悲觀分析師們關(guān)于陷入“需求寒冬”的商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)市中心大量寫(xiě)字樓將被清空，寫(xiě)字樓里的許多白領(lǐng)工作將不復(fù)存在，多達(dá)三分之一的寫(xiě)字樓可能會(huì)徹底消失。然而，有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，在未來(lái)幾年，頂級(jí)商業(yè)建筑將面臨供不應(yīng)求的局面，頂級(jí)Class A商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)量將創(chuàng)下新低。
除了高利率壓力下商業(yè)地產(chǎn)需求急劇放緩，美國(guó)各地的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將面臨更多的痛苦，比如即將到期的債務(wù)需要在高利率基準(zhǔn)下進(jìn)行再融資，并且在多數(shù)員工轉(zhuǎn)向居家辦公的背景下還有一波租約即將到期。然而，知名房地產(chǎn)情報(bào)公司CoStar Group向一些頂級(jí)公司發(fā)出了一個(gè)乍一看似乎與市場(chǎng)直覺(jué)看似完全不符的重磅信息：接下來(lái)一段時(shí)間，我們要為辦公空間短缺做好準(zhǔn)備。
是的，CoStar Group發(fā)布的警告關(guān)于供應(yīng)而不是需求壓力:在整個(gè)美國(guó)市中心區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)被多數(shù)分析師們形容瀕臨“世界末日”的時(shí)候，CoStar Group看到了即將出現(xiàn)的高端商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)短缺，并強(qiáng)調(diào)這是全球頂級(jí)商業(yè)公司需要記住的一個(gè)關(guān)鍵警告。
因此，盡管整體市場(chǎng)可能面臨挑戰(zhàn)，但高端辦公地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上可能即將面臨供應(yīng)短缺的局面。這種局面可能反映了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者們對(duì)現(xiàn)代、高品質(zhì)辦公空間的持續(xù)需求。
高端商業(yè)地產(chǎn)需求或?qū)⒃絹?lái)越強(qiáng)勁
根據(jù)CoStar Group的分析，盡管目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)出現(xiàn)空置率上升和需求下降，但實(shí)際上高端商業(yè)建筑(即Class A物業(yè))卻可能面臨短缺。CoStar Group統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年代已久的一些標(biāo)志性老式建筑正在以大幅折扣出售，一些面臨更高利率債務(wù)再融資壓力的房東將面臨困境，但今年主要房地產(chǎn)市場(chǎng)的租賃活動(dòng)指標(biāo)已經(jīng)高于2015-2019年新冠疫情前的時(shí)期。
即將消失的寫(xiě)字樓將越來(lái)越多——來(lái)自全球金融服務(wù)公司TCW Group的首席執(zhí)行官近期給出的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示，多達(dá)三分之一的寫(xiě)字樓消失在即，因此，TCW Group預(yù)計(jì)未來(lái)幾年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上的主要參與者爭(zhēng)奪頂級(jí)Class A級(jí)別商業(yè)空間的激烈程度就會(huì)越高。此外，有數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)幾年可能有越來(lái)越多的公司回到更接近新冠疫情前預(yù)期的重返辦公室這一現(xiàn)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)壓力可能比當(dāng)前市場(chǎng)疲軟的一端所顯示的要激烈。
據(jù)了解，CoStar Group對(duì)即將到來(lái)的辦公空間短缺的預(yù)測(cè)，主要是基于對(duì)當(dāng)前租賃和建筑活動(dòng)數(shù)據(jù)與近期市場(chǎng)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行的對(duì)比。隨著辦公室占用者更加仔細(xì)地審視自己的足跡，在新冠疫情前執(zhí)行的一些租約即將到期的未來(lái)幾個(gè)月里，全新修建的0-3年期建成的全新建筑將成為贏家。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2020年初以來(lái)，它們吸引了超過(guò)1.75億平方英尺的凈新入住率，平均每季度1270萬(wàn)平方英尺。相比之下，2011-2019年類(lèi)似房產(chǎn)的季度平均面積為1170萬(wàn)平方英尺。2008年至2010年全球經(jīng)濟(jì)大衰退期間，季度平均面積僅僅為1360萬(wàn)平方英尺。
來(lái)自CoStar Group的全美辦公室領(lǐng)域分析總監(jiān)菲爾·莫布里(Phil Mobley)表示:“就像歷史上一樣，即使在經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期，對(duì)現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)辦公空間的需求仍然存在。”
0-3年樓齡新建筑的吸引力逐年擴(kuò)大，加之建設(shè)步伐放緩愈發(fā)導(dǎo)致供應(yīng)不足
有數(shù)據(jù)顯示，新建筑吸引力逐年擴(kuò)大，自2020年以來(lái)，新建建筑(0-3年樓齡)已吸引了超過(guò)1.75億平方英尺的凈新占用面積，平均每季度約1270萬(wàn)平方英尺。與之相比，2011-2019年間同類(lèi)物業(yè)的季度平均為1170萬(wàn)平方英尺。這表明新建筑對(duì)租戶(hù)具有較大吸引力。根據(jù)CoStar Group預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，新建筑的建設(shè)速度已顯著減緩，導(dǎo)致供應(yīng)不足。CoStar Group預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)到2026年初和2027年中期，新建建筑的面積將大幅減少，從而導(dǎo)致供應(yīng)短缺。
