藉此本人想就俄烏戰(zhàn)爭帶出一點，而這點又會倒過頭來涉及中國。
除了地緣政治的挑戰(zhàn)，近年數(shù)個國內(nèi)問題都讓2022年非比尋常。房地產(chǎn)業(yè)的問題由來已久，本人此前已有論述，在此不贅。一言蔽之，這不但使許多私人發(fā)展商及其承包商和供應(yīng)商實質(zhì)上破產(chǎn)，而且令不少置業(yè)人士飽受財務(wù)和情緒困擾。當(dāng)然，還有在公共和私人債務(wù)及股票市場上龐大的金融深坑。
盡管知道需要改變，但若所有改變于短期內(nèi)接連發(fā)生也可以是棘手的事。
到了三年前，2019冠狀病毒病襲來。平心而論，中國政府在首兩年表現(xiàn)卓越，遏止了疫情蔓延，也拯救了無數(shù)生命。與其他大多數(shù)國家相比，中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大，并以經(jīng)過時間考驗的方式抗疫。
不過，直接或間接的經(jīng)濟(jì)成本也逐漸浮現(xiàn)了。直接成本方面，遏制疫情措施的營運開支變得異常高昂；間接成本方面，資源從較有效益的商業(yè)活動抽走，造成經(jīng)濟(jì)不景氣。到了2022年，病毒傳染力更高，遏制措施也更強(qiáng)，嚴(yán)重打斷了正常的經(jīng)濟(jì)活動，例如制造和運輸。關(guān)閉購物商場只是令人煩心的小問題。
到了12月或更早，有三點已相當(dāng)清晰。首先，各地的新一輪爆發(fā)似乎已無可避免，但幸好這波疫情不大致命。其次，國家愈來愈難負(fù)擔(dān)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)成本。再者，社會壓力正在增加。因此，中國于去年12月初放寬防控措施。
過去一年來，每當(dāng)疫情緩和而政府也放寬政策時，我們的高端購物商場的租戶銷售額都大幅增長，被壓抑的需求顯而易見。11月下旬，我們在上海恒隆廣場舉行一年一度的“Home to Luxury”盛裝派對，正是這種情況。整個購物商場的租戶銷售額比前一年那次的歷史新高還要多23%。
由于當(dāng)時較嚴(yán)格的政府規(guī)定，上海港匯恒隆廣場、無錫恒隆廣場和昆明恒隆廣場雖亦錄得類似業(yè)績，但沒那么出眾。由于檢疫問題，我們不得不取消武漢恒隆廣場和大連恒隆廣場的活動。這個月的客流量和銷售額到目前為止都很強(qiáng)勁，而我們的次高端購物商場同樣如此，辦公樓租賃的查詢也有不少。
此外，中國政府正提出有力的刺激經(jīng)濟(jì)計劃，推動制造業(yè)和出口業(yè)強(qiáng)勁復(fù)蘇，并努力吸引外來投資。加上政府早前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施，這些舉措應(yīng)能逐漸恢復(fù)企業(yè)和市民的信心。經(jīng)濟(jì)應(yīng)會慢慢好轉(zhuǎn)，這對個人消費必然有利，我們將能從中獲益。
在半年前及一年前的《致股東函》中，本人闡述了，為何不認(rèn)為內(nèi)地的富人一旦在疫后能出外旅游，奢侈品銷售額便會大量流失。換言之，我相信消費者大都會繼續(xù)留在內(nèi)地購物，而不會到倫敦、巴黎、紐約、東京或香港等地消費。本人建議本函的讀者重溫上述兩函。
現(xiàn)在本人來談?wù)勏愀圻@個市場。上述地緣政治分析若是正確，則表示外在環(huán)境必將與二戰(zhàn)后75年的有天壤之別。其時香港是東西方交匯的城市，我們的經(jīng)濟(jì)因此能發(fā)揮這些優(yōu)勢而大大受益。我們會按形勢需要而隨機(jī)應(yīng)變，靈活變通。1979年之前，中國仍未向世界敞開大門，我們從中獲益；中國開放門戶后，她必須跟世界互相了解，雙方都需要我們居間溝通，我們獲益更豐。柏林圍墻倒下后，全球化迅速興起，我們從中又獲得巨大利益。
現(xiàn)在一切都變了。今天，美國在多個領(lǐng)域與中國抗衡，正逐漸分化世界。
