來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)
面臨諸多不明朗因素的情況下，近7成企業(yè)依然錄得了正向增長(zhǎng)，說(shuō)明國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面依然向好。
過(guò)去的一年中，疫情雖多有散發(fā)，但是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體復(fù)蘇向上。我們可以看到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)出更多的活力與發(fā)展風(fēng)向。資管時(shí)代的深耕與機(jī)遇把握，讓不少業(yè)態(tài)、項(xiàng)目和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步凸顯；辦公空間服務(wù)和產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，打造了更高的樓宇經(jīng)濟(jì)價(jià)值；文商旅的創(chuàng)新融合，激發(fā)出更多的商業(yè)空間和想象；而創(chuàng)新技術(shù)、新零售、數(shù)字化和ESG的滲透，則讓行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有了更多的支撐力量。
于創(chuàng)新涌動(dòng)的發(fā)展浪潮中，觀點(diǎn)指數(shù)研究院通過(guò)專(zhuān)業(yè)深度的數(shù)據(jù)研究與調(diào)研剖析，于2022觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)重磅發(fā)布《表現(xiàn)力指數(shù)·2022年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報(bào)告》。
以下為《2022年度商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報(bào)告》及系列研究成果：
華潤(rùn)萬(wàn)象生活位居首位，恒隆凱德鞏固優(yōu)勢(shì)
2022年接近尾聲，這一年里，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依然面臨重重挑戰(zhàn)，疫情常態(tài)化給商業(yè)活動(dòng)開(kāi)展帶來(lái)不利影響，大眾消費(fèi)需求尚未迎來(lái)釋放。
為適應(yīng)市場(chǎng)變化和行業(yè)調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)們紛紛進(jìn)行創(chuàng)新、變革，以對(duì)市場(chǎng)的研判、過(guò)硬的商業(yè)運(yùn)作能力、創(chuàng)新的發(fā)展模式，在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地。
觀點(diǎn)指數(shù)通過(guò)對(duì)2022年度商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)進(jìn)行研究，發(fā)布"表現(xiàn)力指數(shù)·2022年度商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)"研究成果。其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒隆地產(chǎn)、凱德集團(tuán)表現(xiàn)出色，在研究成果名單中居于前位。
作為較受市場(chǎng)青睞的商管企業(yè)，年內(nèi)華潤(rùn)萬(wàn)象生活繼續(xù)憑借出色的商管能力，獲得可觀的商管收入。2022上半年，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)板塊錄得19.24億元，同比增長(zhǎng)18.5%，保持較快增速。其中，來(lái)自購(gòu)物中心的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)收入為11.73億元，較去年同期上升25.7%，占總收入22.2%。來(lái)自寫(xiě)字樓部分的為7.51億元，占比14.3%。
目前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活繼續(xù)深耕購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓領(lǐng)域，且保持行業(yè)優(yōu)勢(shì)。截止2022上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)布局68個(gè)城市，在營(yíng)項(xiàng)目74個(gè)；為24個(gè)寫(xiě)字樓提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，總建筑面積為160萬(wàn)平方米；為128個(gè)寫(xiě)字樓提供物業(yè)管理服務(wù)，總建筑面積為870萬(wàn)平方米。
恒隆地產(chǎn)則繼續(xù)保持在高端商業(yè)的優(yōu)勢(shì)，雖然年內(nèi)上海的王牌項(xiàng)目受疫情影響，但收入依然“抗打”。2022上半年，其內(nèi)地租賃物業(yè)錄得收入33.61億港元，同比增長(zhǎng)2%。
商場(chǎng)方面，隨著6月份消費(fèi)市場(chǎng)有所回暖，商場(chǎng)的租賃表現(xiàn)好轉(zhuǎn)。而辦公樓組合表現(xiàn)強(qiáng)韌，出租率也維持較高水平。隨著無(wú)錫、昆明和武漢三座近年開(kāi)業(yè)辦公樓的出租率提升，辦公樓整體收入較去年同期上升16%，達(dá)到5.47億元。
