2007年完成募集，在明年年初會全部退出；第三支基金在2008年底完成募集，在今年年底將完成全部投資，現(xiàn)在已經(jīng)退出了其中大部分的投資。
這三支基金分別是中信資本中國房地產(chǎn)投資基金、中信資本萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金、中信資本中國房地產(chǎn)發(fā)展基金III，分別投資高度靈活性及較為復(fù)雜的房地產(chǎn)項目，以中國中產(chǎn)階級為主要銷售目標(biāo)的住宅項目，以及項目發(fā)展、收購及對內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商進行股權(quán)投資。
中國的機會
程驍遠稱，房地產(chǎn)對任何一個機構(gòu)投資者來說，都是非常重要的投資產(chǎn)品。很多的國際大型的基金管理公司，都把房地產(chǎn)都作為一個部門來管理，也就是指單項的房地產(chǎn)投資基金。中信資本也是抱著同樣的想法去設(shè)立房地產(chǎn)投資部。
他還表示，中國投資機會主要來源于經(jīng)濟增長，還有增長模式的轉(zhuǎn)變�；久姘ǔ鞘谢倪M展，中產(chǎn)階級的崛起，整個經(jīng)濟更平均的在各個地區(qū)發(fā)展。從目前來看，政府在未來的內(nèi)需的推動，包括對保障房市場的支持，土地供應(yīng)的開放，或者是對一些投機行為的控制方面，都有一些長遠的規(guī)劃和打算，因此政策上的風(fēng)險并不大的。
而對于目前一些開發(fā)商相繼設(shè)立地產(chǎn)基金的現(xiàn)象，程驍遠表示，房地產(chǎn)作為一個比較大的資產(chǎn)類別，房地產(chǎn)基金的數(shù)目的增加和未來投資者的增加，是可預(yù)期的。但是，現(xiàn)在很多開發(fā)商自己去做房地產(chǎn)基金，就不是一個特別長遠的安排。
程驍遠認為，基金管理人和房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該是兩個獨立的團體，因為這會涉及到一個非常關(guān)鍵的一點，即利益沖突問題。“如果你既是開發(fā)商又是基金管理者，你怎么去處理這個問題，對投資者來說，可能他們會有一些這樣的疑慮。”
當(dāng)然，開發(fā)商可能在資金比較短缺的情況下希望嘗試不同的融資渠道，房地產(chǎn)基金也是其中的一個。但是，隨著房地產(chǎn)基金發(fā)展得越來越成熟，會有越來越多的專業(yè)房地產(chǎn)基金管理團隊，而不是開發(fā)商參與到基金管理中。
“開發(fā)商絕對是房地產(chǎn)基金很好的合作伙伴，但并不一定需要是同一個管理機構(gòu)。”程驍遠稱。
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