來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng) 馮彩云
市場(chǎng)的租金議價(jià)空間仍存，政府工作報(bào)告著力促消費(fèi) 市場(chǎng)方面，主要商業(yè)城市的空置率有所下降，存在一定的租金溢價(jià)空間。政策方面，在各類促消費(fèi)、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的政策的作用下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)朝著穩(wěn)健的方向發(fā)展。
港資租金呈下行趨勢(shì)，商業(yè)項(xiàng)目入市節(jié)奏加快 在市場(chǎng)環(huán)境尚不明朗的情況下，港資企業(yè)整體租金收入呈下行趨勢(shì)，僅少數(shù)企業(yè)錄得輕微增長(zhǎng)。值得關(guān)注的是，部分港資商業(yè)企業(yè)正在推進(jìn)重量級(jí)項(xiàng)目，未來(lái)有望提供新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。
購(gòu)物中心招商注重稀缺性，非標(biāo)商業(yè)熱度不減 商業(yè)內(nèi)卷的背景下，獨(dú)家、限時(shí)店鋪更受購(gòu)物中心青睞；而非標(biāo)商業(yè)則突破傳統(tǒng)邊界優(yōu)勢(shì)，憑借精準(zhǔn)的客群定位，迸發(fā)出較強(qiáng)的活力。
茶飲逐鹿資本市場(chǎng)，新興重奢品牌實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng) 餐飲賽道迎來(lái)重量級(jí)選手，蜜雪冰城市首日總市值突破千億港元，成為現(xiàn)象級(jí)消費(fèi)品牌。零售品牌則憑借旗下的新興熱門品牌，實(shí)現(xiàn)收入增長(zhǎng)，如始祖鳥和MIU MIU分別是亞瑪芬和普拉達(dá)旗下的重要增長(zhǎng)極。
跨境電商競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，企業(yè)面臨利潤(rùn)增長(zhǎng)難題 激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，跨界電商巨頭SHEIN 2024年的銷售額實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，但凈利潤(rùn)大幅下降，面臨增收不增利的困局。傳統(tǒng)電商如京東，雖然有不錯(cuò)的市場(chǎng)表現(xiàn)，但仍需探索政策之外的業(yè)績(jī)推動(dòng)力。
第八支商業(yè)REIT正式申報(bào)，消費(fèi)REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容 消費(fèi)REITs市場(chǎng)上，第八單消費(fèi)REIT產(chǎn)品正式申報(bào)，為中國(guó)綠發(fā)旗下商業(yè)資產(chǎn)。如若能發(fā)行成功，將進(jìn)一步提高國(guó)內(nèi)消費(fèi)REITs市場(chǎng)活力。
市場(chǎng)的租金議價(jià)空間仍存，政府工作報(bào)告著力促消費(fèi)
零售市場(chǎng)表現(xiàn)上，截止2024年四季度末，一線城市中，除深圳保持3.8%的較低空置率外，北上廣均在7%-8%左右的水平。二線城市空置率則在3-10%之間，其中成都的空置率較高，為9.4%。整體來(lái)看，目前重點(diǎn)商業(yè)城市的零售項(xiàng)目面臨不小的去化壓力，維持較高出租率并非易事。
租金水平上，不同城市間的區(qū)別明顯。上海作為商業(yè)最為發(fā)達(dá)的城市，首層平均租金也在一線城市中居于首位，為32.4元/平方米/天。
除一線城市外，部分消費(fèi)潛力較大的二線城市的首層平均租金也處于高位。如杭州的首層平均租金達(dá)到21元/平方米/天，接近個(gè)別一線城市水平。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕，觀點(diǎn)指數(shù)整理
需要關(guān)注到，目前部分城市空置率有所下降，但租金水平同樣也錄得下滑。如市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京四季度末空置率同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至7.3%，購(gòu)物中心首層平均租金同樣環(huán)比下跌0.9%至30.4元/平方米/天。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，造成這種情況，一方面是商業(yè)項(xiàng)目積極調(diào)整，豐富業(yè)態(tài)、品牌結(jié)構(gòu)，對(duì)出租率造成一定影響；另一方面，項(xiàng)目招商以吸引客流為首要目的，對(duì)部分品牌有一定的優(yōu)惠，租金議價(jià)空間較大。
大宗交易方面，新加坡城市發(fā)展有限公司（CDL）期內(nèi)出售蘇州工業(yè)園區(qū)豐隆城市中心的零售與辦公部分，預(yù)計(jì)交易將在2025年第一季度完成。
購(gòu)買方為新建元和元聯(lián)基金組成的聯(lián)合體，元聯(lián)基金后續(xù)將攜手URF盈展集團(tuán)，在重新整合商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)上，優(yōu)化設(shè)計(jì)定位、更新改造及招商運(yùn)營(yíng)，全面提升運(yùn)營(yíng)水平。
