正如本人在過去數(shù)年所闡釋，持有和管理次高端購物商場對我們的吸引力不大。次高端購物商場的競爭態(tài)勢與高端購物商場截然不同。在電子商貿(mào)非常強(qiáng)勁且盛行的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，這類業(yè)務(wù)很容易被網(wǎng)購取代。
辦公樓租賃業(yè)務(wù)是我們另一個表現(xiàn)出眾的領(lǐng)域。2001年，我們從內(nèi)地收取了首筆辦公樓租金，那是上海恒隆廣場的第一幢辦公樓。其后21年間，我們僅在2010年和2017年兩次錄得租賃收入下降。
我們現(xiàn)時共有八幢辦公樓--上海恒隆廣場和無錫恒隆廣場各兩幢，上海港匯恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場、昆明恒隆廣場和武漢恒隆廣場各一幢。八幢加起來占我們內(nèi)地總租賃收入21%。在上海，租賃收入下降主要與資產(chǎn)優(yōu)化計劃有關(guān)。就整體辦公樓組合而言，無論全年租賃收入下降是否與資產(chǎn)優(yōu)化計劃相關(guān)，年度降幅都很輕微，通常少于4%。
監(jiān)于上述往績，我們在報告期內(nèi)的六個月表現(xiàn)出色，也許不足為奇。今年首數(shù)個月，我們大家都預(yù)期市場將迅速復(fù)蘇。市場確實復(fù)蘇了，但并不持久，復(fù)蘇勢頭在5月中或更早開始放緩。然而，與去年相比，租戶銷售額仍然強(qiáng)勁，我們的收入增長亦然。這種情況頗有可能會持續(xù)至年底，使我們的全年業(yè)績延續(xù)過去23年的佳績，即內(nèi)地租賃收入以人民幣計算錄得從未間斷的增長。
以人民幣計算，內(nèi)地租賃收入在過去六個月增加了12%，但由于人民幣兌我們的報告貨幣港幣貶值了6.3%，換算后只錄得5%增幅。令人鼓舞的是租賃邊際利潤率有所改善。我們的零售組合提高了三個百分點至72%，其中高端購物商場增長了兩個百分點至76%，次高端購物商場增長了五個百分點至44%。內(nèi)地辦公樓的租賃邊際利潤率維持在69%不變。相比之下，香港的零售組合上升了兩個百分點至84%，而辦公樓則維持在83%不變。
租出率基本保持平穩(wěn)，除了數(shù)座次高端物業(yè)，其余所有物業(yè)的平均單位租金和租金上調(diào)均錄得上升。我們在上海以外的高端購物商場的租金上調(diào)尤為強(qiáng)勁。監(jiān)于高端物業(yè)內(nèi)按租戶銷售額計算的租金占總租賃收入的比例維持在歷史高位，意味下一次續(xù)租時似乎可以上調(diào)租金。與過去相比，現(xiàn)時租用成本相對較低，由此更確認(rèn)了上調(diào)租金的可能。
過去六個月，香港的零售銷售額持續(xù)上升，我們的租賃收入亦然，只是升幅較小。我們的辦公樓租賃收入亦稍有增長，但頗為乏力。
將不同檔次物業(yè)在報告期內(nèi)的表現(xiàn)與疫情前（即2019年首六個月）的表現(xiàn)相比，饒富意思。
我們旗下的高端購物商場，除一座外，其余的租戶銷售額全都錄得一倍以上的增長，有兩座的銷售額更多了2.5至3倍，另有兩座翻了一倍多。因此，我們收取了更多的租金。我們的次高端購物商場則完全是另一番景象。雖然租戶銷售額有所恢復(fù)，但租賃收入只有疫情前約90%。香港的零售業(yè)務(wù)表現(xiàn)相若，甚至更疲弱一些。
租賃收入方面，內(nèi)地現(xiàn)時占總收入的68%，香港則占32%。若論營業(yè)溢利，內(nèi)地占65%，香港則占35%。與過去數(shù)年比較，內(nèi)地物業(yè)的營運效率正逐步趕上。
與去年不同，我們上半年物業(yè)銷售方面的進(jìn)賬比去年同期少了很多。因此，股東應(yīng)占基本純利下降3%。僅就物業(yè)租賃而言，該數(shù)字上升2%至港幣15.71億元。計及今年輕微的凈重估收益（2022年為凈重估虧損），股東應(yīng)占純利上升了17%至港幣16.82億元。股東應(yīng)占物業(yè)租賃純利上升了23%至港幣16.93億元。
展望
無可諱言，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。上一節(jié)所談及的四個因素同時出現(xiàn)，要解決尤其困難。
