“淡市拿地，旺市賣房。”這是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律，中信地產(chǎn)卻反其道而行之，去年在北京亦莊勇奪“地王”后，該項目“中信新城”本月面市卻遭遇了滯銷的尷尬。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，中信新城項目位于亦莊開發(fā)區(qū)三海子?xùn)|路，于6月30日共8棟樓716套房源獲批預(yù)售，總面積為77641.89平方米，并于7月2日開盤，主打大戶型三居，均價為23980元/平米。

　　正是生不逢時，在調(diào)控期面市，中信新城至今開盤近一個月，簽約率僅18%。此外，4棟樓350套房源銷售狀態(tài)蹊蹺“變化”，被網(wǎng)友質(zhì)疑為“假認購”，開發(fā)商方面回應(yīng)稱“系技術(shù)原因所致，實為遭團購”。

　　4棟樓銷售狀態(tài)突變

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)網(wǎng)友于7月22日爆料，中信新城4棟樓、幾百套房源短時內(nèi)突然由“已預(yù)訂”變綠成“可售”狀態(tài)，而在7月20日，這4棟樓房源基本顯示為橙色，質(zhì)疑該樓盤涉嫌“假認購”。

　　對此，本網(wǎng)也于22日登陸北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢了解到，上述網(wǎng)友所指的4棟樓網(wǎng)友為B-5、B-10、B-12、B-13號樓，共354套房源基本已變成綠色，也即“可售”狀態(tài)。

　　為何如此多房源短時之內(nèi)銷售狀態(tài)突變？中信新城品牌主管周佳琪向地產(chǎn)中國網(wǎng)解釋說，這4棟樓已被團購，已預(yù)訂的房源若在15天之內(nèi)未辦理簽約、也未在交易管理網(wǎng)辦理“網(wǎng)上聯(lián)機備案”，那么就會自動變回“可售”狀態(tài)，我們不會做“假認購”。

　　周佳琪還表示，這項工作由公司的客服人員具體操作，由于房源較多，這兩天較忙，所以尚未來得及網(wǎng)上作業(yè)。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)工作人員證實了“‘已預(yù)訂’狀態(tài)僅保留15日內(nèi)”的說法。

　　而一位參與網(wǎng)上聯(lián)機備案工作的某項目客服人員介紹說，目前進行“假認購”操作不大容易，畢竟找到這么多有購買資格的買房人，但也不排除開發(fā)商前期蓄客多、有能力操作的情況。他還指出，如果是幾套或十幾套，銷售狀態(tài)這么變化，可以理解，但幾百套就有點可疑，不排除有假認購的嫌疑。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，上述樓棟銷售狀態(tài)又于7月24日傍晚再次集體變成“已預(yù)定”狀態(tài)。

　　對于是誰團購了這4棟樓？又是怎樣的團購價？周佳琪表示“不便告知”。

　　但截至本網(wǎng)發(fā)稿之時，上述4棟樓仍無一顯示“網(wǎng)上聯(lián)機備案”狀態(tài)，也即尚無一套簽約。業(yè)內(nèi)人士指出，時間過去半月，理應(yīng)有陸續(xù)簽約，是團購亦或其他情況仍值得觀察。

　　近一個月簽約僅18%

　　中信新城開盤至今已將近一個月，但簽約情況并不理想。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至7月28日上午，共簽約129套，占716的總數(shù)的18%。而中信新城項目則稱，開盤當天創(chuàng)下1000多組客戶搖號、250多名客戶認購的“紅火場面” 。

　　“考慮到項目是毛坯交房和目前的配套狀況，這一價格在亦莊來講處于略高水平，這也是導(dǎo)致實際簽約率不高的原因之一。”亦莊某樓盤負責(zé)人士表示： “亦莊區(qū)域的供應(yīng)量非常大，而中信新城的銷售也會面臨一定壓力，加之宏觀調(diào)控趨緊，供需關(guān)系變化，購房者謹慎觀望的態(tài)度等，也是成為預(yù)訂多簽約少的主要原因。”

　　而同樣是“地王”身份的中海九號公館和金茂府，在今年3、4月份先后低調(diào)入市，這兩項目多屬當月中下旬開盤，當月銷售時間更短，簽約率反而超過中信新城。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，中海九號公館的成交價格為35061元/平米與周邊項目價格基本持平，如今簽約率已達78.6%；而金茂府甚至低于周邊8000元/平米左右，加之位置的優(yōu)越性，簽約更高達87.9%，成為北京上半年銷冠。

　　市場人士分析認為，這兩個地王項目之所以熱銷，是因為合理的定價和稀缺的地段；而中信新城地理位置欠佳，且價格高于周邊樓盤。

　　中信新城銷售人員也介紹說，目前周邊項目均價大都在20000-22000元/平米之間。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，部分地王項目的拿地和建筑成本較高，下調(diào)價格的可能性較小，中信新城項目樓面價在成交均價中占比更達58%。而當初該項目地塊成交時，更有媒體指出若銷售價格未達27000元/平米，利潤則比較薄弱。

　　后市壓力仍在

　　北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2010年3月15日，中信以52.4億元摘得大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項目(X1-1B)地塊，是 25.75億元起始價的兩倍，其總規(guī)劃建筑面積為39.117萬平米，成為當時的北京雙料地王；同年12月，中信又底價摘得大興區(qū)亦莊新城(X1-3)地塊，總規(guī)劃建筑面積為12萬平米。這兩地塊總建筑面積不過51萬平米，中信新城卻宣稱有170萬平米的體量，周佳琪對此表示：“中信在亦莊區(qū)做一級開發(fā)，關(guān)于項目170萬平米的體量作為宣傳用語是毋庸置疑的。”

　　市場人士指出，如此大的量，對項目的資金和銷售等方面有多重考驗。而經(jīng)計算，這兩宗土地樓面價分別為13395元/平米、18000元/平米，也考驗該項目的定價水平。

　　“亦莊相對于房山等居住區(qū)而言，由于低密度，面對市場受眾面的不同等原因，本身價格就偏高。”同為亦莊的另一項目負責(zé)人也分析說：“中信新城地塊的成本價高，加上建安成本，平均成本價也要在17000元/平米以上；價格若太低，其成本將無法平衡，而這個項目的價位不算低、甚至偏高。”

　　上述人士還分析說，但產(chǎn)品與周邊項目差異不大，目前均以兩到三居為主，并無特色；中信新城項目的優(yōu)劣式均出自南海子公園，這是北京市最大的濕地公園南海子公園規(guī)劃內(nèi)的唯一一個居住項目，其不足之處恰恰也是項目最大的優(yōu)勢，南海子公園作為郊野公園，周邊的公共交通配備缺乏，待中信新城建設(shè)完畢后，是否會增加公共交通，就要看亦莊區(qū)政府如何規(guī)劃。”

　　對于后市的壓力，周佳琪坦誠表示：“壓力肯定有，在當前多重因素影響下，任何地產(chǎn)商都有壓力，這個壓力是由市場變化而決定的，并不是我們自己能夠決定。”她還表示，我們只負責(zé)把產(chǎn)品做好，希望得到市場認同。

　　知情人士透露，中信新城后期將會對產(chǎn)品進行“升級”，或推出花園洋房等中高端產(chǎn)品，相對現(xiàn)在北京房地產(chǎn)市場的嚴厲調(diào)控與大勢而言，消費者群體或許接受起來將更有難度，可謂后市堪憂。作者：劉暢