而凱德集團(tuán)憑借自身資管能力，通過(guò)不斷強(qiáng)化資產(chǎn)組合，獲得不錯(cuò)的成效。除通過(guò)升級(jí)改造優(yōu)化旗下資產(chǎn)外，也發(fā)力收并購(gòu)市場(chǎng)，獲得機(jī)會(huì)物業(yè)。如今年5月，市場(chǎng)消息稱(chēng)凱德拿下蘇寧置業(yè)旗下北京蘇寧生活廣場(chǎng)，該物業(yè)對(duì)外報(bào)價(jià)約為35億元左右，但最終成交價(jià)只有其報(bào)價(jià)的7折。
除上述企業(yè)外，商業(yè)賽道的廣闊前景也吸引了越來(lái)越多的企業(yè)加入，涌現(xiàn)出不少后起之秀。如旭輝商業(yè)，截止2022上半年，其已開(kāi)業(yè)投資性物業(yè)總建筑面積超96萬(wàn)平方米，持有項(xiàng)目總建筑面積超278萬(wàn)平方米，持有物業(yè)收入達(dá)到6.6億元。
從行業(yè)角度來(lái)看，這類(lèi)企業(yè)有著后發(fā)優(yōu)勢(shì)，能夠快速完成商業(yè)基礎(chǔ)的搭建，將更多精力放在產(chǎn)品打造上，成就優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
投資物業(yè)收入分層明顯，腰部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，“表現(xiàn)力指數(shù)·2022年度商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)”中的樣本企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，前三季度的投資物業(yè)總收入為1596.36億元，平均值為21.29億元，中位數(shù)為9.48億元。
收入?yún)^(qū)間分布上，10億元以下的樣本企業(yè)數(shù)量占比最多，為46.67%。其次是收入20-50億元以上的企業(yè)，占比28%；10-20億元的企業(yè)數(shù)占比16%，占比最少的是100億以上及50-100億元的企業(yè)，共計(jì)占比不超過(guò)10%。
在樣本池中，觀點(diǎn)指數(shù)選取了24家具有代表性的企業(yè)，以此聚焦觀察2022年的企業(yè)表現(xiàn)。可以看到，樣本企業(yè)投資物業(yè)收入跨度從5億元到逾百億元不等。其中營(yíng)收超100億的企業(yè)僅有1家，50-100億區(qū)間的企業(yè)3家，10-50億元的企業(yè)15家，10億以下的企業(yè)5家。
從營(yíng)收角度來(lái)看，中間收入?yún)^(qū)間及10-15億元的企業(yè)居多，這與當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的格局相一致。目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，頭部企業(yè)占據(jù)著最大的話語(yǔ)權(quán)，且具備較強(qiáng)的商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)地位短期內(nèi)難以撼動(dòng)。
與此同時(shí)，伴隨著商業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)、市場(chǎng)環(huán)境的變化等，中間腰部企業(yè)迎來(lái)更加白熱化的競(jìng)爭(zhēng)格局。隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，尾部企業(yè)面臨生存空間被壓縮的困境。
從收入增速區(qū)間上觀察，可以發(fā)現(xiàn)，24家樣本企業(yè)中，增幅超過(guò)50%的企業(yè)僅有1家，增幅20%-50%的企業(yè)3家，增速0%-20%的企業(yè)12家，增速為負(fù)值的企業(yè)為8家。
而錄得正向增長(zhǎng)和負(fù)向增長(zhǎng)的企業(yè)占比分別為67%和33%。
在市場(chǎng)面臨諸多不明朗因素的情況下，近7成企業(yè)依然錄得了正向增長(zhǎng)，說(shuō)明國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面依然向好。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-9月份，國(guó)內(nèi)社會(huì)消費(fèi)品零售總額錄得32.03萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.7%，依然能保持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)。
同時(shí)也需要注意到，企業(yè)正面臨營(yíng)收收窄的局面。社會(huì)消費(fèi)品零售總額雖然依然保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，但幅度減弱，大眾的消費(fèi)意愿較去年同期并未有較大提升。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年1-9月，全國(guó)范圍內(nèi)共開(kāi)業(yè)零售商業(yè)項(xiàng)目近200個(gè)，總體量近1200萬(wàn)平方米。無(wú)論是數(shù)量亦或體量，都比去年有所減少，從中也可以窺見(jiàn)市場(chǎng)需求有所降溫。
除去商業(yè)大環(huán)境的影響外，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略、商業(yè)布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，以及整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也與收入密切關(guān)聯(lián)。如上半年上海、深圳、北京等地疫情反復(fù)，給布局在這些城市的企業(yè)帶來(lái)不利影響。
