傳統(tǒng)商圈空置率增大、新商業(yè)區(qū)競爭加劇，商業(yè)地產(chǎn)市場遭遇“前后夾擊”，迎來了比住宅市場更長一個(gè)時(shí)間段的“蟄伏期”。來自市場調(diào)查數(shù)據(jù)，截至5月，昆明市場也僅銀海尚御幸福廣場一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，而入市面積也縮水至5萬平方米。近半年的時(shí)間內(nèi)，昆明市場也僅兩處商業(yè)開業(yè)亮相，如此計(jì)算，去年年底至今年5月，昆明商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了4個(gè)多月的“空窗期”。
至今年2月昆明商業(yè)總體量達(dá)1972萬平方米
人均商業(yè)面積近3平方米指數(shù)超北京和廣州
近兩年已現(xiàn)住房好賣好租商鋪難賣難租現(xiàn)象
數(shù)據(jù)
昆商業(yè)庫存壓力超一線城市
事實(shí)上，這種市場低迷期也不是今年首度出現(xiàn)，按照去年全年的計(jì)劃開業(yè)數(shù)量，昆明2015年有56家商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃開業(yè)，不過最后實(shí)際開業(yè)的不足20家，只完成了計(jì)劃的1/3。“在2014年，昆明商業(yè)地產(chǎn)開盤熱度還是比較高，其中還包括西山萬達(dá)廣場、同德昆明廣場、愛琴海等目前運(yùn)行得比較不錯(cuò)的幾個(gè)項(xiàng)目。”業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)供應(yīng)急速縮水，也與整體市場大趨勢有關(guān)，是開發(fā)商在市場現(xiàn)狀下的收縮行為。
有數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年底，昆明商品房累計(jì)庫存面積2671.37萬㎡，按去年商品房全年成交1040.69萬㎡的去化速度計(jì)算，去庫存周期約為31個(gè)月。“昆明商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場需求。”早在前年，有數(shù)據(jù)顯示昆明商業(yè)地產(chǎn)市場供銷比就超過了5的高位值，按照當(dāng)時(shí)機(jī)構(gòu)的一個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)，2014年昆明的人均商業(yè)面積就近3平方米，這一指數(shù)甚至超過了一線城市中的北京和廣州。
“昆明商業(yè)項(xiàng)目增量過多，也是前幾年城市改造過程中，綜合體理念大量植入的結(jié)果。”一位業(yè)內(nèi)人士直言，特別是在城中村改造項(xiàng)目中，包括商業(yè)、寫字樓和住宅等業(yè)態(tài)在內(nèi)的綜合體項(xiàng)目基本上成了標(biāo)配，也加重了商業(yè)項(xiàng)目的市場密度。
調(diào)查
金星社區(qū)兩公里內(nèi)新商業(yè)達(dá)5個(gè)
在記者走訪調(diào)查中，這樣的高密度也在多處可見，“僅金星社區(qū)附近，兩公里范圍內(nèi)新開的商業(yè)項(xiàng)目就有5個(gè)，加上原本就存在的麗水步行街等傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，商業(yè)組團(tuán)數(shù)量超過了10個(gè)。”經(jīng)商的趙先生告訴記者，近期還有一個(gè)廣瑞中心面市，也加重了這個(gè)片區(qū)的商業(yè)密度。
“昆明房地產(chǎn)市場商業(yè)比例過大已是不爭的事實(shí)，甚至遠(yuǎn)高于很多發(fā)達(dá)地區(qū)，加上電子商務(wù)帶來的沖擊，近兩年已經(jīng)出現(xiàn)住房好賣好租、商鋪難賣難租的情況。”云南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授周大研表示。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年2月，昆明商業(yè)總體量達(dá)1972萬平方米，商業(yè)面積近3平方米/人。2015年~2016年上半年，有16個(gè)項(xiàng)目擬開業(yè)，總體量超過300萬平方米。按照之前《云南省城市綜合體布局規(guī)劃》顯示，截至2017年，云南將建148個(gè)城市綜合體，其中，超半數(shù)將落戶昆明，如果規(guī)劃的綜合體落地，這也將繼續(xù)加重原本顯重的商業(yè)供銷比壓力。
現(xiàn)象
全國179家零售業(yè)業(yè)績下滑一半
近期國內(nèi)一家機(jī)構(gòu)發(fā)布的一份2015年全國商業(yè)租金水平：昆明新興區(qū)域底商租金普遍為300~500元/㎡/月，而同為西南區(qū)域的成都租金水平為700元/㎡/月，一線城市的上海以1180元/㎡/月居首，今年以來出現(xiàn)的商業(yè)“空窗期”，也被看成是開發(fā)企業(yè)在行業(yè)大環(huán)境下的應(yīng)時(shí)之舉。
“目前的昆明商業(yè)發(fā)展正處于一個(gè)粗放發(fā)展、內(nèi)部激增、外來競爭和尋求突破的階段。簡單來說，商業(yè)發(fā)展尚處基礎(chǔ)開發(fā)階段，不得不面對國內(nèi)整體商業(yè)革命帶來的商業(yè)環(huán)境變化。”螺螄灣中心營銷總監(jiān)兼董事長助理王鵬程表示。而這里說的商業(yè)環(huán)境變化，是近兩年來線上市場對線下商業(yè)的沖擊。來自商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，去年全國179家主要零售企業(yè)55%的業(yè)績下滑，其中傳統(tǒng)線下商業(yè)典型代表的95家百貨企業(yè)中，有87家下滑。
“商業(yè)市場的變革，也讓處于初級發(fā)展階段的昆明商業(yè)地產(chǎn)市場，不得不提前面臨結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品的難題。”在去年年底舉行的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目招商成果發(fā)布會(huì)上，有業(yè)內(nèi)人士這樣表示。
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