政策層面，2025政府工作報(bào)告提出，堅(jiān)持以人民為中心，經(jīng)濟(jì)政策的著力點(diǎn)更多轉(zhuǎn)向惠民生、促消費(fèi)，以消費(fèi)提振暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)，以消費(fèi)升級(jí)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，在保障和改善民生中打造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)是重點(diǎn)，其中包括深化國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)，健全縣域商業(yè)體系；創(chuàng)新和豐富消費(fèi)場(chǎng)景，加快數(shù)字、綠色、智能等新型消費(fèi)發(fā)展等具體舉措。
預(yù)計(jì)今年，在各類促消費(fèi)、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境政策的作用下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著穩(wěn)健的方向發(fā)展，有望取得更加亮眼的成績(jī)。
港資租金呈下行趨勢(shì)，商業(yè)項(xiàng)目入市節(jié)奏加快
業(yè)績(jī)上，在市場(chǎng)環(huán)境尚不明朗的情況下，港資企業(yè)整體租金收入呈下行趨勢(shì)，僅少數(shù)企業(yè)錄得輕微增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
其中，太古地產(chǎn)2024年內(nèi)地零售物業(yè)錄得52.25億港元，實(shí)現(xiàn)2%的同比增長(zhǎng)。不過(guò)銷售額僅上海前灘太古里錄得3.4%的增長(zhǎng)，其余項(xiàng)目全數(shù)下跌，成都太古里銷售額下滑最大，達(dá)到14%。
新鴻基地產(chǎn)內(nèi)地投資物業(yè)租金收入同比下跌2%至 28.47億元，主要是由于零售物業(yè)組合的租金下跌。雖然南京ifc在去年開業(yè)，新增零售樓面面積超過(guò)10萬(wàn)平方米，但并未抑制下行趨勢(shì)，可見(jiàn)面對(duì)復(fù)雜市況，想要實(shí)現(xiàn)零售租金增長(zhǎng)的難度之大。
而新世界發(fā)展2024/2025中期的內(nèi)地投資收入則為9.44億港元，投資物業(yè)組合內(nèi)主要項(xiàng)目的整體出租率表現(xiàn)穩(wěn)健。不過(guò)當(dāng)下如何提升經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入，緩解資金壓力值得關(guān)注。
九龍倉(cāng)集團(tuán)未披露商場(chǎng)及寫字樓的具體租金占比，但內(nèi)地投資物業(yè)收入為45.71億港元，同比下滑4%。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，九龍倉(cāng)在內(nèi)地主要有三條商業(yè)產(chǎn)品線，分別為IFS、時(shí)代廣場(chǎng)、奧特萊。
其中IFS系列特別是成都IFS和長(zhǎng)沙IFS是其內(nèi)地商業(yè)王牌，在去年零售市場(chǎng)未見(jiàn)明顯復(fù)蘇之際，項(xiàng)目依然維持93%和97%的出租率。
具體項(xiàng)目發(fā)展上，部分港資商業(yè)企業(yè)正在推進(jìn)重量級(jí)項(xiàng)目。太古地產(chǎn)與廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司合作開發(fā)的全新零售項(xiàng)目正式命名為廣州聚龍灣太古里，計(jì)劃于2027年上半年起分階段落成。
新鴻基旗下上海TODTOWN Mall天薈廣場(chǎng)南區(qū)預(yù)計(jì)于2025年底首發(fā)亮相，上海ITC項(xiàng)目第三期也預(yù)期將于2025年全面竣工，該部分總樓面面積逾500萬(wàn)平方呎，包括旗艦商場(chǎng)ITC Maison、一幢摩天辦公大樓和上海徐家匯中心安達(dá)仕酒店。
新世界發(fā)展明確K11中國(guó)內(nèi)地的首個(gè)旗艦項(xiàng)目K11 ECOAST將于今年4月28日正式開業(yè)，該項(xiàng)目位于深圳前海蛇口太子灣，總建筑面積為22.85萬(wàn)平方米。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，雖然去年業(yè)績(jī)面臨較大市場(chǎng)分化挑戰(zhàn)，但大部分港資企業(yè)注重長(zhǎng)期發(fā)展，旗下商業(yè)物業(yè)組合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。在新的一年，上述企業(yè)有望憑借優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)能力，較快作出調(diào)整以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和行業(yè)變化，創(chuàng)造更好的業(yè)績(jī)。
購(gòu)物中心招商注重稀缺性，非標(biāo)商業(yè)熱度不減
