來源：觀點網(wǎng) 趙焓璐
回看2022年，受到疫情、國際形勢等多重因素影響，中國經(jīng)濟下行壓力增大，商業(yè)地產(chǎn)市場及國內(nèi)外投資者的信心均受到一定程度的沖擊，而房地產(chǎn)開發(fā)又遭遇深度調(diào)整期，整個行業(yè)的發(fā)展遇到了不小的阻力。
但新舊歲之交，一系列政策陸續(xù)出臺，行業(yè)也隨之吃下了一顆“定心丸”。2023年，房地產(chǎn)投資市場將如何發(fā)展，中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)又將迎來怎樣的圖景？觀點新媒體對話世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌，以其多年專注中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的視角和經(jīng)驗，對2023年的投資環(huán)境、中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面貌進行了深度剖析。
作為全球性的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，CBRE世邦魏理仕中國在2022年也經(jīng)歷了不平凡的一年。面對市場的深度調(diào)整期，從最初的諸多業(yè)務(wù)停滯，到最后取得超預(yù)期的成績，公司團隊在短時間內(nèi)經(jīng)歷了變化、調(diào)整，及至蛻變。站在歲末年初的交界點，一系列積極的信號讓李凌對2023年的中國市場和行業(yè)前景充滿了信心和期待。
這份信心絕不是空穴來風，在深入研判市場后，李凌總結(jié)了積極轉(zhuǎn)變的原因：“去年12月初新十條發(fā)布之后，疫情防控措施加速優(yōu)化，加之房地產(chǎn)、平臺經(jīng)濟等行業(yè)支持政策接連出臺，都對商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)帶來積極影響。”
另一方面，根據(jù)第三方機構(gòu)統(tǒng)計，目前亞太區(qū)房地產(chǎn)私募基金的“干火藥”，即可投資資金高達650億美元，仍然處在歷史高位，“預(yù)計2023年二季度后，我們會看到外資大宗交易的活躍度逐步提升。”
2023年行業(yè)關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)折、機遇、信心
盡管宏觀經(jīng)濟和市場依然具有很大的不確定性，但值得注意的是，市場投資價值開始顯現(xiàn)，投資機會正在增多。在李凌看來，沒有完美的政策，也沒有完美的市場，但是逐步回歸正常生產(chǎn)生活的腳步勢不可擋。當經(jīng)濟活動中的相關(guān)要素、機構(gòu)不斷聚合、發(fā)力，商辦大宗交易市場也將逐步迎來春天。
1月5日，世邦魏理仕投資及資本市場部作為賣方獨家代理，助力鐵獅門、上海城投并協(xié)助凱德投資及大家投控進行人民幣基金募集，最終協(xié)助買賣雙方完成楊浦區(qū)標桿商務(wù)園區(qū)項目尚浦中心F3交易。此次交易歷時兩年，在多變的市場環(huán)境下，世邦魏理仕攜手買賣雙方，積極克服市場不確定性，最終順利達成合作，重塑行業(yè)信心。
年初的“開門紅”，讓李凌對2023年有了更具底氣的預(yù)測，“2023年對于中國房地產(chǎn)投資市場來說，是打翻身仗、迎接轉(zhuǎn)折的一年。”
提及具體的市場走向，李凌有自己的洞察：“房地產(chǎn)市場有周期，價格肯定有波動，收益也肯定有波動，但是房地產(chǎn)是金融資產(chǎn)的壓艙石，優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)越品質(zhì)的房地產(chǎn)資產(chǎn)具備穿越周期的價值，我們要身在低谷，心有高峰。”
2022年初世邦魏理仕發(fā)布的《中國2022年投資者意向調(diào)查》報告顯示，投資者對中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的長期信心增強，購置和出售意愿增強，彼時世邦魏理仕預(yù)計，2022年中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額預(yù)計增長10%到15%，有望突破3000億元。