中國改革開放約45年以來，多是荊棘滿途。這次本質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)問題，卻因國際政治形勢而雪上加霜。外來政治攻擊引致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)后果，這是前所未見的新現(xiàn)象。
即使沒有外部因素，僅是內(nèi)部問題已需時解決，能否解決尚屬未知�，F(xiàn)在加上外部因素，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會難上加難。經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向必須重新調(diào)整，中央政府明白個中道理，數(shù)年前便已推出相應(yīng)措施，例如把原本的外向型經(jīng)濟(jì)重新定向，轉(zhuǎn)為重視內(nèi)循環(huán)，如家庭消費。
正如本人之前撰述過，香港有其自身挑戰(zhàn)。香港經(jīng)濟(jì)雖然不會沒落，但隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)變差而必受影響。尤其房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性變革，形勢已截然不同。土地供應(yīng)會增加，暴利的日子會一去不復(fù)返。唯一的亮點可能是豪宅市場。
我們不活躍于一般住宅市場已20多年，或許錯過了很多賺錢機(jī)會，但現(xiàn)在我們卻自覺幸運。至少，我們沒有陷入高價土地和房產(chǎn)的困境中。
2021年，本人在內(nèi)地一次演講時，臺下一名觀眾發(fā)問：眾所周知，恒隆過去數(shù)十年都把握熊市時機(jī)購置地塊，今次熊市恒隆打算何時出手？本人回應(yīng)道：此熊不同彼熊！這不是周期性衰退，而是結(jié)構(gòu)性或系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變。當(dāng)下應(yīng)儲備資金，而非擴(kuò)展業(yè)務(wù)。
眼下市道黯淡，還有曙光嗎？有，其一是內(nèi)地的奢侈品領(lǐng)域，其銷售額一直強(qiáng)勁，盡管增長勢頭最近有點放緩。同時，頂級時尚品牌亦注意到，中國消費者的海外消費額有所增加，當(dāng)中某些品牌已公布正采取措施使各地售價均等。例如，日圓疲弱吸引了許多中國消費者到日本購物，這一現(xiàn)象得以正視。
從以上所述可知，內(nèi)地的總購買力依然強(qiáng)勁，問題只是消費者選擇到哪里消費。任何海外消費回流國內(nèi)，都對我們的業(yè)務(wù)有利。這種奢侈品消費增長可以持續(xù)下去嗎？可以，前提是中國的整體經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定。這是本人的猜想，但只有時間才能證明。
展望未來五至十年，中國應(yīng)能因應(yīng)新形勢而作出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。若然如此，奢侈品零售業(yè)便應(yīng)可持續(xù)發(fā)展。將富裕階層與日本、韓國、香港、新加坡和泰國的相比，在各自經(jīng)濟(jì)騰飛約40至60年后，仍可見富人在本地或國外購買高端時尚品牌商品。這些品牌在巴黎、倫敦、米蘭或紐約的店鋪里，除了普通話外，也能經(jīng)常聽到日語、韓語和泰語。
我們的上海恒隆廣場很可能是內(nèi)地首座高端購物商場，目前僅開業(yè)22年。未來數(shù)十年，內(nèi)地那些喜歡花費的富人仍會光顧頂級時尚品牌。中國除了有亞洲人鐘情購買名牌產(chǎn)品此偏好外，還有龐大的人口。只要中國經(jīng)濟(jì)相對穩(wěn)健，未來數(shù)十年總會有一代代新的年輕消費者出現(xiàn)。
在購買奢侈品的顧客之中，中國顧客大概是最年輕的，但肯定比歐美的顧客年輕得多。這些消費者不到30歲便開始購買名牌，預(yù)計持續(xù)40、50年。因此，顧客總數(shù)會隨時間累積。換言之，奢侈品市場目前只涵蓋了一小部分潛在消費者。