購(gòu)物中心方面，期內(nèi)多個(gè)高端品牌煥新或入駐樣本項(xiàng)目，此外營(yíng)銷活動(dòng)如展覽的舉辦也愈發(fā)頻繁。商業(yè)內(nèi)卷的背景下，抓住消費(fèi)者眼球是最為迫切的問(wèn)題，獨(dú)家、限時(shí)店鋪備受青睞。
來(lái)源：項(xiàng)目官微、公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理
如上海IFC和杭州萬(wàn)象城，為鞏固其作為潮流熱點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)，不斷加強(qiáng)其優(yōu)質(zhì)品牌組合，同時(shí)引入限定店售賣獨(dú)家商品，以滿足大眾對(duì)娛樂(lè)零售體驗(yàn)的追求，讓顧客保持新鮮感。
此外，高端品牌跨界也層出不窮。期內(nèi)北京國(guó)貿(mào)商城開設(shè)的占地350平方米的“ARMANI / CAFFè”，為ARMANI集團(tuán)在中國(guó)的首家餐廳。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，奢侈品牌延伸品類的背后，是希望通過(guò)跨品類經(jīng)營(yíng)開辟新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，滿足消費(fèi)者日益多樣化的需求，從而提升品牌的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
營(yíng)銷活動(dòng)上，廣州天環(huán)廣場(chǎng)善用各樓層的綠色戶外空間，籌辦多項(xiàng)推廣和體驗(yàn)活動(dòng)，吸引旅客和本地顧客到訪，旗下運(yùn)營(yíng)商新鴻基還為長(zhǎng)期顧客提供更多相關(guān)禮遇，建立更緊密的聯(lián)系。
非標(biāo)商業(yè)方面，目前市場(chǎng)熱度不減。社區(qū)商業(yè)、奧萊、街區(qū)商業(yè)等多種形態(tài)商業(yè)，憑借精準(zhǔn)的客群定位、突破傳統(tǒng)商業(yè)邊界的優(yōu)勢(shì)，迸發(fā)出較強(qiáng)的活力。
樣本企業(yè)中，不少都開發(fā)有專門的商業(yè)產(chǎn)品線。如招商商管的“招商花園里”系列，就主要布局優(yōu)質(zhì)社區(qū)聚集地，主張小而美、美而精的購(gòu)物生活方式。
資料顯示，今年招商商管將有上海傳媒港花園里(南區(qū))、上海綠洲智谷花園里(南區(qū)) 、合肥少荃體育中心花園里3個(gè)項(xiàng)目待亮相。
萬(wàn)科同樣是有力競(jìng)爭(zhēng)者，孵化有萬(wàn)科里、小篆街、螢集WeeG等社區(qū)商業(yè)品牌。其中，螢集為寧波萬(wàn)科綜合住宅社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線，主打1萬(wàn)-5萬(wàn)方的精品體量，擬定于年內(nèi)入市的寧波螢集·三官堂，更是小型的TOD商業(yè)項(xiàng)目。
日常運(yùn)營(yíng)上，與周邊目標(biāo)客群產(chǎn)生有效互動(dòng)是非標(biāo)商業(yè)的重要方向。如北京燕莎奧萊在婦女節(jié)之際開啟“美麗邂逅日”，聯(lián)動(dòng)入駐品牌COACH、MK、樂(lè)途仕、希爾瑞、愛(ài)慕等開展女性專享活動(dòng)，消費(fèi)者參與熱情較高。
茶飲逐鹿資本市場(chǎng)，新興重奢品牌實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)
餐飲方面，海外市場(chǎng)依然是餐飲的兵家必爭(zhēng)之地，頭部品牌瞄準(zhǔn)海外知名城市拓店，以增強(qiáng)全球知名度和品牌價(jià)值。期內(nèi)，茶百道歐洲首店在西班牙巴塞羅那正式開業(yè)，喜茶海外首家直營(yíng)LAB店入駐紐約時(shí)代廣場(chǎng)。
資本市場(chǎng)上，期內(nèi)規(guī)模最大的品牌蜜雪冰城港股招股，首日即超購(gòu)1145倍，預(yù)計(jì)募資34.5億港元，成為現(xiàn)象級(jí)消費(fèi)品牌。港股上市當(dāng)天，也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，蜜雪冰城上市首日大漲43.21%，總市值定格于1093億港元，突破了千億港元大關(guān)。說(shuō)明作為新茶飲行業(yè)的頭部品牌，蜜雪冰城較成熟的商業(yè)模式和規(guī)模影響力獲得了投資者的青睞。
瑞幸咖啡也繼續(xù)保持增長(zhǎng)，2024年凈增超6000家門店，第四季度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)367.8%。但咖啡行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)仍處于白熱化階段，瑞幸仍需在產(chǎn)品創(chuàng)新和成本控制方面下功夫。
服飾方面，安踏控股的亞瑪芬體育2024年首次扭虧，收入為51.8億美元，同比增長(zhǎng)18%。其中，中國(guó)市場(chǎng)依然強(qiáng)勁，同比增長(zhǎng)53.7%至12.98億美元，營(yíng)收貢獻(xiàn)比例也由2023年的19%增至2024年的25%。
“中產(chǎn)三寶”之一的始祖鳥依然是亞瑪芬的王牌，2024年銷售額更是突破20億美元，占到集團(tuán)總營(yíng)收的約40%，其所在的戶外功能性服飾板塊營(yíng)收21.9億美元，同比增長(zhǎng)36%。
共2頁(yè) [1] [2] 下一頁(yè)
