如今的商業(yè)地產(chǎn)正在向著什么方向發(fā)展?社會的進步，人類投資的理智，也促使了商業(yè)地產(chǎn)的進步和更新。說的簡單些，商業(yè)地產(chǎn)不比住宅產(chǎn)品。對于投資客來說，它沒有快速的投資回報，甚至投資風險更大。對于開發(fā)企業(yè)來說，它并不是賣完就了事兒的產(chǎn)品，它需要長期管理、運營，才能達到商業(yè)地產(chǎn)的真正目的。不管服務社會也好，或者給自身和投資客帶來更多回報率也罷。
早些年，昆明商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，一個城市的綜合體項目一個巴掌就數(shù)得完，城市中心也只有一個。但隨著人口基數(shù)的不斷增長，城鎮(zhèn)化建設以及社會高速發(fā)展等原因，在昆明越來越多的商業(yè)體在市面上展現(xiàn)，優(yōu)勝略汰是必然。當然，在這樣的大環(huán)境下，如何運用商業(yè)體，讓它健康、可持續(xù)的發(fā)展下去，成為昆明商業(yè)地產(chǎn)人一直在研究的方向。
而從根本看，其實商業(yè)不是一成不變的建筑，它需要后期的運營團隊賦予它靈魂，并根據(jù)社會的發(fā)展，不斷革新和保留。讓人們留下情結，享受潮流，或者想做好一個商業(yè)項目如做人一般，需要活到老學到老。
市場觀察
三大模式去化商業(yè)地產(chǎn)
目前昆明商業(yè)地產(chǎn)的去化在市面上主要有三種模式。第一，是最傳統(tǒng)的也是運用時間最長的，銷售;第二，則是后期發(fā)展起來的返租;第三，是現(xiàn)在越來越多開業(yè)企業(yè)正在運營的模式-自持。三種模式，沒有可比性，當然根據(jù)商業(yè)體的定位和后期發(fā)展需求，三個模式一個都不能少，甚至組合運用是市場上最常見的。那么我們就來詳細說說這三種商業(yè)地產(chǎn)模式，在昆明市場的現(xiàn)狀以及發(fā)展情況。
1銷售 雖必不可少 卻已是配角
早些年，商業(yè)地產(chǎn)和住宅產(chǎn)品一樣，均采用銷售模式。開發(fā)企業(yè)將商鋪銷售完成之后，即算了事兒。當然那個時候的商業(yè)中心只有一個，周邊的鋪面也可以說一鋪難求。而在那個年代就投資商鋪的投資客們，也算是第一個吃螃蟹的人，一鋪養(yǎng)三代，可不是簡單的一句話，那是那個年代的真實寫照。也因為當時的情況所致，商鋪銷售是主流手法。但隨著社會的不斷發(fā)展，沒有統(tǒng)一的管理，市場相對混亂。但隨著人們生活水平的提升，大家對商業(yè)的需求也不再是簡單的衣食住行，他們開始追求品牌，追求潮流，那么商場的規(guī)劃，也不能再為所欲為，需要統(tǒng)一的考慮和規(guī)劃，當然還有一些特殊的品牌(比如，超市等)需要對商業(yè)項目提出更專業(yè)的前期規(guī)劃要求。
所以，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，銷售是最傳統(tǒng)的商業(yè)模式，但也是運用時間最長的商業(yè)模式。從目前商業(yè)項目的規(guī)劃來看，銷售已不再像上世紀80、90年代一樣為商業(yè)主力推廣模式，它往往都在主體商業(yè)的周邊。從面積上分析，它們往往都不算太大，適合個人投資。從整體商業(yè)的規(guī)劃分析，它們的商業(yè)模式并不是太受限制。他們可以尋找更合適的商業(yè)品牌來呼應主體商業(yè)的人群。當然，銷售的商鋪也往往離主體商業(yè)不算遠，與主體商業(yè)相互呼應，從而降低投資客的風險。讓他們有更快、更高的回報率。
當然，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展并沒有停止，今后向著什么方向發(fā)展，我們暫時還不得而知，但從目前來看，商業(yè)銷售模式一定不會消失，只是從主角轉向配角，成為個人投資的首 選。
2 返租 可減少資金壓力 但也需承擔風險
返租是繼銷售之后開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的又一次調整和升級。通俗的語言解釋，返租即將現(xiàn)有的鋪面銷售出去，然后再跟投資客統(tǒng)一租賃、運營、管理。這樣既解決了開發(fā)商企業(yè)資金回籠慢的問題，還能解決商業(yè)雜亂的問題。