樣本企業(yè)中，重倉(cāng)以上城市的收入同比增幅減小。
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)沖擊下，內(nèi)港資表現(xiàn)迥異
為更加深入地探討企業(yè)的表現(xiàn)情況，觀點(diǎn)指數(shù)剔除規(guī)模較小且非典型的企業(yè)，選取了12家代表性樣本企業(yè)。這些樣本企業(yè)業(yè)態(tài)上涵蓋了以購(gòu)物中心或商辦業(yè)態(tài)為主的龍頭企業(yè)，同時(shí)也兼顧了內(nèi)資與港資。
從投資物業(yè)的營(yíng)收及增速來(lái)看，不同類(lèi)型企業(yè)間的差異明顯。增速較高的G企業(yè)為內(nèi)資企業(yè)，期內(nèi)投資物業(yè)收入增長(zhǎng)超過(guò)20%。該企業(yè)業(yè)態(tài)組合較為豐富，包含購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、住房租賃等在內(nèi)的多種業(yè)態(tài)，物業(yè)組合抗風(fēng)險(xiǎn)能力較優(yōu)。
該企業(yè)商業(yè)面積和營(yíng)收占比最大的業(yè)態(tài)為購(gòu)物中心，在此業(yè)態(tài)上，之前數(shù)年的發(fā)展使其具備了頭部規(guī)模，此外目前采取了輕重并舉戰(zhàn)略，這也助其加快了拓展的步伐。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，該企業(yè)上半年新增運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心項(xiàng)目為4個(gè)，計(jì)劃2022全年將有8個(gè)重資產(chǎn)、5個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目落地。
對(duì)比之下，港資企業(yè)的增幅則稍微遜色。12家樣本企業(yè)中的6家港資企業(yè)，增速為正的有4家，此外2家同比有輕微下降趨勢(shì)，這與港資在內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)定位與布局有較大關(guān)系。
樣本企業(yè)中的港資企業(yè)，基本布局在國(guó)內(nèi)的核心一二線城市，如上海、深圳、廣州及成都等，遵循商業(yè)區(qū)位優(yōu)先的原則，且大多定位為高端商業(yè)。
而上述城市今年以來(lái)受到疫情的影響較大，較大程度上影響了整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。而且，高端定位的項(xiàng)目受沖擊明顯，這類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售額依靠于奢侈品銷(xiāo)售業(yè)績(jī)拉動(dòng)，疫情作用下，目標(biāo)客群的購(gòu)買(mǎi)行為受限，難以實(shí)現(xiàn)可觀的增長(zhǎng)。
奢侈品企業(yè)的業(yè)績(jī)也能佐證這點(diǎn)，開(kāi)云集團(tuán)業(yè)績(jī)顯示，受中國(guó)部分城市暫時(shí)停滯影響，第二季度其收入同比下跌15%。由于國(guó)內(nèi)疫情防控等客觀因素，部分消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情有所下滑，奢侈品牌在國(guó)內(nèi)的消費(fèi)動(dòng)力有所不足。
如港資企業(yè)A，期內(nèi)投資物業(yè)收入減少約2%，背后原因是旗下高端商場(chǎng)租金收入下降。企業(yè)目前正在積極應(yīng)對(duì)，如持續(xù)調(diào)整增強(qiáng)影響力，主要通過(guò)引入首店，調(diào)整業(yè)態(tài)組合等方式實(shí)現(xiàn)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，年初至今，該企業(yè)位于成都的項(xiàng)目引進(jìn)了超過(guò)20家新店，其中不乏全國(guó)首店、西南首店、成都首店等。
業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度之外，單位面積租金水平也是衡量企業(yè)能力的重要標(biāo)準(zhǔn)。12家樣本企業(yè)中，港資企業(yè)具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，期內(nèi)單位面積租金水平遠(yuǎn)超內(nèi)資企業(yè)，基本在2000元/平方米的水平，這與港資企業(yè)的長(zhǎng)線投資運(yùn)營(yíng)思維密切相關(guān)。
其中，港資企業(yè)J的單位面積租金水平最高，物業(yè)大部分集中于上海及長(zhǎng)三角，且占據(jù)城市核心區(qū)位。
內(nèi)資企業(yè)中單位租金水平最高的是企業(yè)G，超過(guò)1500元/平方米，其余大部分企業(yè)在500元/平方米左右水平，這與內(nèi)資企業(yè)布局城市較多，涵蓋多能級(jí)城市有較大關(guān)系。
長(zhǎng)期主義價(jià)值引領(lǐng)，港資單位資產(chǎn)值優(yōu)勢(shì)突出