在中國內(nèi)地以外，第一個感受到的地方是香港。香港的角色，百多年來做得非常好，在數(shù)年前卻無法繼續(xù)。美國想破壞一國兩制的框架。俗語說，重要的不是你是甚么，而是他們說你是甚么，然后你便受到相應(yīng)的對待。國際傳媒不掌握在中國手中。
從上述觀點可以推論，另一個會影響香港的現(xiàn)象是去全球化。香港雖小，卻乘著全球化蓬勃發(fā)展，成為一個興旺了百多年的轉(zhuǎn)口港。但若全球第一大經(jīng)濟(jì)體想與第二大經(jīng)濟(jì)體扯斷聯(lián)系，相當(dāng)程度的去全球化便在所難免。雖然大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)脫鉤不會亦不可能發(fā)生，但都會造成傷害，會引致經(jīng)濟(jì)紛爭增加，從而提高營商成本，并大大加劇通貨膨脹。香港一直好好扮演的中間人角色勢將調(diào)整。
本人猜想，大規(guī)模的全球化多少會被區(qū)域主義取代。香港沿用的一些招數(shù)仍然管用，但參與者可能不同。本地商界須因時制宜，貿(mào)易聯(lián)系會改變，貨運、客運航線會與前不同，香港人甚至可能要學(xué)習(xí)新語言。某些以前的主要貿(mào)易伙伴今后對我們的發(fā)展不再那么重要，而以前不熟悉的貿(mào)易對象則會漸顯作用。資金總是隨貿(mào)易而流動，可見我們的主要國際金融中心角色也必須調(diào)整。
對香港以至任何地方來說，這并不全是壞事。那些率先且適當(dāng)?shù)卣{(diào)整過來的經(jīng)濟(jì)體將成贏家；那些不知何故沒意識到環(huán)境變化的、自滿的或適應(yīng)不了環(huán)境變化的，都會被淘汰。這是巨變當(dāng)前的年代，這些時候風(fēng)險特別高，但潛在回報，至少在理論上也同樣高。
過去一個世紀(jì)，香港歷經(jīng)許多重大變化，同樣的時刻已再臨。我們不能再墨守成規(guī)，即使做得比從前好，也難保成功。我們需要一種切合全球新局勢的嶄新思維。若繼續(xù)依賴過去讓我們發(fā)跡的行業(yè)，現(xiàn)在肯定會焦頭爛額。
我們至少要調(diào)整自身以適應(yīng)新環(huán)境，并需要新的增長模式和順應(yīng)時代的新產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在還有數(shù)項隱憂，不知會否散去。這些事不大可能發(fā)生，但一旦發(fā)生，后果可以不堪設(shè)想。
然而，本人確實看到一些希望。香港應(yīng)該能把上述的一些挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)化成自身的優(yōu)勢，但有兩個先決條件：第一，香港必須重回主要作為經(jīng)濟(jì)城市的本源。
第二個先決條件是，香港人必須學(xué)會認(rèn)同中國及內(nèi)地同胞。實情是，不論有否西方國家的干預(yù)，香港的經(jīng)濟(jì)前景都有賴內(nèi)地。幸然，我們的祖國不再是經(jīng)濟(jì)開放前的窮國。相反，她是一個規(guī)模龐大、增長相對迅速的經(jīng)濟(jì)體，規(guī)模現(xiàn)列世界第二，成為最大經(jīng)濟(jì)體指日可待。
誠然，中國就像其他國家一樣，有重大且根深蒂固的問題，解決需時。但無人能一筆抹煞中國創(chuàng)造的驕人成果，例如以空前的速度助數(shù)以億計的貧困人口脫離赤貧。
只要香港能跨越這兩個障礙，我們應(yīng)有頗令人鼓舞的未來，利好事情仍在。請細(xì)想以下經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展進(jìn)程的三個階段。
數(shù)百年前，國家富裕要靠擁有土地和天然資源，還要人口龐大，糧食生產(chǎn)和開采業(yè)是重要支柱；自工業(yè)革命后，這些傳統(tǒng)資產(chǎn)逐漸由知識，特別是科學(xué)和工程學(xué)，以及組織能力所超越，生產(chǎn)工業(yè)制品變得至關(guān)重要。過去數(shù)十年，又出現(xiàn)一場變革。
