編者按：“2022年大概是最不尋常的一年。”在恒隆集團(tuán)和恒隆地產(chǎn)兩份年報(bào)致股東函中，陳啟宗先生都用這一句話作為開篇，屬實(shí)較為罕見。
六個(gè)月前，陳啟宗認(rèn)為自己算是幸運(yùn)，那時(shí)他在2022中報(bào)《致股東函》中曾抱有希望，認(rèn)為最壞的情況可能已經(jīng)過去。然而，下半年的壞消息竟然比上半年還要多。
所幸恒隆集團(tuán)的表現(xiàn)仍然穩(wěn)定和堅(jiān)固，在業(yè)務(wù)回顧部分，陳啟宗很少有地列舉了內(nèi)地所有商場的表現(xiàn)乃至數(shù)據(jù)對(duì)比，向股東介紹了恒隆在“不尋常一年的不尋常表現(xiàn)”。
展望新的一年，陳啟宗這樣描述：“2023年對(duì)我們的內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)來說，可能是相當(dāng)好的一年。”而香港部分，相信最壞的情況應(yīng)已過去。
雖然存在很多眾所周知的風(fēng)險(xiǎn)因素，但陳啟宗表示，機(jī)會(huì)仍有很多，我們會(huì)適時(shí)擴(kuò)充物業(yè)組合。
至于具體的時(shí)機(jī)，陳啟宗主張謹(jǐn)慎，表示未到可以行動(dòng)的地步：“四方八面的風(fēng)險(xiǎn)仍然太高，本人欲待形勢更明朗才出手。”
以下為恒隆地產(chǎn)2022年報(bào)《董事長致股東函》全文，轉(zhuǎn)載時(shí)有刪減。
業(yè)務(wù)回顧
本人在內(nèi)地營商30多年，2022年大概是最不尋常的一年，難以預(yù)料的挑戰(zhàn)接踵而來。故此，本人認(rèn)為是次業(yè)績令人頗為滿意。
中國采取傳統(tǒng)方式對(duì)抗疫情，在三年疫情的首兩年保住了經(jīng)濟(jì)及很多人的性命，成就之大不容否定。與其他主要國家相比，這個(gè)世界上人口最多的國家在疫情下的死亡率低得多，這是顯而易見的事，中國人理當(dāng)自豪。
然而，還有兩個(gè)難題。首先，中國居民基本上不能與外界往來，國家要付上怎樣的經(jīng)濟(jì)代價(jià)？第二，這個(gè)病毒像從前的疫癥一樣，雖然致命性變得低得多，但傳染力卻強(qiáng)得多。坦白說，疫情已不受控。
容本人一提，2022年上半年，我們?cè)趦?nèi)地的十座購物商場中有六座在不同時(shí)期完全停業(yè)。情況最嚴(yán)峻的是上海，我們?cè)谠撌械膬勺徫锷虉鐾I(yè)兩個(gè)月，還被禁止堂食三個(gè)半月。第二季的客流量和銷售額與2021年同期相比皆下降了逾70%。我們?cè)谏蜿柕膬勺徫锷虉鲆餐耆I(yè)了一個(gè)月。我們所有購物商場都曾被限制堂食及/或需要關(guān)閉娛樂和教育場所。
雖然情況如此艱難，但2022年上半年的零售租金總額與2021年同期相比幾乎沒有下降，實(shí)在頗了不起。由于我們?cè)谏虾Ｒ酝獾母叨速徫锷虉黾案鞯剞k公樓組合表現(xiàn)強(qiáng)勁，內(nèi)地的總租賃收入實(shí)際還有所上升。
六個(gè)月前我們認(rèn)為自己算是幸運(yùn)，那時(shí)本人在《致股東函》中抱有希望，認(rèn)為最壞的情況可能已經(jīng)過去。然而，事實(shí)并非如此，下半年的壞消息竟然比上半年還要多。
在一般情況下，每年下半年的銷售額通常比上半年要好，因?yàn)橛惺罴佟?0月初國慶長假（又稱“十一黃金周”），還有圣誕節(jié)。（雖然內(nèi)地官方不會(huì)慶祝圣誕節(jié)，但它仍是送禮佳節(jié)，因此是零售業(yè)務(wù)的旺季。）
根據(jù)我們員工的感染記錄，12月的第二和第三周，新增病例急劇攀升，更在圣誕節(jié)前達(dá)到頂峰。然而，民眾在接下來的一個(gè)多星期仍不敢外出，所以客流量依然低。元旦前后，情況已經(jīng)好轉(zhuǎn)；不到一周，幾乎所有員工都已回到工作崗位。到了1月14日，事情總算過去，我們并無員工染疫身故。