CoStar Group預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)辦公空間供應(yīng)將越來(lái)越無(wú)法支撐恢復(fù)增長(zhǎng)的需求。目前，市場(chǎng)最受歡迎的0-3年樓齡的商業(yè)地產(chǎn)建筑占美國(guó)辦公樓總庫(kù)存水平的2.4%，雖然這與2015-2019年的平均水平一致，但莫布里表示，新建筑的數(shù)量已經(jīng)大幅放緩。2023年破土動(dòng)工的面積不到3000萬(wàn)平方英尺，是自2011年以來(lái)最低的一年。
如今，最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，0-3年樓齡的建筑中約有2億平方英尺的辦公空間，但預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示到2026年初，這一數(shù)字將低于1.5億，到2027年年中，這一數(shù)字將低于1億這一關(guān)鍵規(guī)模。到那時(shí)，它將只占總辦公樓庫(kù)存水平的1%左右。即使在2013-2014年的經(jīng)濟(jì)大衰退之后，0-3年樓齡的建筑占庫(kù)存的比例也從未低于1.3%。
盡管整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率上升，但頂級(jí)辦公空間的租賃交易仍高于新冠疫情前水平。莫布里表示:“租戶(hù)歷來(lái)最需要的辦公樓空間——即使是在經(jīng)濟(jì)衰退期間——將會(huì)供不應(yīng)求。”
這并不意味著不會(huì)有更多關(guān)于標(biāo)志性建筑以折扣價(jià)出售的重磅頭條新聞。但這些交易也意味著，現(xiàn)在是租戶(hù)獲得最優(yōu)惠商業(yè)地產(chǎn)的重要時(shí)機(jī)。按季度計(jì)算，今年的新租賃交易數(shù)量可能將高于2015-2019年期間。然而交易面積卻在減小，這解釋了為什么美國(guó)整體商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)空置率上升，當(dāng)然，高利率壓力下租約到期也是庫(kù)存上升的部分原因。不過(guò)，莫布里表示，這些新租賃交易“高度集中”在高端商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
與此同時(shí)，標(biāo)志性建筑的業(yè)主們也在提供一些非常優(yōu)惠的條件，從對(duì)定制建筑的更大貢獻(xiàn)，到提供免租金的月數(shù)。不過(guò)，目前還不清楚這種情況會(huì)持續(xù)多久。隨著越來(lái)越多的高層建筑被迫以低價(jià)進(jìn)行出售，投資者減記所持房產(chǎn)的價(jià)值，以及債券系統(tǒng)出現(xiàn)壞賬，新業(yè)主可以以對(duì)租戶(hù)有吸引力的各類(lèi)條件使他們的財(cái)務(wù)狀況良好。
然而，對(duì)于短期內(nèi)需要進(jìn)行再融資的業(yè)主來(lái)說(shuō)，這場(chǎng)游戲正在結(jié)束，他們拒絕失去新冠疫情期間獲得的低利率因而拒絕低價(jià)出售商業(yè)地產(chǎn)。一個(gè)典型的例子是:最近，洛杉磯市打算租用標(biāo)志性建筑Gas Co. Tower的多層樓，這筆交易原本將占到市場(chǎng)上新季度租賃活動(dòng)的11%，但遭到了全體債券持有人的強(qiáng)力拒絕。
美國(guó)億萬(wàn)富翁房地產(chǎn)投資者杰夫·格林最近在接受采訪時(shí)解釋了他對(duì)西棕櫚灘新大樓的押注，他認(rèn)為未來(lái)兩年美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域市場(chǎng)將出現(xiàn)重大調(diào)整。對(duì)于樂(lè)觀預(yù)期，他是這樣解釋的:“在市場(chǎng)上，確實(shí)會(huì)有一些寫(xiě)字樓沒(méi)有任何租戶(hù)，而全新修建的建筑將獲得租戶(hù)。一些較老的建筑根本沒(méi)有租戶(hù)，如果長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有租戶(hù)，這些已發(fā)行的債券就幾乎一文不值。”
以今天的庫(kù)存水平衡量，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從未從金融危機(jī)中徹底恢復(fù)過(guò)來(lái)。但莫布里表示，與辦公空間崩潰相比，還有一個(gè)更好的類(lèi)比:零售業(yè)的衰退，這是過(guò)度建設(shè)，自從電子商務(wù)顛覆了該行業(yè)以來(lái)，已經(jīng)沒(méi)有多少零售類(lèi)別的建設(shè)規(guī)模。雖然Class B購(gòu)物中心仍處于空置狀態(tài)，但高端的“體驗(yàn)式”零售地產(chǎn)并沒(méi)有遭受同樣的命運(yùn)。這意味著，盡管辦公空間市場(chǎng)整體可能面臨挑戰(zhàn)，但某些特定類(lèi)型的辦公空間(如高端辦公空間)仍然有非常穩(wěn)定的需求。
CoStar預(yù)計(jì)，在2020年之前執(zhí)行的租約中，仍有一半以上的規(guī)模即將到期。莫布里表示:“隨著公司面臨這些更新的決策，他們現(xiàn)在非常關(guān)注利用率。”“這意味著，在這個(gè)世界里，租戶(hù)可能需要更少的空間，但隨著他們繼續(xù)為職場(chǎng)規(guī)模恢復(fù)到新冠疫情前的面對(duì)面合作而進(jìn)行辯護(hù)，對(duì)市場(chǎng)上地段最佳的平方英尺的競(jìng)爭(zhēng)正在加劇。
莫布里表示，對(duì)于多數(shù)面臨租約到期的公司來(lái)說(shuō)，他們相信辦公室是一種幫助員工實(shí)現(xiàn)效率最大化的工具，因此，他們希望獲得那些位于優(yōu)質(zhì)地段——而不是10-20年歷史的標(biāo)志性老式建筑，而是最新修建的商業(yè)建筑——而現(xiàn)在，可是面臨最好的機(jī)會(huì)。
來(lái)源：智通財(cái)經(jīng)APP
