來源：觀點指數(shù) 馮彩云
市場進入開業(yè)淡季，內資零售收入增幅明顯
報告期內，觀點指數(shù)觀察下的樣本企業(yè)推動新項目的熱度明顯下滑，進入了開業(yè)淡季。企業(yè)業(yè)績方面，以內資為代表的商業(yè)地產企業(yè)錄得的收入明顯增長，輕資產外拓依然是實現(xiàn)規(guī)模增長的重要方式。
消費REITs一季報出爐，太古零售板塊再加碼
資本市場上，目前已有4只消費基礎REITs成功上市交易，從披露的一季報數(shù)據來看，業(yè)績表現(xiàn)并不突出，但長期來看良好資產帶來的增值潛力仍在。項目發(fā)展方面，太古期內較為活躍，除三亞項目傳來新進展外，還宣布計劃將三里屯太古里的瑜舍酒店改造為零售商業(yè)。
零售品牌豐富度提升，國外品牌試水國內市場
樣本項目方面，期內的品牌調改較為頻繁，以引入零售業(yè)態(tài)品牌為主，且業(yè)態(tài)豐富度明顯提升，除奢侈品、服飾外，還引入了瓷器、自行車等細分小眾業(yè)態(tài)。與此同時，越來越多的國外品牌看好國內消費市場，選擇在購物中心開設門店試水。
市場進入開業(yè)淡季，內資零售收入增幅明顯
繼上個報告期迎來大量零售商業(yè)項目入市后，本報告期進入了傳統(tǒng)的開業(yè)淡季。期內，觀點指數(shù)觀察的樣本企業(yè)中，僅有4個零售商業(yè)項目開業(yè)，總供應體量為86萬㎡。
上述新增項目由合生商業(yè)、英格卡集團、龍湖集團和凱德集團開出，分別為北京超級合生匯、西安薈聚、龍湖成都東安天街和重慶凱德廣場·九章。
值得關注的是，雖然期內開業(yè)的項目較少，但體量較大，品牌容納量和業(yè)態(tài)組合也更加豐富。
其中，北京超級合生匯超極合生匯項目總體量近50萬平方米，本次開業(yè)的東區(qū)總建筑面積為30萬平方米，容納了餐飲、珠寶、數(shù)碼、服飾零售等業(yè)態(tài)的500多個品牌。而西安薈聚同樣擁有32萬平方米的商業(yè)面積，是目前西安最大規(guī)模的商業(yè)體，共有近400家品牌入駐。
雖然期內開業(yè)項目不多，但不少內地商業(yè)地產企業(yè)都披露了2023年零售商業(yè)板塊的相關業(yè)績，從中可以一窺它們的商業(yè)發(fā)展情況。
數(shù)據來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理
輕資產輸出為主的企業(yè)中，頭部的華潤萬象生活營收和增幅均為樣本中最高的，2023年旗下在營購物中心實現(xiàn)零售額1812億元，平均每天進賬約5億元，同比增長43.3%。
此外，華潤萬象生活在2023年還開業(yè)了13座購物中心，年底在營購物中心達到101座，實現(xiàn)業(yè)主端租金收入220億元，同比增長38.8%。
輕重并舉的企業(yè)中，大部分樣本企業(yè)目前運營項目還是以自持類型為主，但輕資產項目的比例在逐步提升。以龍湖集團為例， 2023年其新開業(yè)運營12個商業(yè)項目，其中7座為輕資產項目。
營收增長方面，大悅城地產增速最高，2023年購物中心業(yè)務實現(xiàn)銷售額約330億元，同比增長33%，租金收入錄得29.98億元，較同期的21.58億元增長38.9%。期內，朝陽大悅城是租金收入最高的項目，約為6.65億元，出租率達97%，王牌項目仍是業(yè)績收入的壓艙石。
整體來看，目前第三方外拓依然是樣本企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模增長的重要手段。以華潤萬象生活為例， 2023年其簽約了14個輕資產外拓項目，均為一二線城市大型運輸導向型發(fā)展TOD項目。截至2023年底，華潤萬象生活的外拓項目數(shù)量達到55個。
