來源：觀點(diǎn)網(wǎng) 劉滿桃
2023年還未過去，太古地產(chǎn)就早早披露了這一年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)預(yù)告。
太古地產(chǎn)預(yù)計(jì)，集團(tuán)或會(huì)在截至2023年12月31日止年度錄得投資物業(yè)公平值虧損約港幣45億元，而2022年投資物業(yè)公平值收益則為約港幣16億元。
根據(jù)公告披露，預(yù)計(jì)錄得公平值虧損的主要原因?yàn)椋涸摷瘓F(tuán)中國內(nèi)地零售投資物業(yè)公平值收益有所下跌；及相較2022年錄得公平值收益，集團(tuán)發(fā)展中的辦公樓投資物業(yè)錄得公平值虧損。
據(jù)此，太古地產(chǎn)2023年度的股東應(yīng)占呈報(bào)溢利將較2022年度的股東應(yīng)占呈報(bào)溢利（約港幣80億元）減少約七成。
不過太古地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)，投資物業(yè)公平值變化屬非現(xiàn)金性質(zhì)，并不會(huì)對(duì)集團(tuán)的營運(yùn)現(xiàn)金流或股東應(yīng)占基本溢利構(gòu)成任何影響。
因而太古地產(chǎn)預(yù)計(jì)，2023年度的股東應(yīng)占基本溢利，與2022年度的股東應(yīng)占基本溢利約港幣87億元相比，預(yù)料將上升約三成。2023年度的股東應(yīng)占基本溢利有所上升，主要反映集團(tuán)于2023年12月21日完成出售港島東中心九個(gè)樓層所獲得約港幣33億元的收益。
物業(yè)重估損益
投資物業(yè)公平值變動(dòng)雖未影響太古地產(chǎn)營運(yùn)現(xiàn)金流或股東應(yīng)占基本溢利，但可以看出現(xiàn)今內(nèi)地、香港甚至全球投資性物業(yè)的估值變化。
事實(shí)上，太古地產(chǎn)2023年投資物業(yè)公平值的大幅減少，與2022年的增長形成強(qiáng)烈對(duì)比。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，太古地產(chǎn)2021年投資物業(yè)公平值為-19.47億港元，2022年在資本化率下調(diào)二十五至五十個(gè)基點(diǎn)的情況下，投資物業(yè)公平值轉(zhuǎn)正至8.01億港元（此次公告提及2022年投資物業(yè)公平值收益為16億港元），僅這一項(xiàng)就同比增加了27.48億港元。
彼時(shí)，對(duì)于太古地產(chǎn)投資物業(yè)公平值的變化，有分析認(rèn)為這是其拉升凈利潤的主要手段，因?yàn)槿艨鄢手禂?shù)據(jù)后，太古地產(chǎn)年度溢利將從同比上升13%變?yōu)樨?fù)增長。
投資物業(yè)公平值給了地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值的基本法則：不斷通過收益的增加，即凈營運(yùn)收入的增加（分子變大）和資本化率的優(yōu)化（分母變�。┨嵘虡I(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。
在2022年大多房企投資物業(yè)重估下跌的同時(shí)，太古地產(chǎn)投資物業(yè)公平值通過此法錄得大幅增長。
但2023年該方法似乎已經(jīng)不能繼續(xù)適用了，因?yàn)殡S著商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)加大，資本化率這個(gè)分母也只能加大，即使是重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
截至2023年6月30日，太古地產(chǎn)應(yīng)占物業(yè)組合的總樓面面積約3450萬平方呎，應(yīng)占總樓面面積中約有3060萬平方呎為投資物業(yè)及酒店，包括已落成投資物業(yè)及酒店約2470萬平方呎及發(fā)展中或持作未來發(fā)展的投資物業(yè)約590萬平方呎。
在香港，太古地產(chǎn)應(yīng)占投資物業(yè)及酒店組合約有1370萬平方呎，主要包括甲級(jí)辦公樓和零售物業(yè)、酒店、服務(wù)式住宅及其他高尚住宅物業(yè)。
在中國內(nèi)地，于北京、廣州、成都、上海、西安及三亞的優(yōu)越地段持有八個(gè)大型商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的權(quán)益。該等項(xiàng)目全部落成后，預(yù)計(jì)將提供應(yīng)占總樓面面積約1480萬平方呎（其中1060萬平方呎經(jīng)已落成）。
由于太古地產(chǎn)2023全年業(yè)績數(shù)據(jù)尚未公布，僅以三季度數(shù)據(jù)看，中國內(nèi)地已落成零售物業(yè)組合總樓面面積合共為780萬平方呎（其中集團(tuán)應(yīng)占權(quán)益為620萬平方呎），包括北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都太古里(前稱成都遠(yuǎn)洋太古里)、上海興業(yè)太古滙、上海前灘太古里等。
該等項(xiàng)目租用率基本都持平或比2022年底有所上升，零售銷售額方面，除了廣州太古匯錄得8.9%同比增長外，其余項(xiàng)目增幅均在20%以上，上海前灘太古里增幅更是達(dá)到109.7%。
太古地產(chǎn)2023年第三季度零售物業(yè)營運(yùn)情況
來源：太古地產(chǎn)財(cái)報(bào)
可以看到，太古地產(chǎn)內(nèi)地零售物業(yè)分布在北上廣及成都等重點(diǎn)城市，零售銷售額都錄得明顯增長。
2023年上半年，太古地產(chǎn)中國內(nèi)地零售物業(yè)租金收入總額上升30%至20.42億港元；撇除租金支援和人民幣幣值變動(dòng)，租金收入總額上升37%。
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