雖然今年我們大概不會購置地塊，但未來總有一天會有此意。盡管確實時間很難預(yù)測，但本人的團(tuán)隊會一直留意，希望我們不會錯過下個良機(jī)。畢竟，我們一向頗為善于買得對。毋庸贅言，對我們來說，買得對絕不僅僅是趁低吸納，而是成功購置地段優(yōu)越、政府發(fā)展大綱合理的地塊。
目前，中國必須先應(yīng)付各種經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，再加上中美關(guān)系嚴(yán)峻，出口必然疲弱。近年大量印鈔也使公共投資較難推動經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)規(guī)模還小時，這種做法尚算有效�，F(xiàn)時，中國是世界第二大經(jīng)濟(jì)體，要產(chǎn)生同等百分比的增長，需要的投入要多得多。有一點或許還算得上有些微鼓舞作用，就是全球只有很少地方有穩(wěn)健的增長。
這樣一來，家庭消費就成了唯一可靠的推動力。但現(xiàn)時消費者信心薄弱，需要時間恢復(fù)。目前，奢侈品消費正是少數(shù)仍在增長的領(lǐng)域之一。由于地緣政治形勢紛亂，內(nèi)地民眾出國旅游的次數(shù)減少，尤其少去西方國家，這會影響全球旅游業(yè)。
基于相同原因，內(nèi)地旅游正蓬勃發(fā)展，所有旅游景點都人山人海，酒店也生意暢旺。但即使如此，人均消費仍然比不上疫情前的水平。例外是有的，譬如我們在沈陽的康萊德酒店表現(xiàn)出色，不過這可能并不代表整個行業(yè)。
經(jīng)濟(jì)的另一個問題是企業(yè)缺乏信心。除非商人能比較明確掌握政策的走向，否則難以再投資。大多數(shù)情況下，他們都很謹(jǐn)慎，尤其是現(xiàn)在。
無論如何，中國長遠(yuǎn)而言不得不多依賴個人消費來推動經(jīng)濟(jì)。在西方或東方發(fā)達(dá)國家，個人消費占國內(nèi)生產(chǎn)總值的份額通常在50%至70%之間。例如，美國為68%，大多數(shù)西歐國家在50%或多一些，而同為龐大發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體的印度則為63%。然而，這個數(shù)字在中國僅約為38%，仍有很大的增長空間。
與內(nèi)地相比，香港的困難可謂微不足道。香港正慢慢從疫情中恢復(fù)過來，預(yù)計不會迅猛反彈，但希望會穩(wěn)定復(fù)蘇。零售銷售額已有所改善，也可預(yù)期店鋪租金會緩緩上升。
辦公樓租賃收入反映整體商業(yè)活動，尤其是金融業(yè)及相關(guān)專業(yè)服務(wù)。由于預(yù)計美國會進(jìn)一步打擊這些行業(yè)，所以租金復(fù)蘇步伐會緩慢。未來數(shù)年，核心商業(yè)區(qū)甲級辦公樓會有大量供應(yīng)，從而進(jìn)一步拖慢復(fù)蘇速度。次級地段的租出率和租金升幅可能會稍遜。
問題的關(guān)鍵在于不清楚甚么才能提振香港經(jīng)濟(jì)。雖然旅游業(yè)正在轉(zhuǎn)好，但人均消費仍然乏力。監(jiān)于海外經(jīng)濟(jì)疲弱和政局難料，引致國際貿(mào)易低迷，物流業(yè)及相關(guān)行業(yè)亦難見起色。因此，個人消費難有顯著增長。加上前文提及的樓市結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，目前很難對未來過度樂觀。
盡管經(jīng)濟(jì)前景如此，恒隆今年的總租賃收入有機(jī)會達(dá)到歷史新高，而且機(jī)會頗大，這可能讓某些人驚訝。我們在今年上半年業(yè)績理想，下半年也大概會繼續(xù)表現(xiàn)出色，縱使增長速度有所放緩。但2024年形勢如何，本人仍未看清。希望到了明年1月下旬本人再撰此函時，部分不明朗因素已然消散。
董事長
陳啟宗
香港，2023年7月31日
來源：觀點網(wǎng) 陳啟宗
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