來源：觀點(diǎn)指數(shù) 馮彩云
入市項(xiàng)目環(huán)比下滑，頭部簽約瞄準(zhǔn)重點(diǎn)城市
零售商業(yè)項(xiàng)目的入市熱情有所下滑，期內(nèi)開業(yè)15個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，新增供應(yīng)約117萬平方米，其中華潤(rùn)萬象生活、龍湖集團(tuán)等頭部企業(yè)有新項(xiàng)目開出。簽約方面，碧桂園文商旅依然是活躍度最高的企業(yè)，而印力等也有所收獲。
內(nèi)資企業(yè)業(yè)績(jī)回溫，太古內(nèi)地?cái)U(kuò)張進(jìn)行時(shí) 業(yè)績(jī)方面，受惠于消費(fèi)需求釋放，內(nèi)資企業(yè)的租金收入、銷售額等數(shù)據(jù)均比去年同期提升。投資方面，太古期內(nèi)投資加速，入股了陸家嘴前灘地塊項(xiàng)目。
業(yè)態(tài)引入以服飾類為主，項(xiàng)目擴(kuò)建有望突破發(fā)展瓶頸 業(yè)態(tài)調(diào)整提升上，新店引入依然是期內(nèi)的主旋律，其中服飾類店鋪?zhàn)钍芮嗖A。與此同時(shí)，高端零售商業(yè)項(xiàng)目傳來擴(kuò)建消息，上海恒隆廣場(chǎng)和廣州太古匯商業(yè)面積有望增加，屆時(shí)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力相信將更進(jìn)一步。
入市項(xiàng)目環(huán)比下滑，頭部簽約瞄準(zhǔn)重點(diǎn)城市
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，期內(nèi)全國(guó)范圍共開業(yè)15個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目，總體量約117萬平方米。相比上個(gè)報(bào)告期，數(shù)量和體量均有所下降。不過按往年的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)9月底至10月期間會(huì)有較多項(xiàng)目開業(yè)，以迎接中秋和國(guó)慶黃金假期。
數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理
雖然開業(yè)項(xiàng)目不多，不過類型較為豐富，涵蓋了購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)及奧萊等不同業(yè)態(tài)。體量方面，超過10萬平方米的項(xiàng)目有6個(gè)，其余均為10萬平方米以下的中小體量項(xiàng)目。城市分布上，一線城市中除上海外均有新項(xiàng)目開業(yè)，其余則均位于二線及以下能級(jí)城市。
新開業(yè)項(xiàng)目中，可以看到存量改造項(xiàng)目的身影。如濟(jì)南泉城里XiNCC，此前為原濟(jì)南第一家萬達(dá)廣場(chǎng)，管理方幾經(jīng)易主后，由新接盤者打造成為山東首家“8+16夜間經(jīng)濟(jì)”商業(yè)綜合體，切合當(dāng)下流行的夜經(jīng)濟(jì)進(jìn)行創(chuàng)新。
樣本企業(yè)方面，期內(nèi)華潤(rùn)萬象生活、龍湖集團(tuán)、新城控股及京基百納等有新項(xiàng)目入市，均為旗下較成熟產(chǎn)品線項(xiàng)目。其中，龍湖的北京龍湖北苑天街是其在北京的首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，延續(xù)了其較為擅長(zhǎng)的TOD模式。
據(jù)了解，龍湖北京北苑天街位于朝陽區(qū)北苑核心區(qū)塊，是緊鄰地鐵13號(hào)線北苑站的TOD項(xiàng)目，總體量達(dá)12萬方，輻射超100萬人群。截止目前，龍湖已在北京運(yùn)營(yíng)8座天街項(xiàng)目。
數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理
新項(xiàng)目獲取方面，期內(nèi)碧桂園文商旅依然最為活躍，共獲取了3個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，其余的龍湖、萬達(dá)及印力則均新增1個(gè)輕資產(chǎn)簽約項(xiàng)目。不同于前者的以量突圍，項(xiàng)目大多位于三四線城市，后者簽約項(xiàng)目主要位于上海及重慶這類商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的城市，項(xiàng)目質(zhì)量相對(duì)較高。
其中更是不乏熟悉的合作對(duì)象，如印力期內(nèi)簽約的項(xiàng)目業(yè)主方為浦房集團(tuán)，為浦發(fā)集團(tuán)旗下企業(yè)，上半年印力已與浦發(fā)集團(tuán)就唐鎮(zhèn)鄰里中心項(xiàng)目以及川楊河項(xiàng)目簽署合作協(xié)議。
內(nèi)資企業(yè)業(yè)績(jī)回溫，太古內(nèi)地?cái)U(kuò)張進(jìn)行時(shí)