先進(jìn)的基礎(chǔ)科學(xué)、高科技（主要由頂尖大學(xué)研發(fā)），以及豐裕的資金，是引領(lǐng)世界經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。就企業(yè)和個人而言，近年最能賺大錢的途徑是利用高科技或他人的資金，造就了投資銀行和基金管理。現(xiàn)今是數(shù)碼化的世界。
由此引出一個問題：下個階段是甚么？以上的進(jìn)展大部分是由高速全球化促成的，而這有個關(guān)鍵的先決條件，就是世界相對和平。例如，蘇聯(lián)解體后，全球化發(fā)展便一日千里。但若如前所述，世界正迅速變得動蕩不安，那么出現(xiàn)一些脫鉤便在所難免。某些制造業(yè)將回流，區(qū)域主義會后來居上，與全球主義一較高下。
從前在全球化環(huán)境中，能源、糧食、礦產(chǎn)等重要資源幾乎都定可取得的，今后不再理所當(dāng)然。于是，明日世界的贏家可能需要擁有上述三個階段中的大部分甚至全部要素，從天然資源、制造業(yè)到數(shù)碼化都包括在內(nèi)。那些土地遼闊、天然資源豐富、人口龐大而教育水平又高的國家，成功機(jī)會會大得多。
在這方面，香港有幸能背靠祖國這個大國，作為她的一部分，雙方有共同的歷史、文化和語言，大多數(shù)其他較小的獨立經(jīng)濟(jì)體都沒有同樣的優(yōu)勢，若加以明智運用，香港未來數(shù)十年仍會繼續(xù)繁榮發(fā)展。
短期而言也有其他曙光，新移民一直是推動本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一股力量。本人所有香港朋友之中，若論誰最看好香港的未來，便是“新香港人”，即那些近年選擇以香港為家的內(nèi)地人。
當(dāng)然，香港必須做好多方面的內(nèi)部調(diào)整，要達(dá)成這目標(biāo)，時間和本地強(qiáng)而有力的領(lǐng)導(dǎo)缺一不可。若以上所述均妥善做到，我們的經(jīng)濟(jì)便絕不會減弱。香港仍可擔(dān)當(dāng)獨特而重要的角色，惠及自身和祖國。而祖國也能為香港提供很多資源和機(jī)會。
在這情況下，香港的房地產(chǎn)市場絕不會太差。表現(xiàn)最好的應(yīng)該是豪宅市場，其規(guī)模不大，但若管理得當(dāng)，利潤可以很豐厚。一般住宅巿場會變得更商品化。自1970年代香港經(jīng)濟(jì)騰飛以來一直存在的土地短缺問題不久會成為過去，樓價必然會因而受控。我們過去20年幾乎沒有踏足這個市場，本人看不出有何理由現(xiàn)在要突然參與。我們只對豪宅市場感興趣，但機(jī)會難逢。
商業(yè)地產(chǎn)的興旺反映整體經(jīng)濟(jì)的狀況，尤其依賴金融服務(wù)業(yè)。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會很有限，所以公司主要藉收購去擴(kuò)充物業(yè)組合。由于整體市場已頗為成熟，而地段理想的優(yōu)質(zhì)大廈都已集中在數(shù)家公司手里，所以本人并不視之為適合我們的增長市場。
不久將來，就我們的香港商業(yè)物業(yè)租賃業(yè)務(wù)而言，本人相信最壞的情況應(yīng)已過去。
由此可把話題轉(zhuǎn)回我們的主要業(yè)務(wù)，即在內(nèi)地發(fā)展、管理并擁有世界級商業(yè)地產(chǎn)項目。機(jī)會仍有很多，我們會適時擴(kuò)充物業(yè)組合。六個月前本人主張謹(jǐn)慎，現(xiàn)在看法依然，雖然放心了一點，但仍未到可以行動的地步。四方八面的風(fēng)險仍然太高，本人欲待形勢更明朗才出手。
至于我們短期內(nèi)的表現(xiàn)，且讓本人重申：如無意外，2023年應(yīng)該會是豐收的一年。
張信剛教授服務(wù)董事會近八年，堅定而勤勉，惟將因年高而榮休，本人謹(jǐn)此致謝。
董事長
陳啟宗
香港，2023年1月31日
來源：觀點網(wǎng)
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