來源：觀點(diǎn)指數(shù) 馮彩云
樣本企業(yè)業(yè)績未見驚喜，港資聚焦內(nèi)地商業(yè)投資
期內(nèi)，部分企業(yè)披露了三季度相關(guān)業(yè)績，受市場環(huán)境等因素影響，大部分樣本企業(yè)業(yè)績并未錄得明顯增長。業(yè)務(wù)投資端，基于對內(nèi)地市場的看好，以太古為代表的港資企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的投資。
零售市場租金持續(xù)下行，高端消費(fèi)市場未見明顯復(fù)蘇
市場表現(xiàn)上，零售商業(yè)租金呈小幅下滑狀態(tài)，項(xiàng)目維持高出租率的難度增大。高端消費(fèi)市場方面，從太古這類高端商業(yè)運(yùn)營商的最新財(cái)季運(yùn)營數(shù)據(jù)來看，整體依然疲軟。
三季度品牌業(yè)績分化，探索新增長點(diǎn)不易
餐飲方面，新賽道的探索成為期內(nèi)的重點(diǎn)，無論是茶飲品牌亦或是餐飲品牌，均進(jìn)行業(yè)務(wù)上的創(chuàng)新嘗試。零售品牌方面，面對不同的需求市場，不斷創(chuàng)新，留住核心客群成為當(dāng)下的重中之重。
樣本企業(yè)業(yè)績未見驚喜，港資聚焦內(nèi)地商業(yè)投資
企業(yè)層面，期內(nèi)觀點(diǎn)指數(shù)樣本池中的部分A股企業(yè)披露了三季度的相關(guān)業(yè)績營運(yùn)數(shù)據(jù)，其中包括新城控股、萬達(dá)商管、王府井、百聯(lián)股份、印力集團(tuán)等。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
從收入來看，下滑成為常態(tài)。除以規(guī)�；瘮U(kuò)張、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)見長的部分樣本企業(yè)外，其余企業(yè)零售商業(yè)收入均錄得不同程度的下滑。
以印力集團(tuán)為例，前三季度其管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入為39.5億元，去年同期為41.8億元，同比下滑5.5%。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，企業(yè)業(yè)績下滑與目前面臨的商業(yè)大環(huán)境有關(guān)，從市場表現(xiàn)來看，1—9月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額353564億元，同比增長3.3%。
其中，限額以上零售業(yè)單位中便利店、專業(yè)店、超市零售額同比分別增長4.7%、4.0%、2.4%，百貨店、品牌專賣店零售額分別下降3.3%、1.7%，消費(fèi)市場仍呈緩慢增長態(tài)勢，在此背景下企業(yè)的收入增長難度較大。
在行業(yè)增速放緩之際，樣本企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行業(yè)務(wù)的推進(jìn)和調(diào)整。太古作為核心一二線高端商業(yè)物業(yè)運(yùn)營者，著力于提升現(xiàn)有項(xiàng)目的競爭力，如正在擴(kuò)建中的北京頤堤港二期命名為北京太古坊，并于2026年底起分階段開業(yè)。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，太古內(nèi)地商業(yè)產(chǎn)品線主要是太古里和太古匯，太古坊此前主要在香港開發(fā)運(yùn)營，北京頤堤港將是太古在內(nèi)地的首個(gè)“太古坊”系列項(xiàng)目。
與太古里的開放式街區(qū)、太古匯的盒子式商業(yè)不同，太古坊更像是一個(gè)大型商業(yè)社區(qū)。資料顯示，成立之初，太古地產(chǎn)在香港島東部的鲗魚涌成功打造了“太古坊”，將項(xiàng)目昔日的工業(yè)區(qū)和船塢升級為現(xiàn)代化中心。
太古地產(chǎn)在北京落地太古坊，也是基于看好這一模式與理念，將打造一個(gè)集零售區(qū)域、購物中心、甲級辦公樓、酒店于一體的“都市綠洲”。
香港置地則宣布不再于亞洲區(qū)內(nèi)投資“建售物業(yè)”，專注于開發(fā)高端綜合商用物業(yè)，計(jì)劃通過在區(qū)域門戶城市的中央商務(wù)區(qū)開發(fā)或收購新的超高端項(xiàng)目來增加其長期經(jīng)常性收入，這些發(fā)展項(xiàng)目將包含甲級寫字樓、豪華零售、酒店和品牌住宅。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，香港置地目前在內(nèi)地共有5個(gè)在營的奢華和高端生活方式零售物業(yè)，包括北京王府中環(huán)、重慶光環(huán)、成都光環(huán)、重慶長嘉匯等。
