來源：觀點網(wǎng) 陳啟宗
編者按：無可諱言，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
在最新一期恒隆集團(tuán)中報致股東函中，陳啟宗先生延續(xù)了他上個月在2023博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場發(fā)表演講所呈現(xiàn)的主要觀點，強調(diào)“這是我們從來未曾面對的局面”。
對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，陳啟宗也再次引用兩年之前的表述：此熊不同彼熊！這不是周期性衰退，而是結(jié)構(gòu)性或系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變，“當(dāng)下應(yīng)儲備資金，而非擴(kuò)展業(yè)務(wù)”。
荊棘滿途，要解決尤其困難。那么，曙光和希望在哪里？陳先生結(jié)合恒隆自身業(yè)務(wù)出發(fā)，指出內(nèi)地的總購買力依然強勁，展望未來五至十年，應(yīng)能因應(yīng)新形勢而作出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。
消費將成為驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長的新力量，而包括恒隆在內(nèi)做好準(zhǔn)備的企業(yè)，會因此受益。
“恒隆今年的總租賃收入有機會達(dá)到歷史新高，而且機會頗大，這可能讓某些人驚訝。”陳啟宗如是介紹，但2024年形勢如何，他說仍未看清。
以下為恒隆集團(tuán)2023中報《董事長致股東函》全文，轉(zhuǎn)載時略有刪減。
業(yè)績及股息
截至2023年6月30日止六個月，整體收入微降1%至港幣55.25億元。期內(nèi)人民幣貶值加上物業(yè)銷售收入減少，改善了的租賃表現(xiàn)因而受到影響。租賃收入增加4%至港幣55.23億元。
倘扣除物業(yè)重估的所有影響，股東應(yīng)占基本純利減少3%至港幣15.60億元。每股基本盈利相應(yīng)下降至港幣1.15元。
計及物業(yè)重估的所有影響后，股東應(yīng)占純利增加17%至港幣16.82億元。每股盈利相應(yīng)上升至港幣1.24元。
董事會宣布派發(fā)中期股息每股港幣2角1仙，將于2023年9月29日派發(fā)予于2023年9月15日名列股東名冊的股東。
業(yè)務(wù)回顧
1960年，先父陳曾熙先生創(chuàng)立恒隆。恒隆一路走來的發(fā)展，與香港、整個地區(qū)乃至全球的整體發(fā)展相似。東亞大部分地區(qū)，包括日本和亞洲四小龍（南韓、臺灣、新加坡和香港）等地經(jīng)濟(jì)騰飛，成就非凡。歷史證明，香港各行各業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的利潤尤其豐厚，當(dāng)時的機遇確是千載難逢。
以上現(xiàn)象由多個因素造成。第二次世界大戰(zhàn)（二戰(zhàn)）結(jié)束后，當(dāng)時所謂自由世界內(nèi)很多經(jīng)濟(jì)體都高速起飛，香港就是其一，并獲益甚豐。眾所周知，外來移民工作勤奮，且富創(chuàng)業(yè)精神，而香港不乏這類人。當(dāng)時世界漸趨全球化，加上香港政府大抵奉行自由不干預(yù)政策，香港與房地產(chǎn)業(yè)都得以蓬勃發(fā)展。
二戰(zhàn)結(jié)束后首30多年，香港成為進(jìn)出內(nèi)地寥寥可數(shù)的窗口之一，因而百業(yè)興旺。臨近1980年代，中國對外開放后，香港扮演更多角色，迎來更多經(jīng)濟(jì)機遇，香港必定是內(nèi)地改革開放最大受惠者之一。
加上當(dāng)時實行高地價政策，限制土地供應(yīng)，而內(nèi)地就香港九七回歸祖國談判期間的取態(tài)亦幫了一把，以致香港的房地產(chǎn)價格冠絕全球。盡管住宅單位和商業(yè)空間面積的總量不足，但極高的呎價把其抵銷有余。某些發(fā)展商比同行更懂得把握機遇，不過其他的表現(xiàn)也不俗。