雖然從實際看，疫情爆發(fā)對交易推進和資產(chǎn)價格的干擾較大，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額實際錄得2200億元，同比下滑了22%。但從最新的情況看，國家出臺了一系列構(gòu)建新的房地產(chǎn)體系的相關(guān)政策，因此在未來市場環(huán)境下，這種干擾會逐步消退。
“從2022年三季度至今，市場穩(wěn)定了很多，許多傳統(tǒng)房企都在恢復(fù)信心、回歸正軌。在未來的6到8個月，政策端會進一步提升市場信心、繁榮市場活躍度。”李凌指出，現(xiàn)在對房企來說，是一個向內(nèi)重塑、向外探索的好時機，利用好這一段時間和空間輾轉(zhuǎn)騰挪、自我整理、自我升級，才能在未來一兩年打一場漂亮的“翻身仗”。
當提及當下中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢的問題時，李凌也給出了較為積極的答案。
中國商業(yè)地產(chǎn)：接近成熟、未來可期
“今天中國商業(yè)地產(chǎn)仍然處在發(fā)展前期，但是已經(jīng)很接近成熟期。”
深耕行業(yè)多年，李凌對當下中國商業(yè)地產(chǎn)市場有著確定性的見解：“我們（中國）走過很多路，在項目、市場上所經(jīng)歷的問題，其實國外很多市場都經(jīng)歷過，透過現(xiàn)象看本質(zhì)，市場規(guī)律還是相似的。”
舉例來說，李凌指出，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)其實是完全不同的兩個領(lǐng)域，但在中國的實際情況下，不少國內(nèi)開發(fā)商在投資商業(yè)地產(chǎn)時，仍會延用住宅開發(fā)的邏輯：在高信心、高需求的市場環(huán)境中，進行高周轉(zhuǎn)的操作。本質(zhì)上來說，住宅項目建成后交付客戶就完成了價值構(gòu)建和變現(xiàn)；但是商業(yè)地產(chǎn)項目卻是完全不同的“玩法”。
以商場項目為例，建成之時也是開啟招商和長期資管運營挑戰(zhàn)之時，“游戲才剛剛開始”，此后每年商場項目運營方都要對項目進行定位和調(diào)整，這是一個循環(huán)往復(fù)的過程。
同時，從細分領(lǐng)域的不斷涌現(xiàn)也能看出中國商業(yè)地產(chǎn)市場正走向成熟的端倪。例如生命科學(xué)、長租公寓等新的板塊動能在不斷積聚。即便在2022年，長租公寓全年大宗交易額超過了70億元，逆市增長超過100%。
除長租公寓外，科技園區(qū)、冷鏈物流等結(jié)構(gòu)性投資也比較火熱。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在這個階段，在看整體趨勢的同時，也需要注意細分領(lǐng)域的差異，這是一個市場開始成熟的標志。
通過境內(nèi)外對比，李凌指出，從物流倉儲、冷鏈冷庫，還有高標廠房來看，中國當前存量不比美國少，但是在高標準物業(yè)的市場化大宗投資交易上跟美國的差距還是比較大。“未來一年，不管是高品質(zhì)的高標物流倉，還是冷鏈、生命科學(xué)園區(qū)、高智能的生產(chǎn)廠房，相信會有更多資金持續(xù)不斷涌入，投資意向和需求釋放肯定會顯現(xiàn)出來。”差距也意味著市場潛力和資產(chǎn)價格的增長空間。
此外，李凌還特別提到了商辦物業(yè)的投資窗口：“商辦物業(yè)投資板塊在過去兩年比較冷，成交不是特別活躍，但我們預(yù)判在2023年會迎來一個周期性窗口。”
“我們還存在一些成熟市場不具備的結(jié)構(gòu)性機會。”李凌坦言，今天中國市場完全不可同日而語，已經(jīng)逐漸發(fā)展出自己的特點。
這些差異和特性在李凌看來，都是一個市場從發(fā)軔到成熟過程中的必經(jīng)之路，“市場有自己的修復(fù)能力、調(diào)整能力”，而中國市場何時走向成熟呢？
“市場成熟就是要百花齊放，當國內(nèi)本土機構(gòu)或者開發(fā)商、投資者互相學(xué)習、互相競爭時，就可以推動市場不斷繁榮和發(fā)展。”
