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　　來源：全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)委員會

　　2022年全國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了曲折多變的一年，從面臨多重不確定性到年末的驟然復蘇，商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者的心態(tài)也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，為了探尋行業(yè)發(fā)展趨勢，全國工商聯(lián)主管的全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會與商業(yè)地產(chǎn)智庫RET睿意德于2022年底至2023年初，面向230名行業(yè)高管展開問卷調(diào)查，調(diào)查從宏觀到微觀、從客流到業(yè)績、從項目開業(yè)到首店引進及信心指數(shù)等多維度展開。

　　關(guān)于2022年行業(yè)困境，業(yè)內(nèi)人士具有廣泛共識。隨著2023年步入新年，國家疫情防控政策調(diào)整及“二十大”的召開，長期市場上空彌漫的不確定性情緒明顯減少，確定性因素與市場信心明顯提升。2022年末呈現(xiàn)的商業(yè)復蘇景象給市場注入了信心，但是由于恰逢疫情管控放開節(jié)點與迎新節(jié)慶重疊，業(yè)內(nèi)人士對于商業(yè)復蘇的長期性尚存有一定疑慮。因此，業(yè)界人士對于2023年市場整體趨勢的基本判斷為謹慎樂觀。

　　2023年全國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)為59.9，相對去年50.8的信心指數(shù)，2023年信心指數(shù)的數(shù)值增加了9.1，提升了18%。業(yè)界對于市場反彈的原因，與消費市場的韌性認知具有不一致性，相信在季度數(shù)據(jù)出臺后，在凝聚行業(yè)共識方面應更具說服力。

　　一、行業(yè)指標對比與解讀

　　2022年平均客流與上一年度同比變化

　　超過一半的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示2022年客流較上一年明顯下降，其中商業(yè)品牌經(jīng)理人認為客流明顯下降的占比更高，接近60%，認為2022年客流有所增長的僅占5.24%。

　　2022年客流變化主要因素

　　疫情管控、消費意愿減弱、購買力下降是2022年度影響客流的首要三個因素，其中98.3%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人認為疫情管控影響客流。

　　2022年線下銷售總額與上一年度同比變化

　　近50%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示2022年線下門店銷售額較上一年明顯下降，26.44%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人認為線下銷售額略有下降，整體認為線下銷售額下降的占比超過70%。

　　2022年線上銷售總額與上一年度同比變化

　　34.48%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示2022年線上銷售額較去年有所增長，其中39.29%的商業(yè)品牌經(jīng)理人認為線上銷售額有所增長；27.69%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人認為2022年線上銷售額和上一年持平；認為線上銷售額下降的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人不足40%。

　　2022年影響銷售額變化的主要因素

　　與客流的影響因素結(jié)果類似，疫情管控、消費意愿減弱、購買力下降是2022年度影響銷售額的首要三個因素，購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人中94.41%認為疫情管控是影響銷售額的首要因素，72.45%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人認為消費意愿減弱是主要影響因素。

　　2022年新開項目/門店實現(xiàn)情況

　　44.33%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示2022年項目新開目標沒有完成，50.87%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示目標基本完成，超額完成的占比不足5%。

　　2022年新開購物中心/新開門店數(shù)量變化影響因素

　　72.27%的購物中心經(jīng)理人表示新開購物中心數(shù)量的變化主要受到市場預期的影響，認為資金以及招商會影響新開項目的占比分別為56.3%和55.46%。

　　72.32%商業(yè)品牌經(jīng)理人表示新開門店的變化主要受市場預期的影響，認為開店節(jié)奏受資金影響的為36.61%。

　　2022年品牌對于購物中心創(chuàng)新評價

　　58.04%的商業(yè)品牌經(jīng)理人認為購物中心的創(chuàng)新力不足，僅2.68%認為購物中心的創(chuàng)新表現(xiàn)突出。

　　2022年引入首店數(shù)量較上一年對比

　　國際首店：近半數(shù)的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示所在城市沒有國際首店的引入，僅9%表示所在城市引入的國際首店較上一年有所增長，23.17%認為所在城市的國際首店進駐數(shù)量下降。

　　全國首店：31.65%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示所在城市2022年沒有全國首店入駐，16.73%認為2022年引入的全國首店較去年有所增長，26.63%認為新增全國首店較上一年有所下降。

　　城市首店：僅18.33%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示所在地2022年無新增城市首店，27.63%表示城市首店較上一年的入駐量有所增長。

　　2022年購物中心引入首店數(shù)量變化因素

　　86.55%的購物中心經(jīng)理人認為品牌的開店意愿是購物中心引入首店的首要因素；商業(yè)品牌經(jīng)理人中62.5%認為市場預期是影響購物中心是否引入首店的首要因素。

　　2022年受疫情影響最大的城市

　　北京、上海成為購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人心目中受疫情影響最大的兩個城市。上海二季度受影響較明顯，商業(yè)品牌經(jīng)理人對于上海受疫情管控影響的感知明顯強于購物中心經(jīng)理人。北京在年中以及年末受到相關(guān)管控的連續(xù)影響，購物中心經(jīng)理人對于北京購物中心受到疫情影響的沖擊感受相較于商業(yè)品牌經(jīng)理人更加顯著。

　　二、信心指數(shù)調(diào)查與解讀

　　2023年全國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)

　　調(diào)查顯示：宏觀形勢信心指數(shù)49.55、消費信心指數(shù)61.08、運營信心指數(shù)73.28和投資信心指數(shù)48.42，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)是基于上述四個指數(shù)并通過綜合分析法與加權(quán)綜合指數(shù)法計算而來。

　　按百分值計算，2023年全國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)為59.92，相對去年50.78的信心指數(shù)，2023年信心指數(shù)的數(shù)值增加了9.14，提升了18.01%，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心水平顯著回升。

　　消費信心指數(shù)：本次調(diào)查的消費信心指數(shù)為61.08，相對于去年提高了5.78，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人對于2023年的消費信心呈現(xiàn)謹慎樂觀的態(tài)度，三成的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人認為消費信心將趨于樂觀，六成認為消費信心將趨于謹慎。

　　宏觀信心指數(shù)：2023年宏觀信心指數(shù)為49.55，相對去年提升了8.79，其中超過七成的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人預計未來營商環(huán)境將有所改善，逾六成對于未來促消費政策效果表示有所期待。

　　運營信心指數(shù)：運營信心指數(shù)為73.28，相對去年提高了21.11，是四個指數(shù)中增幅最大的指標，六成商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人認為疫情對于客流量的影響將小于往年，近七成商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人預計2023年營業(yè)額將明顯增長。

　　投資信心指數(shù)：投資信心指數(shù)為48.42，較去年回落了1.33。其中36%的商業(yè)品牌經(jīng)理人預計2023年拓店節(jié)奏將會放緩，不同品牌的拓店節(jié)奏較為分化，近七成的購物中心經(jīng)理人預計商業(yè)資產(chǎn)價格不會增長。

　　權(quán)重賦值：市場的購買力預期是影響行業(yè)信心的首要因素，因此消費信心指數(shù)的權(quán)重最高；運營管理水平也是影響信心的重要因素，且正在呈現(xiàn)明顯的分化，其權(quán)重位列第二；外部宏觀形勢也直接牽動行業(yè)的信心，其權(quán)重位列第三；投資信心建立在前三個信心指數(shù)之上，不可或缺，且對未來長期發(fā)展存在影響。

　　2023年消費信心預判

　　商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人中55.28%對于2023年的消費信心表示趨于謹慎，28.15%的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人對于2023年的消費信心表示趨于樂觀，7.91%的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人對消費者信心表示趨于悲觀。