其中，中環(huán)系列聚焦核心城市，定位為知名的奢華高端商業(yè)，如北京的王府中環(huán)。光環(huán)系列則是主張為生活注入自然靈感，探索在地文化融合，成就城市區(qū)域升級，定位為地標(biāo)區(qū)域型城市自然綜合體。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，香港置地從銷售型的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)向持有型的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，實(shí)際上體現(xiàn)了近幾年的地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢，相比住宅物業(yè)，以持有型商業(yè)物業(yè)為主的企業(yè)更容易在市場中突圍。
零售市場租金持續(xù)下行，高端消費(fèi)市場未見明顯復(fù)蘇
零售市場表現(xiàn)上，一線城市中，除深圳空置率較低外，其余城市都在7%-9%左右，二線城市空置率則在3-9%之間。三季度的整體環(huán)比變化不大，目前主要商業(yè)城市的零售項(xiàng)目依然面臨著較大的去化壓力，項(xiàng)目維持高出租率難度較大。
租金水平上，不同城市的區(qū)別較為明顯。除一線城市外，部分消費(fèi)潛力較大的二線城市租金水平也處于高位。
一線城市中，三季度購物中心首層租金水平均有下滑。截止三季度，上海的購物中心首層租金最高，達(dá)到32.8元/平方米/天，最低的深圳則為18.6元/平方米/天。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，觀點(diǎn)指數(shù)整理
商業(yè)REITs方面，已上市的5支消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT期內(nèi)公布了三季度的業(yè)績表現(xiàn)。從營收和凈利潤來看，華夏華潤商業(yè)REIT的表現(xiàn)最為突出，該REIT的底層資產(chǎn)為青島萬象城，三季度收入為1.866億元，凈利潤為1.0385億元。
數(shù)據(jù)來源：各REIT公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
項(xiàng)目出租率上，五支商業(yè)REIT的出租率均在90%以上，其中，華夏華潤商業(yè)REIT和中金印力消費(fèi)REIT的出租率在99%以上，接近滿租的狀態(tài)。
至于租金收繳率，除嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT收繳率為98.1%之外，其余均達(dá)到99%及以上水平，華潤華夏消費(fèi)REIT和華安百聯(lián)消費(fèi)REIT更是實(shí)現(xiàn)租金收繳率100%，展現(xiàn)出不錯(cuò)的水平。
值得關(guān)注的是，高端商業(yè)運(yùn)營商太古期內(nèi)也披露了三季度的項(xiàng)目運(yùn)營情況。其中，內(nèi)地零售項(xiàng)目雖然出租率維持高位，但銷售額呈現(xiàn)出同比下滑的趨勢。
數(shù)據(jù)來源：太古公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
在營零售物業(yè)中，跌幅超過10%的項(xiàng)目占比過半。上海興業(yè)太古匯租用率為93%，零售銷售額下降20.7%；廣州太古匯租用率為100%，零售銷售額下降11.7%；成都太古里租用率為96%，零售銷售額下降16.9%。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，銷售額下滑背后，與高端消費(fèi)市場未見明顯復(fù)蘇有關(guān)。當(dāng)前國內(nèi)高端消費(fèi)增長放緩、出境游消費(fèi)增加趨勢明顯，市場上的高端商業(yè)項(xiàng)目普遍面臨較大的壓力。
樣本項(xiàng)目層面，觀點(diǎn)指數(shù)長期觀察的多個(gè)項(xiàng)目期內(nèi)新開門店以奢侈品、珠寶、運(yùn)動(dòng)及餐飲品牌為主。其中，奢侈品牌多為煥新開業(yè)店鋪，如深圳萬象城的愛馬仕專賣店、上海ifc的華倫天奴精品店等。
除新開門店外，部分項(xiàng)目期內(nèi)同樣舉行相關(guān)活動(dòng)豐富會(huì)員的體驗(yàn)，如上海恒隆廣場舉辦 “HOME TO LUXURY”盛裝派對。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，這是恒隆獨(dú)家的品牌活動(dòng)，目前已成功舉辦八屆，其特色在于場內(nèi)品牌積極邀請明星好友一同參與的同時(shí)，還會(huì)發(fā)行多件恒隆獨(dú)家、首發(fā)、限量的產(chǎn)品，為顧客帶來獨(dú)一無二的全品類產(chǎn)品和體驗(yàn)，對目標(biāo)客群的吸引力較強(qiáng)，能有效拉動(dòng)銷售。
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