來源：觀點指數(shù) 馮彩云
消費市場平穩(wěn)增長，春節(jié)表現(xiàn)尤為突出
過去一年，國內(nèi)消費市場穩(wěn)步增長，社會消費品零售總額同比增幅顯著，春節(jié)期間表現(xiàn)尤為明顯，充分展現(xiàn)了節(jié)日經(jīng)濟的活力。與此同時，相關部門持續(xù)推出各類商業(yè)促進政策，為行業(yè)增長提供支撐。
企業(yè)業(yè)績承壓明顯，中小體量項目主導供給
業(yè)績層面，以恒隆、太古為代表的港資企業(yè)披露了最新的業(yè)績數(shù)據(jù)。在過去的2024年，銷售額提升難度較大，業(yè)績增長承壓。新增供應市場中，中小體量項目主導供給，不少項目搶在春節(jié)前開業(yè)。
購物中心銷售客流雙增長，新春營銷注重在地文化挖掘
春節(jié)消費熱潮下，購物中心實現(xiàn)銷售額和客流的雙增長，表現(xiàn)亮眼。品牌引入方面，首店經(jīng)濟持續(xù)發(fā)力，高奢品牌通過升級的方式鞏固高端客群。春節(jié)營銷中，部分項目更注重挖掘在地文化，而非單純追逐潮流。
非標業(yè)態(tài)持續(xù)拓展，頭部企業(yè)發(fā)展勢頭強勁
當下，非標商業(yè)在市場中的重要性不斷提升，頭部企業(yè)對此類項目的探索也在加深。其中，具備豐富項目資源和強大運營能力的企業(yè)有望在競爭中脫穎而出。
頭部品牌強者恒強，海外市場尋覓增長機遇
消費品牌正面臨嚴峻的市場與行業(yè)挑戰(zhàn)，尋找新出路成為必然，如茶飲、集合店等紛紛布局海外。在行業(yè)整體銷售不佳的情況下，部分頭部品牌表現(xiàn)突出，如愛馬仕在奢侈品集團業(yè)績普遍下滑之際，仍實現(xiàn)了同比增長。
國內(nèi)電商迎來高質(zhì)量增長，跨境電商或面臨政策沖擊
國內(nèi)電商通過生態(tài)優(yōu)化和體驗升級探索增長路徑，抖音、小紅書等平臺數(shù)據(jù)亮眼。不過，跨境電商代表如SHEIN、速賣通等未來可能面臨美國關稅政策的沖擊。
華夏華潤商業(yè)REIT收入最高，項目運營水平是突圍關鍵
7支消費基礎設施REITs出租率超95%，租金收繳率近100%，此外更通過品牌升級和營銷活動進一步提升客流及收益，展現(xiàn)出不俗的運營能力。
消費市場平穩(wěn)增長，春節(jié)表現(xiàn)尤為突出
2024年，在擴內(nèi)需、促消費政策的推動下，中國消費市場實現(xiàn)平穩(wěn)增長。2024全年社會消費品零售總額達48.8萬億元，同比增長3.5%，其中12月單月達4.5萬億元，增速提升至3.7%。
作為重點商業(yè)業(yè)態(tài)的購物中心，同樣有不錯的表現(xiàn)。中國連鎖經(jīng)營協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，73%的購物中心2024年的銷售總額同比實現(xiàn)增長。
期內(nèi)，春節(jié)消費表現(xiàn)尤為亮眼，重點零售及餐飲企業(yè)銷售額同比增長4.1%，線上零售額增速達5.8%，凸顯了節(jié)日經(jīng)濟的活力。
從重點城市來看，重點商圈和樣本項目的客流量和銷售額均實現(xiàn)增長。以北京為例，春節(jié)期間60個重點商圈客流量達3546萬人次，同比增長12.8%。其中，朝陽區(qū)9大商圈銷售額超5億元，麗澤、雙井、永定商圈客流量分別激增130%、32.6%、23.2%，顯示了線下消費強勁復蘇。
為鞏固消費回暖的趨勢，多部門協(xié)同推出商業(yè)促進政策。12月，商務部等七部門聯(lián)合印發(fā)《零售業(yè)創(chuàng)新提升工程實施方案》，部署推動場景化改造、品質(zhì)化供給、數(shù)字化賦能、多元化創(chuàng)新等任務。
2月，上海市政府舉辦的常務會議也對商業(yè)發(fā)展作出相關研究，提出放大消費券的引流作用，推動全市消費提質(zhì)增量，繼續(xù)辦好“五五購物節(jié)”等品牌活動，優(yōu)化完善流量轉(zhuǎn)化機制等舉措。
總體來看，消費市場在政策支持、業(yè)態(tài)創(chuàng)新及節(jié)日經(jīng)濟驅(qū)動下展現(xiàn)韌性，未來需持續(xù)優(yōu)化消費環(huán)境，激發(fā)消費潛力，為市場持續(xù)增長提供支撐。
企業(yè)業(yè)績承壓明顯，中小體量項目主導供給
