紅商網(wǎng)訊：近日，中信資本控股有限公司旗下的房地產(chǎn)部公布，其第四只房地產(chǎn)基金“中信資本中國零售物業(yè)基金”已完成首輪募集，募資額達2.25億美元。
據(jù)介紹，中信資本中國零售物業(yè)基金的目標(biāo)募集金額為6億美元。基金將主要投資具有強勁經(jīng)濟增長潛力的國內(nèi)二三線城市的零售物業(yè)，并將積極尋求項目收購及與知名的合作伙伴進行共同開發(fā)。
湖南長沙悅方·ID MALL是該基金種子期投資的一個高端商業(yè)地產(chǎn)項目，處于長沙商業(yè)區(qū)核心地帶五一商圈，建筑面積12萬平米，現(xiàn)已接近竣工，預(yù)計將在明年上半年開業(yè)。
中信資本高級董事總經(jīng)理兼房地產(chǎn)投資部門主管程驍遠在接受觀點地產(chǎn)新媒體專訪時表示，商業(yè)地產(chǎn)的投資將是非常重要的一個策略。除了完成基金余下金額的募集外，還將投資其他的項目，目前正在與武漢、大連、重慶等城市的開發(fā)商和土地部門洽談土地機會。
項目的選擇
程驍遠稱，對于投資項目的要求，一是要在一個城市比較核心的位置，二是具備成為一個現(xiàn)代化購物中心的規(guī)模，三是可接受的成本。如果有合作伙伴，則要看他們的背景，或者是曾經(jīng)做過的一些項目。
具體來說，一般會首選傳統(tǒng)的商業(yè)核心地段，也會在新的居住小區(qū)、新的CBD、新的商業(yè)區(qū)域中，尋找一些已經(jīng)發(fā)展了一段時間，但是商業(yè)各方面配套設(shè)施還不完善的地方。
而在控制成本方面，程驍遠表示，每個項目都沒有固定的價格壓力，主要還是看未來這個項目能夠做成一個什么樣的業(yè)態(tài)，能夠形成什么樣的整體收益。
程驍遠說：“因為是長期經(jīng)營，所以我們基本上是要從一個反推的角度來看。”首先是要預(yù)測未來這個商業(yè)物業(yè)每年產(chǎn)生多少租金，再據(jù)此反推能夠承受的成本。因此，一個在市中心和稍微偏遠一點地方的建筑物，或者是同一個地段上比較好的和稍微差點的建筑物，在價格上都有非常大的差異。
“更重要的是，當(dāng)?shù)卣畬ξ覀冞M入這個市場能夠給予一些什么樣的支持。”程驍遠強調(diào)，政府的支持力度是其進入一個城市非常重要的考慮因素之一。他解釋，從比較長期的投資眼光來看，投資回報會有一定的壓力，尤其是在投資不是特別活躍的二三線城市，對基金來說這種困難會更大，所以希望在政策方面能給予一些比較好的支持。
基金的運作
程驍遠介紹，零售物業(yè)基金的具體運作有兩種模式，一種是收購現(xiàn)有的物業(yè)。在現(xiàn)有的物業(yè)中，該基金趨向于收購代建的物業(yè)。另外一種，是開發(fā)商在一個總體的開發(fā)項目中，有一個量不小的零售商業(yè)項目，想找合作伙伴一起合作，或者共同建造，或者把其中的一部分轉(zhuǎn)讓出去。
介入這些項目以后，在定位、設(shè)計、招商、未來的運營方面，將由中信資本的房地產(chǎn)團隊來負(fù)責(zé)，作為牽頭。
“零售物業(yè)基金的年期最長可接近十年。”程驍遠說，每個項目都有不同的年限，比如有些已經(jīng)是完成的項目，可能只需做很少部分的整改；有些可能要從規(guī)劃設(shè)計開始做，那從投資到建完就得三年了。
他還表示，如果能夠把項目做好，希望更長期地持有這些物業(yè)，包括未來在退出的過程中都有不同的可能性，如引入新的投資者，引入信托基金等。
不過，程驍遠稱目前不會去考慮單個項目的退出，“我們還是希望未來的項目能夠做成一個比較大的資產(chǎn)包。”由于這個基金都是投資商業(yè)物業(yè)，投資完成后，可能會在不同的城市形成多個商業(yè)物業(yè)，這些商業(yè)物業(yè)的組合就是一個資產(chǎn)包。
“當(dāng)然，作為基金還是要保持一定所謂的靈活性，其中一些項目在組這個資產(chǎn)包的時候，可能在并不適合，我們可能也會做一個處理，比如說進行轉(zhuǎn)讓，這些都有可能。”他補充。
而在回報率方面，程驍遠僅表示希望達到一個正常的水平。因為該基金針對的是一些專業(yè)的投資者，未來的買家會通過計算項目能產(chǎn)生多少現(xiàn)金流來倒推出這個項目的價值。
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