整體而言，我們有約81%的內(nèi)地員工在大概五至六周內(nèi)感染了2019冠狀病毒病。不同城市的比例各異，約在71%至94%之間。如果我們所經(jīng)歷的大概可反映整個(gè)國家的情況，那么病毒傳播之快和達(dá)到群體免疫速度之高確實(shí)相當(dāng)驚人。當(dāng)然，公司管理層仍時(shí)刻警惕，以防情況轉(zhuǎn)差。
可惜的是我們錯(cuò)過了這個(gè)圣誕節(jié)旺季，加上我們整體物業(yè)組合的業(yè)務(wù)在下半年受各種無法預(yù)料的措施所限，下半年比上半年更加困難。總結(jié)全年，我們旗下的物業(yè)只有半年多點(diǎn)的時(shí)間完全正常營業(yè)。
提到業(yè)務(wù)，其實(shí)客流量在2022年第一季已經(jīng)疲軟。到了第二季，十座購物商場的客流量都較2021年同期減少；在第三季，只有武漢恒隆廣場的表現(xiàn)較2021年同期好；但在第四季，該市遭受疫情重創(chuàng)，購物商場的表現(xiàn)便與其他購物商場一樣，客流量減少了。與2021年相比，我們十座購物商場的顧客總數(shù)減少了21%，但租戶銷售總額僅下降9%。
我們觀察到一個(gè)有趣的現(xiàn)象：客流量減少對(duì)高端購物商場銷售額的負(fù)面影響較小。上海如此，其他地方更是如此。例如，無錫恒隆廣場受疫情重創(chuàng)，顧客減少了21%，但銷售額仍上升1%。大連恒隆廣場的客流量減少了6%，但銷售額卻躍升67%。昆明恒隆廣場是個(gè)旅游熱點(diǎn)，客流量和銷售額分別下降6%和4%。
我們的最新物業(yè)武漢恒隆廣場，在2021年3月底開業(yè)，是個(gè)特例。許多頂級(jí)時(shí)尚品牌于2021年底至2022年初啟業(yè)，因此武漢恒隆廣場年初表現(xiàn)強(qiáng)勁。然而，疫情在第二季開始影響武漢，訪客人數(shù)下降了11%，但銷售額卻躥升300%。第三季客流量回升，比2021年同期增長12%，銷售額因此飆升240%。
第四季可說是受到重?fù)�，顧客�?shù)量下降39%，租戶銷售額也下降了24%。全年客流量比2021年減少2%，但租戶銷售額卻仍顯著增長158%。
正如本人之前所預(yù)測，我們的高端購物商場中，另一座能交出亮麗成績的是大連恒隆廣場。盡管大連恒隆廣場在四個(gè)季度中有三季客流量都下降（全都與疫情有關(guān)），只有第一季同比有增長，但大連恒隆廣場是我們唯一一座四個(gè)季度的租戶銷售額都有增長的購物商場。
無錫恒隆廣場和昆明恒隆廣場表現(xiàn)都相對(duì)較好。三座次高端購物商場中，濟(jì)南恒隆廣場表現(xiàn)最佳。從上述業(yè)績清晰可見，雖然疫情令民眾不敢外出購物，但對(duì)租戶銷售額影響較小。例如，10月初的國慶黃金周期間，我們整個(gè)物業(yè)組合的客流量與2021年同期相比下降了24%，但銷售總額卻上升了2%。我們高端購物商場的顧客減少了16%，但銷售總額卻增長了5%。次高端購物商場的客流量和銷售額分別下降了34%和19%。
監(jiān)于2022年整年都有各樣限制，與2021年的表現(xiàn)作比較并無意義，去年應(yīng)被視為異常的一年。如果2023年環(huán)境回復(fù)平穩(wěn)，其表現(xiàn)應(yīng)與2021年比較。
無論如何，盡管營商環(huán)境不佳，但以人民幣計(jì)算，內(nèi)地全年的租賃收入增長了1%。由于去年人民幣兌港元貶值了3.1%，以港幣這個(gè)報(bào)告貨幣計(jì)算，內(nèi)地整體租賃收入下降約3%。若不計(jì)及武漢恒隆廣場，在可同比基礎(chǔ)下計(jì)算的租賃收入與2021年相比，以人民幣計(jì)算下降1%，以港幣計(jì)算則下降4%。