恒隆無疑從中受益。雖然30多年前，公司開始轉(zhuǎn)而專注內(nèi)地高端商業(yè)地產(chǎn)市場，但正是我們在香港累積的財務(wù)資源、行業(yè)專業(yè)知識和聲譽，為我們其后在內(nèi)地得以成功奠定基礎(chǔ)。盡管恒隆的未來不再依賴香港的物業(yè)市場，但公司總部依然在此，而且約30%的經(jīng)常性租賃收入來自香港市場。這一切都不影響我們對香港的評價。
基于數(shù)個原因，本人認(rèn)為香港正經(jīng)歷系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變。數(shù)十年來，香港是日益全球化的世界中不可或缺的一部分，期間全球經(jīng)濟(jì)增長幾乎從未間斷。但中美斗法，香港首當(dāng)其沖，全球經(jīng)濟(jì)會嚴(yán)重分化。香港曾為全球市場穿針引線，人人受惠，如今全球市場已經(jīng)萎縮，而且會繼續(xù)萎縮。商業(yè)活動已在放緩。人員流動和資金流動都明顯受到美國遏制。上述種種，在未來的日子只會惡化。
這不代表香港經(jīng)濟(jì)會沒落，但香港確實必須迅速調(diào)整和適應(yīng)以保一席之地。這個過程無疑充滿挑戰(zhàn)和痛苦。改變是必要的，察覺不到或不愿承認(rèn)都會帶來禍患。
香港的房地產(chǎn)行業(yè)會變得疲弱還有其他原因。諷刺的是，那些反對政府的人正是令樓價高企的一群。在香港回歸祖國后，他們不分皂白地反對政府所有舉措，包括增加土地供應(yīng)，因而延長了十年牛市，令住宅樓價居高不下。這些人士明明也討厭本地發(fā)展商，但這樣做卻是把錢塞進(jìn)他們的口袋里。
現(xiàn)在反對者不再興風(fēng)作浪，政府終于可向市場釋放更多土地。與此同時，經(jīng)濟(jì)由于上述原因轉(zhuǎn)弱，地價和住宅樓價均會受壓。隨著土地供應(yīng)增加，樓價便會放緩。事實上，這種趨勢經(jīng)已開始。本人預(yù)計這不僅僅是周期性的轉(zhuǎn)變，而會是系統(tǒng)性的轉(zhuǎn)變。
長遠(yuǎn)來說，這個轉(zhuǎn)變會令香港更具競爭力，只是轉(zhuǎn)變出現(xiàn)得不太合時。樓價持續(xù)下跌，或令我們的經(jīng)濟(jì)雪上加霜。
香港歷來有兩個自明之理，數(shù)十年來皆是金科玉律，但現(xiàn)在已不合時宜。第一個是：內(nèi)地不景氣，則香港受惠；內(nèi)地繁榮，則香港更繁榮。由于美國現(xiàn)時否認(rèn)一國兩制框架的存在，內(nèi)地受苦，則香港與之風(fēng)雨同舟。第二個是：購置房地產(chǎn)總錯不了；只要看長線便不會虧本。當(dāng)外部環(huán)境轉(zhuǎn)變，香港人的思維模式必須隨之而變。
在這方面，我們可算幸運。約30年前，公司開拓內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場，因而不太受香港當(dāng)前局面影響。正如本人在之前的《致股東函》中闡釋過，本人相信盡管現(xiàn)時市道疲弱，只要社會維持相對安寧，未來數(shù)年內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)應(yīng)會尚算不錯。
改革開放40多年來，中國社會累積了巨大財富，同時也在國內(nèi)和國際市場上積累了豐富的專業(yè)知識和經(jīng)驗。這些通達(dá)價值鏈的上下游，覆蓋多個行業(yè)，并有水平相當(dāng)不錯的高等院校配合。因此，經(jīng)濟(jì)應(yīng)能長期持續(xù)發(fā)展。
然而，所有經(jīng)濟(jì)體系都有周期性的波動，就如人性不會固定不變。每次波動的原因或許不一，但起伏則難以避免。正如本人六個月前在我們的主要附屬公司恒隆地產(chǎn)的《致股東函》中闡釋，中國目前面臨的局面相當(dāng)困難。當(dāng)前困境由多個原因組成，包括抗疫的成本、加強管控網(wǎng)絡(luò)平臺公司和私人教育機構(gòu)的后果、樓市泡沫爆破，以及美國近乎動武的全方位攻擊。
以上四個因素同時出現(xiàn)，令目前的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)尤為嚴(yán)峻。
