聞聲而動、聞雞起舞，以商業(yè)地產(chǎn)為營業(yè)主線的印力自然不能放過機會�？紤]到杭州這座城市是進駐13年之久的根據(jù)地之一，將REITs底層資產(chǎn)錨定在此并不意外。
“整個商業(yè)行業(yè)迎來了歷史性機會，3月26號國家發(fā)改委正式提出了消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，10月20號中國證監(jiān)會將購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎(chǔ)設(shè)施也都寫入了基礎(chǔ)設(shè)施范圍，商業(yè)投資者期盼多年的公募REITs終于放開了。”
在11月2日舉行的觀點商業(yè)年會上，丁力業(yè)發(fā)表演講時特別提到了這次機遇。在他看來，公募REITs是商業(yè)地產(chǎn)循環(huán)最后也是最關(guān)鍵的一步，讓杭州西溪印象城有機會接受更多投資人的檢驗。
但在市場檢驗最終成功之前，急需理清的應(yīng)是這筆REIT項目的基本架構(gòu)。
中金印力消費REIT初始設(shè)立時投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券為中金公司擬作為計劃管理人所發(fā)行的資產(chǎn)支持證券，中金公司收購SPV公司100%股權(quán)，并通過SPV公司持有杭州西溪印象城背后潤衡置業(yè)100%股權(quán)，進而間接持有這宗項目。
收購?fù)瓿珊�，SPV公司將在項目公司將其收購后直接注銷，中金公司則將直接持有項目公司100%股權(quán)。
因此，項目公司吸收合并SPV公司后，中金印力消費REIT的整體架構(gòu)將發(fā)生變化：中金公司將對中金-印力消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃進行管理，該計劃則對杭州西溪印象城與背后的潤衡置業(yè)持有100%股權(quán)及債權(quán)。
項目公司借REIT項目償還外部借款，數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告
此外，這筆REIT項目基金設(shè)立后，項目公司潤衡置業(yè)將向招商銀行杭州分行取得4億元借款，用于置換存量經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。
潤衡置業(yè)將招商銀行杭州分行對其發(fā)放的4億元外部借款及SPV公司對其發(fā)放的股東借款，一并用于償還對興業(yè)銀行深圳分行的存量銀行貸款。
資料顯示，近三年及一期末，該項目公司總體負(fù)債規(guī)模分別為29.35億元、29.47億元、30.16億元和32.24億元；流動負(fù)債占總負(fù)債的比重分別為8.78%、9.26%、77.85%、16.92%。
為什么是印力？
作為這宗基礎(chǔ)設(shè)施項目的原始權(quán)益人，印力成功進入第一批項目獲受理行列中絕非偶然。
與其他三只一起獲受理的項目企業(yè)相同，印力在2020年便發(fā)行過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品：2020年4月，印力發(fā)行中信證券印力-印象2號資產(chǎn)支持專項計劃，發(fā)行總額33.7億元，底層資產(chǎn)便包括杭州西溪印象城；2021年3月，完成發(fā)行南方資本印力-印象3號資產(chǎn)支持專項計劃，發(fā)行金額15.79億元，底層資產(chǎn)為西安龍首印象城、常熟印象城。
后于2021年11月、2022年4月，印力先后發(fā)行中信證券印力-印象4號資產(chǎn)支持專項計劃、中金印力-印象5號資產(chǎn)支持專項計劃，總發(fā)行金額24.83億元。另截至2023年6月30日，印力參與且尚存續(xù)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模合計77.43億元。
從印力上述發(fā)行動作來看，有資產(chǎn)證券化實操經(jīng)驗、且存量資產(chǎn)較豐富的企業(yè)，在申報基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目時似乎更有先發(fā)優(yōu)勢。
此外，印力在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中完成了五條商業(yè)產(chǎn)品線的布局，涵蓋城市級商業(yè)中心、區(qū)域型購物中心、片區(qū)型購物中心，以及近年話題度較高的社區(qū)商業(yè)及家庭式購物中心。截至2023年10月，印力運營管理項目合計164個，資產(chǎn)規(guī)模約合1000萬平方米，總進駐城市53座。
值得注意的是，盡管印力在官網(wǎng)披露的項目數(shù)量眾多，但區(qū)域型購物中心杭州西溪印象城體量在同類型項目中依然名列前位，開業(yè)時間也早于其他浙江省內(nèi)項目。
依托于眾多商業(yè)項目，印力主營業(yè)務(wù)收入主要由物業(yè)出租收入及物業(yè)管理收入、商場運營管理費收入、酒店經(jīng)營收入和開發(fā)管理費收入四部分構(gòu)成，2022年度及2023年1-6月分別實現(xiàn)物業(yè)出租收入及物業(yè)管理收入10.99億元和5.31億元，占總營業(yè)收入的比重分別為63.37%和59.66%。
商場運營管理費收入方面，2020年度、2021年度、2022年度及2023年1-6月，原始權(quán)益人分別實現(xiàn)3.79億元、4.18億元、5.21億元和2.89億元，占總營業(yè)收入的比重分別為24.74%、25.03%、30.03%和32.58%。
總體而言，印力近三年營收數(shù)據(jù)穩(wěn)定，除了凈利潤有所下滑：近三年及2023年上半年數(shù)據(jù)分別為5.89億元、5.52億元、4.82億元及2454.92萬元。據(jù)印力方面表示，凈利潤下滑主要與新開業(yè)自持的商業(yè)物業(yè)有關(guān)。
在此情況下，發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施REIT項目進行融資可謂一舉兩得，既踩準(zhǔn)了市場的風(fēng)口，又能優(yōu)化現(xiàn)金流等表現(xiàn)。
對于這次發(fā)行，丁力業(yè)在觀點商業(yè)年會上表示：“這對印力萬科商業(yè)來說是歷史性機遇。”
至于印力背后的萬科，項目受理當(dāng)日已有外界聲音探討，印力的發(fā)行動作對于萬科而言會有哪些利好。
在萬科業(yè)務(wù)版圖中，住宅、商業(yè)、物流、長租公寓、酒店等業(yè)態(tài)相輔相成；商業(yè)業(yè)務(wù)則以印力為主。比如此前2022年，印力受托管理了40余宗來自萬科的商業(yè)項目。
“杭州西溪印象城REITs只是一個開始，截止到今天為止，萬科商業(yè)版圖已涵蓋全國26個省、60個城市，共計300個項目，1700萬平方米，基本覆蓋了商業(yè)領(lǐng)域的所有部分。這些項目中大家比較熟悉的有印象城購物中心，也包括很多社區(qū)商業(yè)，以及歷史文化街區(qū)等非標(biāo)商業(yè)。”丁力業(yè)在2023觀點商業(yè)年會上強調(diào)，未來會通過REITs擴募，讓更多商業(yè)項目走向公共市場。
這句話似乎既代表印力，又蘊含萬科。但無論如何，中金印力消費REIT已經(jīng)邁出了關(guān)鍵的第一步。
來源：觀點網(wǎng) 趙焓璐
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