似乎從表面上看起來，返租是開發(fā)企業(yè)可以選擇的不錯模式，既有投資客幫忙分擔風險，又可以將資金回籠去投資下一個項目。但似乎這樣的商業(yè)模式也需要承擔一定的風險。比如，昆明某大型商場，或許在近期將面臨關門的局面。而其主要原因則是因為當時銷售出去的鋪面，投資客們要求集體漲價，而商場不管是處于什么原因，或者是資金壓力大也好，或者是商業(yè)運營調整也罷�？傊粋�對于大家有著濃厚情結，對于昆明市有著非凡意義的購物中心或許就這樣從我們身邊消失了。而其最根本的原因，即它當時選擇的商業(yè)模式為返租。
返租從表面上看，開發(fā)企業(yè)暫時不需要承擔太大的資金壓力和投資風險。但如果從商業(yè)長遠的發(fā)展來看，返租并不適合像昆明某即將面臨關店局面的大型商場。它的不確定性太明顯，簡單地說，做事業(yè)，需要有一個掌舵人，他可以在關鍵時候給出建設性意見，也能在關鍵時候領導眾人齊心協(xié)力。而返租模式，則是把商鋪銷售給很多人，而又通過長期協(xié)議的模式跟投資客們簽合同，那一旦有部分投資客不滿意返租條件，則很可能變得局面難掌控，商場無法正常運營等局面的出現(xiàn)。因此，返租有好有壞，從目前的商業(yè)地產(chǎn)市場來分析，返租模式仍會存在，卻再也不可能運用到主體商業(yè)。它多數(shù)運用在地下商業(yè)或者公寓產(chǎn)品，因為這樣的產(chǎn)品更好調整，即便有部分業(yè)主不愿意接受商業(yè)統(tǒng)一管理的條件，也可以馬上做零時調整，并不會影響大局。
3 自持 商業(yè)主流模式
最后我們來談談現(xiàn)在大型商業(yè)體最常用的模式，當然也是商業(yè)發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物，自持。有時候我們走訪商業(yè)項目，營銷總監(jiān)會自豪地告訴記者，該商業(yè)項目有多少自持部分。這樣似乎既代表了該商業(yè)項目的資金雄厚程度又代表了商業(yè)體的發(fā)展方向。
那么為什么有能力的商業(yè)項目均大面積采用自持模式?漸漸替代了傳統(tǒng)的銷售和日后的返租模式呢?無規(guī)矩不成方圓，這是中國的一句老話。那么落到商業(yè)項目上也是一樣，雜亂的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有物業(yè)管理的商業(yè)項目，如何適應經(jīng)濟正在高速發(fā)展的中國?“商”自古至今從未停止過發(fā)展，而且它一直都在進步。到今天，市民的生活質量也跟著社會在飛速發(fā)展，簡單的衣食住行，如何能滿足越來越“有錢”的中國人。在他們看來，吃飯的地方需要小資，衣服的品牌需要國際化，下午的咖啡時間需要有民族特色也需要有特殊格調。甚至一個商場需要滿足一家人一天的吃喝玩樂。他們對商場的要求，不再是簡單的購物、消費。更是一種體驗，一種享受，一種身份的象征。因此，自持，就成了現(xiàn)在有能力的綜合體商業(yè)項目的主流模式。拿我們最熟悉也是中國商業(yè)地產(chǎn)的領 航者萬達來舉例吧，2015年萬達集團年度業(yè)績增近兩成，三分之一凈利來自租金。當然，萬達集團董事長王健林也曾說過2020年，萬達商業(yè)地產(chǎn)全部凈利潤的三分之二要來自于租金。不管從事實情況來看，還是從商業(yè)領跑人王健林的預測來說，自持均是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流模式。
那么我們再走訪昆明各大商場看看，不管是領跑昆明商業(yè)的順城購物廣場還是南亞風情·第壹城，或者是2014年開業(yè)的昆明廣場、昆明西山萬達廣場、公園1903、紅星國際購物廣場等，均采用自持模式，而且自持比例均很高，銷售幾乎是非常少的一分部，而返租模式幾乎沒有用到�？梢姡壳坝袑嵙�、有信心，希望商業(yè)地產(chǎn)日后走得更穩(wěn)健的企業(yè)，均沒有把暫時的資金回籠放在最前面，而是將商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展交給了時間，把運營交給了最專業(yè)的團隊，從而帶到可持續(xù)的發(fā)展狀態(tài)，創(chuàng)造更高的商業(yè)價值。
