而再之前2021年底的調(diào)查結(jié)果，是基于當時良好的疫情防控和經(jīng)濟運行情況，彼時奧密克戎和美聯(lián)儲加息這些重大不確定因素也尚未爆發(fā)，因此這一數(shù)據(jù)上的落差并不能簡單解讀為今年商業(yè)地產(chǎn)投資將會遇冷。
恰恰相反，我認為盡管短期內(nèi)因疫情感染人數(shù)和假期關(guān)系，投資者會存在一定的觀望心態(tài)，但防疫優(yōu)化以及2023年中國經(jīng)濟領(lǐng)先于全球主要經(jīng)濟體的復蘇，將大幅度提升投資者的信心。
從城市選擇上，上海、北京和深圳是2023年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資最受關(guān)注的城市，上海進入了亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)跨境投資前十目的地榜單，這顯現(xiàn)出外資對中國經(jīng)濟和商業(yè)地產(chǎn)投資前景的樂觀預期。
觀點新媒體：市場的信心會如何進行恢復，何時可以恢復？最新提出可能還要不斷地降低首付等，這對于房地產(chǎn)消費端是不是有一些很好的作用？
李凌：去年年底，監(jiān)管層從信貸、債券、股權(quán)等多個渠道支持房地產(chǎn)融資，政策信號非常明確清晰。
從去年三季度開始，市場穩(wěn)定逐步趨穩(wěn)，很多傳統(tǒng)房企都開始恢復信心。
無論從哪個維度來看，現(xiàn)在對房企來說，是一個向內(nèi)重塑、向外探索的好時機，利用好這一段時間和空間輾轉(zhuǎn)騰挪、自我整理、自我升級，才能在未來一兩年打一場漂亮的“翻身仗”。
我們的預判是，未來6到8個月，政策還會往進一步提升市場信心、繁榮市場活躍度的方向傾斜。
觀點新媒體：現(xiàn)在住房租賃市場，從萬科泊寓、龍湖冠寓模式來看，未來是不是還必須要有金融的手段變現(xiàn)，同時也可以有更多盈利空間？
李凌：萬科不僅做了公寓嘗試，還做了工業(yè)地產(chǎn)，做了倉儲、冷鏈等等，企業(yè)的戰(zhàn)略、經(jīng)營模式和這個團隊的基因、核心能力是很有關(guān)系的。
例如有一家專門做長租公寓投資的品牌，主要集中在上海，目前有十多個項目，每個項目最低年收益率都有7%以上。
這個專門做長租公寓的投資平臺也不是第一個項目就能做到這樣的收益率，但如果和萬科PK房地產(chǎn)開發(fā)，肯定不具備優(yōu)勢。他們?nèi)刖珠L租板塊時，也走了很多彎路。積累了大量經(jīng)驗后，才打造出特別適合這個賽道的團隊。
以前大家看到國家對長租公寓、租賃公寓的拿地、R4用地都有很多要求，國企或者是國內(nèi)大開發(fā)商才有資質(zhì)，外資、小的民企參與進去的難度比較高。
但現(xiàn)在，政策已經(jīng)在逐步放開，如果想把長租公寓做成一項社會性事業(yè)，就一定會讓社會力量更多地參與進來，只有這種參與才能發(fā)展、做大，才能盡快成為一個能夠有機增長的市場，不僅能在短時間內(nèi)提升規(guī)模，還能在競爭中做出品質(zhì)。
觀點新媒體：去年12月初，證監(jiān)會表示要繼續(xù)推動REITs向長租房和商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)擴容，您覺得REITs底層資產(chǎn)繼續(xù)擴容到這些領(lǐng)域的必要條件有哪些？對相關(guān)的企業(yè)有哪些機遇和挑戰(zhàn)？
李凌：我們的REITs一開始是針對國企、央企做得比較好的成熟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，但現(xiàn)在REITs已經(jīng)擴容到長租公寓領(lǐng)域了。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模是比較有限的，而中國這么大的租房需求要解決，REITs底層資產(chǎn)擴容的時候，優(yōu)先把租賃住宅放進來是必然的，而且會擴大租賃住宅在這里面的占比，這是勿庸置疑的。
從長租公寓的資產(chǎn)特性而言，非常符合REITs這樣一個金融產(chǎn)品的訴求，長期、可持續(xù)營運，未來市場需求比較明確，租金上漲預期也比較明確，尤其是高品質(zhì)項目。