以人民幣計(jì)算，我們七座高端購物商場的收入僅下降1%。若不計(jì)及武漢恒隆廣場（2021年3月開業(yè)），收入下降3%。次高端購物商場的租賃收入較2021年下降了4%。
上海恒隆廣場的租賃收入下降10%，而上海港匯恒隆廣場則下降1%。上海以外的高端購物商場表現(xiàn)強(qiáng)勁，加上辦公樓租賃收入持續(xù)上漲，彌補(bǔ)了很大部分的虧損。
我們?cè)趦?nèi)地全部零售物業(yè)的租賃邊際利潤率整體維持平穩(wěn)，所有高端購物商場均見升幅，只有上海恒隆廣場回落了兩個(gè)百分點(diǎn)。該購物商場停業(yè)兩個(gè)月，租戶銷售額實(shí)際上為零，所以情況可以理解。
盡管如此，其租賃邊際利潤率仍穩(wěn)守90%。上海港匯恒隆廣場維持不變，大連恒隆廣場則表現(xiàn)亮麗，提高了24個(gè)百分點(diǎn)。所有高端購物商場的租出率維持平穩(wěn)，次高端購物商場則表現(xiàn)稍遜。
正如之前的報(bào)告所述，辦公樓已成為我們重要而穩(wěn)定的收入來源。辦公樓的總租賃收入較2021年增加11%，主要因?yàn)樽獬雎噬仙�，還有若干自然增長因素。租賃邊際利潤率上升六個(gè)百分點(diǎn)，各地辦公樓的租出率穩(wěn)健。物業(yè)越新，租出越快，租賃邊際利潤率自然提高，這不難理解。例如，最新開業(yè)的武漢恒隆廣場的租出率便增長16個(gè)百分點(diǎn)，邊際利潤率亦提高82個(gè)百分點(diǎn)。
香港商業(yè)物業(yè)的租賃市場表現(xiàn)仍然疲弱，主要受累于疫情和經(jīng)濟(jì)不景氣。本報(bào)告年度零售及辦公樓租賃收入分別下降3%和5%。然而，兩者在下半年都有所改善，分別上升3%和1%。
購物商場的租賃邊際利潤率下降兩個(gè)百分點(diǎn)至81%，而租出率則增加一個(gè)百分點(diǎn)至98%。辦公樓租出率上升三個(gè)百分點(diǎn)至90%，但租賃邊際利潤率則下滑三個(gè)百分點(diǎn)至82%。
物業(yè)重估錄得些微虧損，加上租金寬減，以及人民幣兌港元貶值，都不利我們的全年業(yè)績，整體租賃收入下降3%。由于我們售出了藍(lán)塘道一間大宅，錄得可觀利潤，總收入得以略高于2021年。
稅后股東應(yīng)占純利和每股盈利均下降1%�？鄢飿I(yè)重估的影響后，總股東應(yīng)占基本純利下降4%，每股基本盈利亦相應(yīng)減少。
展望
本人撰寫《致股東函》講述前景時(shí)，一般都會(huì)加上“如無意外”的字眼，現(xiàn)在這用語比過去任何時(shí)候都適用。我們投資內(nèi)地30載，雖歷經(jīng)高低起伏，卻從未遇過如此多完全不能控制的外部因素。
中美關(guān)系持續(xù)惡化，至少目前是如此。俄烏沖突之所以重要，在于這是場代理人戰(zhàn)爭，對(duì)戰(zhàn)雙方是以美國為首的西方國家與俄羅斯；而2019冠狀病毒病是場人類對(duì)抗迅速變異病毒的大自然戰(zhàn)爭。近年來，本人已花相當(dāng)篇幅談?wù)撋鲜鋈齻�(gè)議題，尤其是前兩者，因此下文只作補(bǔ)充。
在此之前，本人會(huì)先就2023年我們內(nèi)地業(yè)務(wù)營運(yùn)前景的預(yù)測做個(gè)總結(jié)。只要沒有難以預(yù)計(jì)的嚴(yán)重外來因素，我們的內(nèi)地業(yè)務(wù)應(yīng)該不俗。
該評(píng)估是建基于以下的觀察：首先，即使沒有某些刺激整體經(jīng)濟(jì)（尤其是刺激消費(fèi)）的措施，積累已久的需求也正在釋放；其次，本人預(yù)計(jì)政府將大力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。消費(fèi)或許不是政府涵蓋的唯一領(lǐng)域，但仍會(huì)從中受益。稍后本人會(huì)解釋為何對(duì)此樂觀，但此前需先作鋪墊。