出于種種原因，上述因素都是中國領(lǐng)導(dǎo)人從未面對過的。前三個因素加在一起，影響了巿民的個人消費意愿和企業(yè)的投資意欲，要時間去改善。但也許最令人憂心的是第四個也是最后一個因素，因為這根本是個政治問題。走錯一步便可能嚴(yán)重影響國家未來數(shù)十年的發(fā)展。坦白說，可回旋的余地有限，因此必須格外謹(jǐn)慎。
數(shù)十年來，真正的危機往往源自國內(nèi)；但這次，國內(nèi)外的挑戰(zhàn)卻同時出現(xiàn)。
在這大環(huán)境下，整體經(jīng)濟(jì)和我們行業(yè)的前景都非常難料，我們不能忽視這眾多風(fēng)險，而當(dāng)中幾乎所有都非我們所能控制。因此，現(xiàn)在不宜冒進(jìn)擴(kuò)充；相反，應(yīng)要謹(jǐn)慎行事。
上述三個國內(nèi)因素都出現(xiàn)在過去三年疫情期間，這令奢侈品零售行業(yè)和我們的表現(xiàn)更突出。雖然一般消費疲弱，但高端消費的增長從未間斷。歐洲頂級時尚品牌的業(yè)績就是明證，這與我們經(jīng)驗相符。事實上，若進(jìn)一步了解過去，會發(fā)現(xiàn)我們表現(xiàn)頗出色。
1999年的最后三天，隨著上海港匯恒隆廣場的購物商場開業(yè)，我們從內(nèi)地收取了第一筆租金。其時至今，以人民幣計算，我們在內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)租賃收入從未停止增長。
2011年底至2018年間，奢侈品零售業(yè)經(jīng)歷了長達(dá)六至七年的熊市。事實上，早在2011年7月，本人就曾撰文，提及上海的兩座購物商場感受到市場寒意。當(dāng)時，我們在內(nèi)地其他城市僅有一座物業(yè)，就是2010年開業(yè)的次高端購物商場沈陽皇城恒隆廣場（濟(jì)南恒隆廣場于2011年8月開業(yè)）。
即使三年疫情期間，我們的租賃收入也能年復(fù)年保持增長。從2000年（我們首座物業(yè)錄得全年業(yè)績）到2022年，我們的租賃收入增長超過42倍，年均復(fù)合增長率為18%。
要找到另一家連續(xù)23年收入無間斷增長的企業(yè)并不容易。誠然，期間我們也不時增添新的物業(yè)項目，但項目本身的內(nèi)部增長相當(dāng)穩(wěn)定。
例如，上海的兩座購物商場，即港匯恒隆廣場在開業(yè)的23年來，和上海恒隆廣場（2001年開業(yè)）開業(yè)的22年來，只出現(xiàn)過兩次租賃收入下降。去年上海實施疫情防控措施兩個月，其余時間則間歇靜態(tài)管理，因此租賃收入與2021年相比不可能上升。
兩座購物商場另一次錄得租賃收入下降是在各自進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化計劃的初期，當(dāng)時我們主動關(guān)閉了部分購物商場。事實證明，若市場力量不受干預(yù)，這兩座物業(yè)有能力維持租賃收入持續(xù)上升。
上海港匯恒隆廣場從開業(yè)到2021年（以排除2022年的異常情況），其租賃收入增加9.4倍，換言之年均復(fù)合增長率超過11%。至于上海恒隆廣場，從2002年全年業(yè)績算起至2021年，收入增長超過20倍，年均復(fù)合增長率超過17%。
上海以外的高端購物商場表現(xiàn)也不俗。無錫恒隆廣場2013年開業(yè)時正值長期熊市，我們無奈只能吸納次高端品牌。市場回復(fù)正常后，我們馬上把其升級為高端購物商場，引入頂級時尚品牌。此后五年間，租賃收入上升1.8倍，年均復(fù)合增長率約為23%。
大連恒隆廣場在2016年開業(yè)，其發(fā)展軌跡與無錫恒隆廣場相似，約在2019年開始升級至高端購物商場，唯一一次租賃收入下降是2020年疫情爆發(fā)初期。在過去整整六年的營運中，收入增長1.6倍，年均復(fù)合增長率為17%。
必須指出的是，不論是無錫恒隆廣場還是大連恒隆廣場，租賃收入增長依然非常強勁。換言之，兩座購物商場仍在趨向成熟的階段。除非出現(xiàn)外部的重大不利事件，本人預(yù)計兩座購物商場在未來數(shù)年繼續(xù)有可觀的增長。
昆明恒隆廣場和武漢恒隆廣場分別于2019年和2021年開業(yè)，營運年期尚短。這兩座購物商場的租賃收入均見上升，且升勢應(yīng)會持續(xù)。
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