經(jīng)過幾年的市場調(diào)整之后，中國的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價格已經(jīng)具備了相當強的吸引力，而防疫措施的優(yōu)化和經(jīng)濟復(fù)蘇將把這種吸引力轉(zhuǎn)化成投資者的信心。
李凌總結(jié)指出，當下外資對中國經(jīng)濟和商業(yè)地產(chǎn)投資前景的預(yù)期正在轉(zhuǎn)向樂觀，尤其在今天的經(jīng)營環(huán)境下，投資者以前瞻性的眼光和邏輯判斷出發(fā)，相信會對中國市場投以極大的期望和信心，可以說，中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來可期。
以下為觀點新媒體對CBRE世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌先生的采訪實錄（節(jié)選）：
觀點新媒體：您怎么看待國內(nèi)的經(jīng)濟恢復(fù)問題？對2023年中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)、商業(yè)資產(chǎn)方面，有哪些判斷和預(yù)測？
李凌：疫情政策放開以后，過去一兩個月的情況可以用“急劇變化”來形容，隨著疫情防控措施的階段性變化，世邦魏理仕也對2022年營收的預(yù)算目標做出了多次調(diào)整，最后幾十天可以說是如火如荼。
近期，我們發(fā)了公告，世邦魏理仕協(xié)助鐵獅門完成上海楊浦尚浦領(lǐng)世項目的出售，收購方是凱德，項目對價76億，這只是我們過去一個多月內(nèi)完成的多個交易中的一筆。
這一個多月的時間，原來以為2022年底前來不及完成的事情，最后都完成了，我們的團隊取得了超預(yù)期的可喜成績。
縱觀2022年全年，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額錄得2200億元，同比下滑了22%。這一量級的數(shù)據(jù)很能說明問題，而細分來看，其中生命科學(xué)、長租公寓等新的板塊動能還在不斷地積聚。
在去年的市場情況下，長租公寓全年大宗交易額超過了70億元，相對其它板塊而言，逆市增長超過100%。
對于2023年的市場前進，結(jié)合我們的實踐和洞察，可以預(yù)判的第一點是：預(yù)計在新的一年，全年大宗交易額有望同比增長15%。在去年這樣的市場里，各類資產(chǎn)價格波動很大，我們相信未來大家對于價格趨勢的判斷會更加明朗。
第二，商辦物業(yè)投資在過去兩年是比較冷的一個板塊，成交不是特別活躍，但是在2023年會迎來一個周期性窗口，而且長租公寓、科技園區(qū)、冷鏈物流等結(jié)構(gòu)性投資近年比較熱，我們認為前景非常廣闊。
2023年必將是房地產(chǎn)投資市場迎來轉(zhuǎn)折的年份。經(jīng)過幾年的市場調(diào)整之后，中國的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價格已經(jīng)具備了相當強的吸引力，而防疫措施的優(yōu)化和經(jīng)濟復(fù)蘇將把這種吸引力轉(zhuǎn)化成投資者的信心。目前國內(nèi)的低利率水平也創(chuàng)造了良好的投融資環(huán)境。
觀點新媒體：國外投資者對中國資產(chǎn)的態(tài)度，會用哪些指標來衡量？除了上海，還有哪些城市比較受國外投資者的青睞？
李凌：世邦魏理仕每年都會對商業(yè)地產(chǎn)投資者進行一次問卷調(diào)查，從而更好地了解投資者在新一年的投資意向和策略。最新一次調(diào)查是去年11月至12月初完成，有超過200位關(guān)注中國市場的商業(yè)地產(chǎn)投資者參與，相信調(diào)查結(jié)果對判斷今年商業(yè)地產(chǎn)投資市場具有參考意義。
調(diào)查結(jié)果顯示，34%投資者計劃在今年加大國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資力度。單從數(shù)值上看，投資者的意向?qū)Ρ热ツ辏?9%）有較明顯回落。但需要注意的是，問卷截止時防疫優(yōu)化新十條尚未出臺，因此后續(xù)還存在著較大的變動因素。
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