期內(nèi)，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)披露了2024全年或2024Q4業(yè)績，從相關數(shù)據(jù)來看，企業(yè)依然面臨較大的業(yè)績壓力。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地共有10個在營商場，2024年 7大高端商場租金收入同比下跌4%，除無錫恒隆廣場、大連恒隆廣場租金收入有所增長外，武漢恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場跌幅較大，分別達19%、16%，標桿項目上海恒隆廣場的租金收入也下滑6%至16.48億元。
整體出租率方面，大部分項目出租率有所提升，僅上海恒隆廣場出租率微跌1%，處于行業(yè)高位水平。
新發(fā)展項目上，杭州恒隆廣場將于2025年起分階段落成和開業(yè)，多家領先品牌對項目表達了濃厚興趣，未來入市后有望為業(yè)績增長提供新動力。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
另一港資太古地產(chǎn)的2024Q4運營數(shù)據(jù)顯示，大部分內(nèi)地零售項目出租率處于高位水平，僅北京頤堤港和成都太古里有1%左右的下滑，其余均持平或錄得小幅上升。
然而零售銷售額表現(xiàn)欠佳，北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都太古里、上海興業(yè)太古匯同比分別下滑0.2%、10.7%、3.8%、14%、13.9%，僅上海前灘太古里同比增長3.4%。
外資方面，新加所上市的凱德中國信托2024年零售物業(yè)實現(xiàn)收入13.13億元，同比下降1.70%，凈物業(yè)收入為8.59億元，同比下降0.97%。
在過去的一年，上述零售物業(yè)組合客流和零售額分別增長8.7%和2.0%，截止2024年底整體出租率為98.2%，保持較高的出租水平。
不過略顯不足的是，租金單價增長表現(xiàn)較為乏力，2024年續(xù)租租戶租金水平增長1%，新租戶租金水平下降4.3%，后續(xù)如何提高租金議價能力值得關注。
企業(yè)新簽約方面，期內(nèi)萬達集團與臨汾恒安集團簽訂合作協(xié)議，建設臨汾首座第四代萬達廣場——臨汾恒安萬達廣場。該項目總投資18億元，集9.9萬平方米的萬達廣場、商業(yè)街區(qū)、酒店公寓及配套設施于一體，可拉動上下游產(chǎn)業(yè)投資超25億元。
資產(chǎn)交易方面，萬達同樣有不少出售動作。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2025年以來，大連萬達商管共轉(zhuǎn)讓7座萬達廣場，大部分由新華保險接盤。
險資是目前萬達廣場的主要買家，據(jù)不完全統(tǒng)計，陽光保險、大家人壽、太保資本、中銀三星保險、橫琴人壽等險資均在萬達廣場的買家名單中。
新開業(yè)項目方面，報告期內(nèi)，全國新開商業(yè)項目超30個，其中不乏萬科、愛琴海、世紀金源等企業(yè)的身影，如西雙版納愛琴海購物中心、畢節(jié)方圓薈·樽憬財開業(yè)富廣場等。
從商業(yè)體量來看，小規(guī)模商業(yè)項目是長期的主流，不足5萬方的小體量商業(yè)占比過半。近年來，這類商業(yè)滿足民生消費需求不斷在市場中誕生，且形式多樣，給消費者帶來了豐富的消費體驗。
如萬科·桂語小篆街，該項目的商業(yè)面積接近8500㎡，規(guī)劃滇派美食、休閑生活、樂活便利三大核心業(yè)態(tài)，能滿足周邊消費者的日常需求。
總體而言，當前商業(yè)地產(chǎn)零售企業(yè)正面臨較大的業(yè)績增長壓力，后續(xù)如何應對值得關注。同時，中小體量商業(yè)項目憑借靈活多樣的特點，成為當前商業(yè)打造的重要方向，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新的機遇與活力。
購物中心銷售客流雙增長，新春營銷注重在地文化挖掘
觀點指數(shù)基于全國核心城市標桿項目的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)消費市場呈現(xiàn)強勁復蘇的態(tài)勢，一線城市高端商業(yè)體表現(xiàn)尤為亮眼，銷售額與客流量實現(xiàn)雙增長。
北京方面，朝陽合生匯依托多元化業(yè)態(tài)組合，春節(jié)銷售額實現(xiàn)14.8%的同比增幅，客流提升11.7%。其中珠寶館銷售額同比增長9.5%。