一言蔽之，2023年對(duì)我們的內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)來說，可能是相當(dāng)好的一年。
香港經(jīng)濟(jì)可能高峰已過，未來多年或未能再創(chuàng)輝煌。本人會(huì)在下文評(píng)論香港前景的根本改變。過去十年，我們的內(nèi)地業(yè)務(wù)一直增長理想，因而減少了對(duì)香港市場的依賴，現(xiàn)在香港市場只占我們租賃收入的三分之一。由于內(nèi)地的業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)增長更快，香港巿場占公司盈利的比例很可能會(huì)進(jìn)一步縮減。不論如何，香港仍是我們的總部，我們無意放棄。
作好鋪墊有助理解地緣政治局勢和中國內(nèi)地的主要事件，不論喜歡與否，這些評(píng)估都是必要的�，F(xiàn)時(shí)世界比冷戰(zhàn)時(shí)期或其后十至二十年都要復(fù)雜得多，影響的不只是中國，還有全世界。
本人僅會(huì)就上述三個(gè)關(guān)鍵問題中的首兩個(gè)，即中美沖突和俄烏戰(zhàn)爭，各補(bǔ)充一點(diǎn)。讀者可于網(wǎng)上參閱本人在過往《致股東函》中撰述的基本分析。
中國內(nèi)地是我們的主要市場，加上本報(bào)告年度內(nèi)發(fā)生的特殊事件，值得更全面探討。充分理解這些事，是可能預(yù)測未來的唯一方法。
自1990年代初或更早，美國有些人如新保守主義者已把中國視為將來的主要敵人。他們本為少數(shù)，但僅十年后，在喬治布殊主政時(shí)便成為主流。
911事件后美國的注意力轉(zhuǎn)向中東，其后奧巴馬在就任美國總統(tǒng)后不久，宣布戰(zhàn)略重心“重返亞洲”。美國針對(duì)的無疑是中國，因?yàn)橹袊?001年加入世貿(mào)組織以來，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大增，科技亦隨之猛進(jìn)。這些發(fā)展令美國擔(dān)憂，因?yàn)槊绹粦T與他國平起平坐，自第二次世界大戰(zhàn)（二戰(zhàn)）以來尤然。兩國生產(chǎn)總值的差距持續(xù)縮窄，美國亦越發(fā)憂慮。
一直以來，中國都盡量避免與美國沖突。然而，經(jīng)濟(jì)發(fā)展于1978年經(jīng)濟(jì)開放時(shí)便深植于中國人的思維之中。1980年，中國的經(jīng)濟(jì)規(guī)模還不到美國的7%，十年后仍只有美國的6%，2000年時(shí)還不到12%，但到了2010年便超過美國的40%，十年后已經(jīng)追到70%，而2021年的數(shù)字為76%。經(jīng)濟(jì)增長了，政治影響力也就大了。
這組數(shù)字清晰顯示，美國為甚么一直竭力遏制中國增長。美國自喬治布殊在2000年贏得總統(tǒng)大選至今共有四位總統(tǒng)，兩大政黨各有兩位，當(dāng)中無一位曾動(dòng)搖過其遏止中國崛起的政策，力度反而加大了。這種敵對(duì)行為不分黨派，只是有些人像特朗普那樣做得較粗暴，有些則較隱晦。
過去數(shù)月，有些評(píng)論家觀察到兩國有輕微破冰跡象。理由簡單，美國國力之強(qiáng)，仍遠(yuǎn)超世上其他國家，但也有其限制。異于二戰(zhàn)剛結(jié)束時(shí)，今日已無單一國家可獨(dú)大。美國因俄烏戰(zhàn)事曠日持久，竟要向宿敵委內(nèi)瑞拉和伊朗請(qǐng)求增加能源供應(yīng)，即為一例。
美國已出現(xiàn)通貨膨脹，華府不愿任何美國國債持有者減持或停止買債，尤其像中國這樣的第一或第二大持有者。不過，把當(dāng)前局勢看作沖突尾聲的徵兆，只是一廂情愿，是打從開始就誤讀了沖突的成因和本質(zhì)。
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