單位租金水平外，投資物業(yè)資產(chǎn)值也是衡量商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是否擁有優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)能力的重要標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)成功打造并運(yùn)營(yíng)高價(jià)值的商業(yè)資產(chǎn)，獲得可持續(xù)性的高收益回報(bào)，才能獲得行業(yè)認(rèn)可與資本青睞。
為了更具體分析企業(yè)的投資物業(yè)資產(chǎn)值情況，觀點(diǎn)指數(shù)在研究樣本中抽取了14家上市企業(yè)進(jìn)行對(duì)比分析。
樣本企業(yè)中，64%企業(yè)投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)為正，36%的企業(yè)錄得虧損。錄得正向增長(zhǎng)的樣本企業(yè)中約三分之二的企業(yè)變動(dòng)幅度并不大，僅有三分之一企業(yè)錄得十億以上增長(zhǎng)。
分析原因，公允價(jià)值變動(dòng)增幅較大的企業(yè)主要通過(guò)資產(chǎn)管理提升資產(chǎn)價(jià)值，強(qiáng)化多元資產(chǎn)組合的增長(zhǎng)韌性，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，以此提升了投資物業(yè)的公允價(jià)值。
以其中一家實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收和公允價(jià)值雙增長(zhǎng)的企業(yè)為例，該企業(yè)主要以寫(xiě)字樓布局為主，業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)明顯，而寫(xiě)字樓資產(chǎn)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，此外購(gòu)物中心、住房租賃、辦公空間等多元化業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)帶來(lái)的整體業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)也較為明顯。
目光再聚焦到投資物業(yè)資產(chǎn)值本身，14家樣本企業(yè)中，1000億元以上的企業(yè)3家，500-1000億元的企業(yè)7家，500億元以下的4家。資產(chǎn)值龐大的頭部企業(yè)，可觀的資產(chǎn)值背后是長(zhǎng)期累積的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及規(guī)模擴(kuò)張的結(jié)果。
單位面積資產(chǎn)值方面，樣本企業(yè)中的港資企業(yè)位居前列。這類(lèi)企業(yè)雖然商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模有限，但項(xiàng)目往往精雕細(xì)琢，加之長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)思維，更能打造出優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)項(xiàng)目。
隨著內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，部分港資企業(yè)也加大了投資力度，如太古地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)。
前者在財(cái)報(bào)中提及，立足大灣區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，將是太古地產(chǎn)未來(lái)的投資重點(diǎn)。項(xiàng)目發(fā)展上，該集團(tuán)廣州聚龍灣片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目正在推進(jìn)，深圳也將落地商業(yè)項(xiàng)目，近期還與陸家嘴簽約合作意向書(shū)，投資動(dòng)作頻繁。
新鴻基地產(chǎn)也表示，大灣區(qū)正急速發(fā)展，廣州環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)將與集團(tuán)在香港的高鐵西九龍總站發(fā)展項(xiàng)目發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，進(jìn)一步壯大其在大灣區(qū)內(nèi)的業(yè)務(wù)。
而對(duì)于內(nèi)資企業(yè)而言，雖然項(xiàng)目區(qū)位條件和定位與港資企業(yè)相差較大，但通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和資本化手段運(yùn)作，同樣可以達(dá)到資產(chǎn)值提升的目的。
總體而言，當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，依然充滿(mǎn)著機(jī)遇與挑戰(zhàn)。企業(yè)必須要苦練內(nèi)外功，制定適應(yīng)自身發(fā)展的戰(zhàn)略，同時(shí)增強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期健康可持續(xù)的發(fā)展目標(biāo)。
以下是2022年度商業(yè)地產(chǎn)管理能力表現(xiàn)：
以下是2022年度商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值表現(xiàn)：
以下是2022年度商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新能力表現(xiàn)：
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