超極合生匯創(chuàng)新場景營銷的成效也十分顯著，假期斬獲逾60萬人次客流，總銷售額突破5000萬元，黃金珠寶品類環(huán)比激增68.2%，體現(xiàn)了投資型消費升溫。
西單大悅城則以日均5.5萬高凈值客流支撐起1.1億元的銷售業(yè)績，中糧·祥云小鎮(zhèn)通過開放式街區(qū)場景實現(xiàn)27.1萬人次的精準導流，帶動2698萬元消費轉(zhuǎn)化。
廣州方面，天河領展廣場整體銷售額同比增長10%，項目整體客流量提升8%。其中，3C數(shù)碼業(yè)態(tài)同比猛增53%，影院及貴金屬品類同步實現(xiàn)31%的增長，反映了家庭客群的消費需求旺盛。
來源：項目官微、公開報道，觀點指數(shù)整理
新店引入上，樣本項目中，北京的三里屯太古里引入新店數(shù)量較多，集中引入了包括Saucony索康尼Boutique Store、Balenciaga旗艦店、ZIMMERMANN中國第三店等在內(nèi)的新門店。
可以看到，期內(nèi)首店經(jīng)濟持續(xù)發(fā)力，樣本項目開出不少覆蓋餐飲、運動、童裝等多種業(yè)態(tài)的首店。
與此同時，奢侈品升級也在持續(xù)進行，DIOR、LV、Hermès等頭部品牌通過煥新門店，PRADA、CHAUMET、TIFFANY等通過重裝升級等，強化高端客群體驗。
營銷活動上，借助新春節(jié)日，樣本項目通過差異化的活動形式，在節(jié)日流量爭奪中謀求品牌價值與商業(yè)收益的雙重提升。
具體做法上，一部分樣本項目注重在地文化深度挖掘，通過傳統(tǒng)文化煥新客群體驗。如廣州太古匯“粵韻新話”以蛇年新春為切入點，融合廣府文化打造沉浸式場景；南京德基廣場“花火年年映金陵”結(jié)合金陵歷史元素，強化地域文化認同。
另一部分項目則選擇走國際時尚路線，如成都SKP引入法國品牌HECHTER PARIS 2025新春巡展，通過稀缺性品牌資源吸引高消費人群。
此外，IP與藝術跨界也成為重要方向，如深圳萬象城“功夫熊貓”IP展瞄準親子及年輕客群，成都IFS“新花怒放”首展通過視覺裝置藝術強化打卡傳播。
非標業(yè)態(tài)持續(xù)拓展 ，頭部企業(yè)發(fā)展勢頭強勁
非標商業(yè)作為近年來消費市場的重要創(chuàng)新方向，通過打破傳統(tǒng)商業(yè)的標準化模式，融合文化、藝術、體驗等多元元素，成為激活消費市場的新引擎。
社區(qū)商業(yè)方面，萬物云旗下商業(yè)運營平臺萬芊薈近日宣布戰(zhàn)略升級，于2024年12月正式承接母公司武漢新唐廣場、上海光合新座及沈陽鹿特丹生活廣場三大核心社商資產(chǎn)，標志著其全鏈條資產(chǎn)管理能力邁入新階段。
作為專注社區(qū)商業(yè)的運營企業(yè)，萬芊薈目前已形成覆蓋30余項目的資產(chǎn)管理矩陣，90%的項目布局在一二線城市，擁有超5000家戰(zhàn)略合作商戶資源，旗下有上海唐鎮(zhèn)陽光天地、西安陽光天地等代表項目。
在資產(chǎn)受托管理擴容之際，萬芊薈操盤的泉州晉江陽光天地交出亮眼成績單。作為泉州五里工業(yè)園首個社區(qū)商業(yè)項目，雖然僅有1.5萬平方米的體量，但以精準業(yè)態(tài)組合，開業(yè)三日客流突破15萬人次，銷售額超400萬元。
奧萊業(yè)態(tài)方面， 合肥杉杉奧萊試營業(yè)期間展現(xiàn)出不錯的聚客能力。項目依托"大牌+折扣"組合拳，半月內(nèi)達成銷售總額5000萬元，客流突破60萬大關，線上GMV達到 2600萬元。
街區(qū)商業(yè)方面，同熙商業(yè)旗下兩大項目接連落地。12月28日開業(yè)的廣州南站喜街，以4.6萬平方米商業(yè)體量填補區(qū)域高端商業(yè)的空白，構(gòu)建"交通樞紐+商業(yè)配套"創(chuàng)新模式。
次日，同熙商業(yè)更與星河灣集團達成戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)占地5.8萬平方米的蘿峰喜街項目。該綜合體規(guī)劃2.1萬平方米租賃面積，項目內(nèi)設中庭、戶外活動廣場等經(jīng)營空間，將打造成一個集購物、休閑教培、娛樂于一體的綜合性商業(yè)街區(qū)。
觀點指數(shù)認為，在非標商業(yè)熱度高漲之下，企業(yè)可以通過輕重資產(chǎn)協(xié)同、業(yè)態(tài)創(chuàng)新方式，憑借專業(yè)化資產(chǎn)運營能力，在商業(yè)市場中一展拳腳。
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