市場現(xiàn)象
2016年昆明商業(yè)或將迎來集中亮相
說好的開業(yè)呢?這可能是2015年不少市民最想問昆明商業(yè)的一句話。隨著城中村改造項目的逐漸完工，昆明的商業(yè)體量也會在近期有個瘋狂的猛增。據(jù)昆明市住建委2015年5月數(shù)據(jù)顯示，2008年以來，昆明城中村改造已批準的項目229個，地上建筑面積為9618.19萬平方米，按照15%的面積規(guī)劃為購物中心和商鋪計算，僅來自城中村改造的昆明購物中心和商鋪總體潛在市場供應將達到1500萬平方米的規(guī)模。
另外，風之鈴機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，未來3年內(nèi)，昆明將有1972萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應量，人均商業(yè)面積近3平方米，未來2-3年內(nèi)，昆明將迎來30個大型購物中心的開業(yè)。
是的，由于規(guī)劃的原因，昆明商業(yè)的集中亮相這是毋庸置疑的，只是時間的問題罷了。那么商業(yè)的集中亮相，必將對商業(yè)地產(chǎn)提出更大的考驗。不管是用什么模式發(fā)展商業(yè)，體量的猛增一定會帶來淘汰和競爭。一鋪養(yǎng)三代幾乎是再也不可能發(fā)生的事情。甚至購物中心要仔細思考自己的發(fā)展方向和招商、運營模式，當然投資客們也不能盲目相信商業(yè)地產(chǎn)，需要更加謹慎、細致的分析。
提升企業(yè)抗風險能力 更多開發(fā)商加碼商業(yè)自持
無論是快速銷售還是選擇自持，商業(yè)的銷售模式都表露出了不一樣的問題。隨著昆明城中村改造項目的不斷推進，昆明的城市綜合體如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。與此同時，商業(yè)項目也扎堆亮相，更多的購物中心集中開業(yè)，造成了商業(yè)體量井噴以及同質化競爭日趨嚴重。
近幾年來，記者發(fā)現(xiàn)，昆明商業(yè)項目的自持比例越來越高，大部分集中在70-80%左右。南亞風情·第壹城、順城購物中心、昆明西山萬達廣場、愛琴海購物公園、昆明廣場購物中心等多個商業(yè)項目都有比較高的自持商業(yè)比例，而在實際的市場運營過程中，都有比較好的表現(xiàn)。在統(tǒng)一的經(jīng)營管理下，品牌商家的陣勢強大，商業(yè)運營管理有序，商場人氣也比較高。
對于正在蓄勢待發(fā)的商業(yè)項目來說，多個項目都繼續(xù)加碼商業(yè)自持比例。根據(jù)記者了解，世博里的商業(yè)自持比例達到70%，打造的是昆明首 個藝術生活購物中心，提升世博板塊居民休閑、娛樂、購物等商業(yè)生活的便利性。此外，大都項目的自持物業(yè)達到了將近75%，人民路壹號廣場自持商業(yè)超過80%，而螺螄灣中心200萬方的商業(yè)自持比例則高達90%。
眾所周知，散售模式造成了商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營權的缺失，加大了商業(yè)運營管理的難度，在一定程度上會降低投資者和商家的收益空間，而對開發(fā)商的品牌也會造成一些負面的而影響。如今，商業(yè)自持已經(jīng)成為主流，越來越多的開發(fā)商加碼商業(yè)自持比例。實際上，商業(yè)自持不僅僅是讓開發(fā)商從長期的商業(yè)運營中獲得租金收益，同時也通過品牌商家的合作，優(yōu)化了項目的資產(chǎn)，提高整體的物業(yè)價值，進一步提升了企業(yè)的抗風險能力。
有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)自持是開發(fā)商對自身產(chǎn)品負責的一種表現(xiàn)，由專業(yè)的商業(yè)團隊進行統(tǒng)一的運營、管理，有利于提高商業(yè)地產(chǎn)的租金水平和產(chǎn)品溢價空間。此外，開發(fā)商在拿地的時候，政府可能會要求自持一定的商業(yè)比例，這也會造成商業(yè)被迫自持。
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