期內(nèi)，大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)公布了上半年的業(yè)績(jī)，樣本企業(yè)中，新城控股和龍湖集團(tuán)的收入均超過50億元，主要得益于可觀的項(xiàng)目規(guī)模帶來的整體效益。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
租金之外，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)層面也表現(xiàn)不錯(cuò)，對(duì)比去年同期有明顯增長(zhǎng)。以龍湖集團(tuán)為例，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023上半年，其已開業(yè)商場(chǎng)建筑面積為762萬平方米（含車位總建筑面積為980萬平方米），整體出租率為95.4%，同店銷售額和客流同比去年均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅。
究其原因，與龍湖商業(yè)部分的發(fā)展策略有關(guān)，其目前將發(fā)力點(diǎn)聚焦在輕資產(chǎn)及TOD領(lǐng)域，這讓其在項(xiàng)目獲取上具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；加之自身重資產(chǎn)持有開發(fā)，能保持穩(wěn)定的規(guī)模增長(zhǎng)。
而新城控股的擴(kuò)張步伐也并未停止，上半年實(shí)現(xiàn)了143個(gè)大中城市、205個(gè)吾悅廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目的布局，已開業(yè)的吾悅廣場(chǎng)達(dá)146座，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1367.14萬平方米，規(guī)模效應(yīng)不可忽視。
但如果論單個(gè)項(xiàng)目的盈利能力，其表現(xiàn)不如華潤(rùn)、龍湖等企業(yè)，以上半年披露的數(shù)據(jù)計(jì)算，在運(yùn)營(yíng)的吾悅廣場(chǎng)平均租金處于3500萬元左右的水平。
值得注意的是，此前較為保守的企業(yè)如大悅城控股也有較為積極的表現(xiàn)。
上半年大悅城持有型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收27.01億元，同比增長(zhǎng)34.73%。期內(nèi)還新開業(yè)了北京京西大悅城、無錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯等3家購(gòu)物中心，規(guī)模有較為明顯的增長(zhǎng)。這或許與其目前采取輕資產(chǎn)戰(zhàn)略有較大關(guān)聯(lián)，年內(nèi)開業(yè)的廣州黃埔大悅匯就是輕資產(chǎn)輸出的項(xiàng)目。
期內(nèi)，其于深圳的首座大悅城也計(jì)劃于2024年底開業(yè)，這是繼廣州黃埔大悅匯之后，大悅城在華南的又一次布局。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，在以廣州、深圳為代表的華南地區(qū)站穩(wěn)腳跟，對(duì)大悅城未來的發(fā)展將有積極影響，也能一定程度上更新其在商業(yè)上過于“穩(wěn)健”的印象。
投資方面，期內(nèi)太古地產(chǎn)97.1億正式入股上海前灘21號(hào)地塊與洋涇地塊，將與陸家嘴合作開發(fā)。從地理位置來看，前灘21號(hào)地塊位于前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)，與前灘太古里僅一街之隔，是前灘最后也是最大的一個(gè)綜合體開發(fā)項(xiàng)目，這將鞏固太古在前灘區(qū)域的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，此前雙方已合作開發(fā)前灘太古里項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2021年9月30日開業(yè)，目前已成為太古地產(chǎn)旗下的標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目之一。
此外，期內(nèi)太古旗下位于成都的零售主導(dǎo)綜合發(fā)展項(xiàng)目也正式更名為成都太古里，取代項(xiàng)目原有名稱成都遠(yuǎn)洋太古里，至此太古完全擁有該標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目的份額。
可以看到，太古地產(chǎn)正在加快在內(nèi)地的拓展投資，此前其曾宣布將用500億港元投資于內(nèi)地市場(chǎng)，目標(biāo)是在2032年前將其在內(nèi)地的投資總樓面面積增加一倍。就目前來看，相關(guān)目標(biāo)正在逐步兌現(xiàn)。
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