據(jù)了解，目前滬深交易所公募REITs儲備項目大概200多個，與此同時各省市還在不斷推動轄區(qū)內(nèi)公募REITs項目的儲備，所以我們認為從項目發(fā)行、金融市場承接能力，REITs市場擴容的預期是明確的，但過程一定是漸進的，包括商辦資產(chǎn)的納入也需要一個合適的時機。
觀點新媒體：世邦魏理仕重點是在商業(yè)地產(chǎn)方面服務，但也有物流地產(chǎn)板塊，這部分的趨勢您覺得接下來會怎么樣？
李凌：從國內(nèi)情況看，真正高標的物流倉儲、冷鏈冷庫，還有高標的智能化廠房，中國現(xiàn)在的存量已經(jīng)不會比美國少。但是在高標準物業(yè)的市場化大宗投資交易上，跟美國的差距還是比較大的。
但是，差距也意味著市場潛力和資產(chǎn)價格的增長空間。未來一年，不管是高品質(zhì)的物流倉，還是冷鏈、生命科學園區(qū)、高智能的生產(chǎn)廠房，我們相信會有更多資金會持續(xù)不斷涌入。
如果說，2022年一些項目研判和推進遇到一些阻滯，那今年這些投資意向和需求釋放肯定會顯現(xiàn)出來。
觀點新媒體：與國外成熟市場相比，我們的差距在哪里？或者我們現(xiàn)在在哪個階段？
李凌：今天中國的商業(yè)地產(chǎn)仍然處在發(fā)展前期，但是已經(jīng)很接近成熟期。
其實我們今天走過很多的路，包括一些項目、市場出現(xiàn)的問題，國外很多市場也都經(jīng)歷過，但在中國這樣一個特定市場下，很多事情，不管是甜的還是苦的，從量級上都被無限放大了，放大之后大家會覺得好像很不一樣。但是透過現(xiàn)象看本質(zhì)，規(guī)律還是一樣的。
商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是完全不同的兩個領(lǐng)域，但在中國的實際情況下，不少國內(nèi)開發(fā)商在投資商業(yè)地產(chǎn)時還會延用住宅開發(fā)的邏輯，把商業(yè)地產(chǎn)項目想成了住宅地產(chǎn)，進行高周轉(zhuǎn)操作。
但是他們忘了一件事情，在一個積極向好的市場里，大家對住宅是有信心、有需求的，只要把房子蓋好，客戶買單之后就可以用了。
而商業(yè)地產(chǎn)蓋好之后，游戲才剛剛開始。哪怕是業(yè)內(nèi)知名的開發(fā)商，他們的項目建好就面臨著招商問題。如果在大城市開業(yè)率達不到85%、90%以上，那么這個商場基本上是失敗的。
開業(yè)之后也不是萬事大吉，每年都要對項目進行重新定位，這是不斷循環(huán)往復的過程。為什么做商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗豐富的開發(fā)商把商場和綜合體蓋好后不是馬上賣，而是運營一段時間再賣，是因為要把收益和現(xiàn)金流做出來。
說到新一輪周期，過去這幾年確確實實很多地方發(fā)生了過度投資的情況，尤其是二三線城市，大家都去建綜合體項目。是不是每個城市或者每個區(qū)域都有這樣的需求呢？肯定不是。但市場有自己的修復能力、調(diào)整能力。
這個市場何時會走向成熟呢？我們和一些東南亞、印度、歐洲國家不太一樣的地方在于，不管是從開發(fā)端、營運端、招商還是綜合管理，做得最好的不僅僅是外資，事實上有很多國內(nèi)綜合開發(fā)營運商的產(chǎn)品以及業(yè)績，都超過了外資開發(fā)商。
市場成熟就是要百花齊放，當國內(nèi)本土機構(gòu)或者開發(fā)商、投資者互相學習、互相競爭時，就可以推動市場不斷繁榮和發(fā)展。
綜合來講，我們認為除了周期性增長機會，中國商業(yè)地產(chǎn)市場處在一個起步往成熟發(fā)展的階段，我們還存在一些成熟市場不具備的結(jié)構(gòu)性機會。
中國從改革開放之后開始向發(fā)達市場學習，逐步發(fā)展到今天，我們今天的市場已經(jīng)完全不可同日而語，已經(jīng)形成自己的特點了。
觀點新媒體：展望2023，您想用什么話開篇？或者想給業(yè)內(nèi)說些什么？
李凌：大家都經(jīng)歷了非常不一樣的2022年，2022年的收官也算是2023年的重新啟航，希望大家對行業(yè)、對市場持續(xù)保持信心。
世邦魏理仕團隊也將在新的一年籌謀布局、積極努力，為市場的繁榮和進一步發(fā)展貢獻我們自己的力量。
來源：觀點網(wǎng) 趙焓璐
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