目前市場上采取的運營輸出方式，除可以讓企業(yè)避免重大資本投入外，更重要的是可以獲得區(qū)位更好的商業(yè)項目，項目運營成功的機率也會更大一些。
消費REITs一季報出爐，太古零售板塊再加碼
資本市場方面，消費基礎設施REITs期內有新消息傳來。以杭州西溪印象城為底層資產的中金印力消費REIT已于 2024年4月8日正式發(fā)售，募集資金總額達32.6億元。
與其他已上市的REITs不同，印力發(fā)行的REIT獲得了萬科大股東深鐵集團投資，后者擬通過戰(zhàn)略配售方式認購不超過該基金募集份額總額的30%。
截至目前，目前市面上共有4支消費基礎設施REITs上市交易。此外，華安百聯(lián)消費REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT處于反饋意見階段，預計將在今年內成功上市。
雖然REITs市場仍在不斷擴容，但從已上市一段時間的三支REITs業(yè)績數(shù)據來看，并未有驚喜。其中，華夏華潤商業(yè)REIT收入為1億元，凈利潤為-426.58萬元，經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為-616.3萬元，可供分配金額為5122.19萬元。
華夏金茂商業(yè)REIT實現(xiàn)收入1462.13萬元，凈利潤281.87萬元 ，經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為1609.12萬元。同時，基金本期可供分配金額887.27萬元。
而嘉實物美消費REIT收入達到1964.90萬元，凈利潤為663.93萬元。經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為1935.09萬元。本報告期可供分配金額為1211.32萬元。
觀點指數(shù)認為，雖然目前上市的消費REITs短期表現(xiàn)并不突出，但從長線來看擁有不少上升空間。
資產層面上，不同于其他類型REITs項目，消費類不動產市場化水平最高，實體商業(yè)未來增長的潛力相對而言也更大。
項目運營層面，目前4只上市的消費基礎設施REIT是的底層資產都已進入穩(wěn)定運營期，所在城市的基本面也良好，消費活躍度較高，未來仍有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
企業(yè)投資項目方面，期內碧桂園文商旅集團與大方集團就西安城市立方項目進行簽約，項目位于西安市雁塔區(qū)繁華地段，商業(yè)總體量達14萬平方米，將打造碧樂城項目。
后續(xù)發(fā)展上，碧桂園文商旅還計劃引入體育文化類業(yè)態(tài)，如萬國擊劍、綠樹電競等，探索體育+商業(yè)的新型發(fā)展模式，進行非標商業(yè)嘗試。
此外，期內太古在項目發(fā)展方面也較為活躍。市場傳來消息，太古地產位于三亞海棠灣的項目已確定為太古里。
觀點指數(shù)認為，不同于其他一二線城市，三亞有較強的旅游屬性，未來太古在打造項目時除了延續(xù)太古里的產品線優(yōu)勢外，還需要考慮旅客消費群體的需求。
不過三亞太古里在三亞商業(yè)市場上還有不少競爭對手，除華潤計劃在同一商圈內發(fā)展超級萬象城外，全球奢侈品旅游零售商DFS迪斐世也計劃打造DFS迪斐世亞龍灣項目。
除新發(fā)展項目外，太古還計劃對現(xiàn)有項目進行擴建。期內北京三里屯太古里宣布啟動資產提升計劃，計劃將瑜舍酒店改造為創(chuàng)新零售空間，推進三里屯商圈的持續(xù)發(fā)展，并支持北京打造國際消費中心城市。
觀點指數(shù)認為，資產提升實現(xiàn)后，三里屯太古里的商業(yè)空間和業(yè)態(tài)無疑會進一步豐富，屆時其于三里屯商圈的競爭力也將大大提高，為太古在內地零售商業(yè)的發(fā)展繼續(xù)添磚加瓦。
共2頁 [1] [2] 下一頁
