來源：觀點(diǎn)網(wǎng) 趙焓璐
印力終究還是飲上了商業(yè)地產(chǎn)RIETIs的頭啖湯。
10月26日，證監(jiān)會(huì)及滬深交易所官網(wǎng)同步更新顯示，首批4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式上報(bào)并獲受理，產(chǎn)品包括華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏金茂購物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、嘉實(shí)物美消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，以及中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。
這批REITs項(xiàng)目獲受理的六天前，證監(jiān)會(huì)才正式發(fā)布公告，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，并自發(fā)布之日起施行，新增了“百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施”。
外界不免好奇印力搶先登陸的原因，以及選擇杭州西溪印象城作為首發(fā)底層資產(chǎn)的理由。
作為萬科的商業(yè)開發(fā)平臺(tái)，印力此次獲得受理是否會(huì)將利好輸送予萬科，也隨新聞發(fā)酵逐漸成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。
底層資產(chǎn)探秘
“這一定是最新的秋季頂流拍照打卡地了。”剛剛過去的十月，杭州西溪印象城在城內(nèi)掀起了又一次打卡風(fēng)潮，公眾平臺(tái)上不乏市民們的實(shí)時(shí)分享，而印象城項(xiàng)目的搜索熱度也自然提升了一個(gè)層次。
相較于市民們的打卡熱度，杭州西溪印象城在資本市場的話題度更加火熱——成為中金印力消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REIT的底層資產(chǎn)。
自10年前項(xiàng)目A館開業(yè)至今，杭州西溪印象城經(jīng)歷了三個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
2013年5月，彼時(shí)的印力還未“誕生”，前身深國投商業(yè)集團(tuán)公司旗下杭州潤衡置業(yè)有限公司投資的一座占地面積為8.8萬平方米，地上四層、地下二層的商業(yè)項(xiàng)目正式開業(yè)。
這宗商業(yè)項(xiàng)目總商業(yè)面積超過21萬平方米，開業(yè)初期引進(jìn)了商戶200余家，其中還包括山姆會(huì)員店作為主力店入駐。除此之外，2010年代剛剛興起的首店經(jīng)濟(jì)也落地到了西溪印象城A館，開業(yè)初期有超過20余家首次進(jìn)入杭州的品牌項(xiàng)目。
當(dāng)時(shí)的新聞稿中，西溪印象城填補(bǔ)了杭州西部地區(qū)缺乏大型中高檔商業(yè)購物中心的空白，多家房產(chǎn)商的入駐也為西溪印象城帶來了一部分消費(fèi)力。觀點(diǎn)新媒體查閱資料后得知，項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)商名單中，萬科、綠城均在其列。
兩年之后，被黑石和工銀國際通過股權(quán)收購方式戰(zhàn)略投資的深國投正式對外宣布更名為印力集團(tuán)，并公布了集團(tuán)未來的兩大發(fā)展戰(zhàn)略：推動(dòng)集團(tuán)品牌資產(chǎn)化，對接資本市場；擴(kuò)大購物中心品牌體系，推出“印象匯”、“印象里”、“印力中心”三大新品牌。
發(fā)布新品牌后，體量7萬平方米的西溪印象城二期（B館）也開始了建設(shè)，并于2019年5月正式完成開業(yè)，新入駐品牌81家，首日開業(yè)率約合98.8%。截至B館開業(yè)完畢，杭州西溪印象城總體規(guī)模達(dá)到25萬平方米，在西溪板塊內(nèi)位列第一。
數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、企業(yè)公告
從地理位置來看，西溪印象城位于余杭區(qū)五常街道五常大道、訪溪路交叉處，也就是杭州市西、北部地區(qū)。
資料顯示，2022年，余杭區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2651.25億元，GDP位列杭州市各縣市區(qū)第一位；從2014-2022年，西溪印象城年加權(quán)平均出租率為98.2%；截至2023年6月30日，出租率達(dá)到99.2%，估值39.77億元。
數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、企業(yè)公告
目前而言，杭州西溪印象城A館及B館運(yùn)營時(shí)間均已超過3年。
從租金記租方式來看，截至2023年6月末，項(xiàng)目固定/提成租金取高的記租方式占到租賃面積的58.5%，這一比例與2020-2022年間的數(shù)據(jù)較相似，2020年-2023年6月，以純提成租金計(jì)租的租賃面積平均占比僅有7.72%。
從各業(yè)態(tài)租金收入占比情況分析西溪印象城的商業(yè)業(yè)態(tài)分布，截至2023年6月，零售業(yè)態(tài)租金占比最高，達(dá)到62.5%；娛樂業(yè)態(tài)占比最低，僅有4.8%；餐飲業(yè)態(tài)的租金占比上漲較為穩(wěn)定，從2020年的21.9%上升至2023年前6月的25.8%。
據(jù)項(xiàng)目內(nèi)工作人員透露，目前印象城出租率都比較好，零售、餐飲、兒童等業(yè)態(tài)還有商鋪可以招商；此外，2023年以來餐飲品牌租賃情況更好，“部分零售商鋪都改成了餐飲商鋪完成出租，因?yàn)椴惋嬆軌蚓奂藲狻?rdquo;
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單從出租率數(shù)據(jù)出發(fā)，杭州西溪印象城的發(fā)展比較符合印力集團(tuán)董事長丁力業(yè)在此前接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)所言，“商業(yè)地產(chǎn)是長周期、持續(xù)的事情”。
觀點(diǎn)新媒體也在中金印力消費(fèi)REIT的招募說明書中得知，杭州西溪印象城作為底層資產(chǎn)，目前已與TOD掛鉤。
2022年6月，杭州地鐵三號(hào)線后通段開通，與該段連接的杭州地鐵洪園站B口、C口可直達(dá)西溪印象城城內(nèi)部；項(xiàng)目還在地鐵口開通前啟動(dòng)了BM地鐵層招商，引入好利來、雜物社等品牌，再次增加了一部分項(xiàng)目經(jīng)營面積。
REITs細(xì)節(jié)
印力選擇杭州西溪印象城作為REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)的內(nèi)部原因，或是因?yàn)轫?xiàng)目運(yùn)營的長久性與穩(wěn)定性，外部原因則與市場大環(huán)境息息相關(guān)。
2022年5月25日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，政策主要對于存量資產(chǎn)盤活方向、盤活方式、政策支持等內(nèi)容提出了意見，鼓勵(lì)盤活存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長潛力較大的資產(chǎn)以REITs形式退出，并推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金健康發(fā)展。
同年5月31日，證監(jiān)會(huì)在前期基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作基礎(chǔ)上，指導(dǎo)滬深交所制定發(fā)布了《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》，支持上市REITs通過擴(kuò)募等方式收購資產(chǎn)。
另于今年3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》�！锻ㄖ分斜硎緦⒃圏c(diǎn)發(fā)行資產(chǎn)類型拓寬至消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。
提到消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施，自然就聯(lián)想到百貨商場、購物中心等商業(yè)項(xiàng)目，這也恰好與《通知》所提及的內(nèi)容相吻合。
在國家政策不斷完善的當(dāng)下，各地方政府也接連表態(tài)支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs項(xiàng)目。比如杭州市人民政府辦公廳在今年3月初便印發(fā)了《關(guān)于建設(shè)現(xiàn)代金融創(chuàng)新高地助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》，表示大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，對企業(yè)將優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目通過REITs形式在境內(nèi)外交易所上市的，給予項(xiàng)目所屬權(quán)益人最高不超過300萬元的一次性獎(jiǎng)勵(lì)。
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