三問自持
1問 什么樣的項(xiàng)目適合自持?
“放長線釣大魚” 選擇核心地段的優(yōu)質(zhì)集中商業(yè)
對于銷售或是自持，都是商業(yè)地產(chǎn)的營銷手段。我們也可以看到，針對不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，自持和銷售的做法也都是不一樣的。有的項(xiàng)目通過自持獲得了很好的收益，但有的項(xiàng)目卻人氣冷清，面臨無法經(jīng)營的局面。那么，什么樣的項(xiàng)目適合自持?
從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來看，大型的集中式商業(yè)都是以租賃為主導(dǎo)，而通常選擇社區(qū)底商、商業(yè)街商鋪等分散的商業(yè)產(chǎn)品進(jìn)行銷售。對于投資者來說，他們沒有專業(yè)的商業(yè)知識，也不懂合理經(jīng)營，只想獲得高回報(bào)的收益。一般來說，大型集中商業(yè)項(xiàng)目由于體量較大，一旦分散出售，往往無法把控統(tǒng)一的經(jīng)營權(quán)，造成招商難度加大，業(yè)主群體龐大而復(fù)雜，后期運(yùn)營管理無法統(tǒng)一進(jìn)行。
有相關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，昆明的一個商業(yè)項(xiàng)目，就因?yàn)橐郧皩ι啼佭M(jìn)行了分散銷售，現(xiàn)在業(yè)主一味抬高租金價格，而運(yùn)營商無法承受更高的租金價格，有可能讓商場面臨著關(guān)門的局面。當(dāng)前，受到國家經(jīng)濟(jì)形勢的影響以及電商的沖擊，零售行業(yè)業(yè)績下滑明顯，行業(yè)競爭也日趨激烈。在這樣的背景下，商鋪的業(yè)主還步步緊逼，這也暴露出了集中式商業(yè)進(jìn)行散售的弊端，以致到了無法控制的局面。
一般來說，住宅底商、社區(qū)商鋪等小規(guī)模的商業(yè)，如果通過統(tǒng)一運(yùn)營管理，需要投入較大的人力物力，提高運(yùn)營成本，并不適合進(jìn)行自持，反而可以通過散戶的靈活經(jīng)營，來提升商業(yè)需求的改變和持續(xù)發(fā)展。
鑒于此，對大型集中式的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行自持，無疑是最 好的選擇。此外，正所謂“放長線釣大魚”，經(jīng)歷了一定的“養(yǎng)商期”，商業(yè)項(xiàng)目為企業(yè)帶來的租金收益，是非�？捎^的。為此，王健林也曾表示，相對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售數(shù)據(jù)，他更看重租金占比。到了2020年，商業(yè)地產(chǎn)全部凈利潤的三分之二要來自于租金。
誠然，集中式的商業(yè)可以進(jìn)行自持，但對于商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位地段、運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)等方面都有較高的要求。一個優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，周邊必須有數(shù)十萬的消費(fèi)人群作為基礎(chǔ)，并且具有良好的通達(dá)性，尤其是稀缺地段的商業(yè)，更加可以看到商業(yè)帶來的高回報(bào)收益和價值。
2問 自持需要開發(fā)商準(zhǔn)備什么?
要求開發(fā)商具備雄厚的資金實(shí)力 強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)
商業(yè)物業(yè)自持，是一種勇氣，更是一種實(shí)力的體現(xiàn)。為什么這么說呢?商業(yè)自持并不是開發(fā)商能夠隨心所欲去做的，背后要考量種種因素，才能支撐起商業(yè)自持的底氣。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，銷售可以在前期為企業(yè)快速回籠資金，而自持可以在后期讓企業(yè)獲得長期高回報(bào)的租金收益。
業(yè)內(nèi)人士表示，對于企業(yè)規(guī)模小、資金比較緊張的開發(fā)商來說，商業(yè)自持很大程度上會讓企業(yè)陷入困境，而通過銷售實(shí)現(xiàn)資金回流才是最 好的出路。相較于自持模式的商業(yè)來說，必須要求開發(fā)商具備雄厚的資金實(shí)力和強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。
做商業(yè)地產(chǎn)，并非是“土豪”砸錢就可以做起來的，這是一門“技術(shù)活”。
對于我國的商業(yè)地產(chǎn)航母企業(yè)萬達(dá)地產(chǎn)來說，其商業(yè)核心競爭力在于獨(dú)特的訂單模式、高效的融資手段、龐大的合作商家群體、專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)等等，為萬達(dá)廣場在全國的迅速擴(kuò)展，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
不得不說的是，自持商業(yè)的投資回報(bào)周期是比較長的。通常，一個商業(yè)項(xiàng)目至少需要三五年的養(yǎng)商期，才能進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。而在這個過程中，往往需要企業(yè)背后有雄厚的資金作為支撐。不僅如此，從前期的拿地開始，再到建筑規(guī)劃、商業(yè)設(shè)計(jì)、招商能力等等，展示的是企業(yè)的綜合實(shí)力，而后期更加考驗(yàn)著商業(yè)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營能力。
由于商業(yè)運(yùn)營是一項(xiàng)長期的工作，而并不是一朝一夕的事情，對于商業(yè)團(tuán)隊(duì)有極大的考驗(yàn)。市場需求并不是一成不變的，專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)要洞察市場消費(fèi)趨勢的變化，并不斷優(yōu)化商家品牌和業(yè)態(tài)比例，才能滿足消費(fèi)者的需求，并通過一些管理策略、活動等增加消費(fèi)者的粘度，提高消費(fèi)忠誠度。
3問 自持要如何運(yùn)營才能成功?
創(chuàng)新規(guī)劃商業(yè)主題與業(yè)態(tài) 開拓商業(yè)利益增長點(diǎn)
一個好的商業(yè)項(xiàng)目，要跟城市的發(fā)展水平、項(xiàng)目區(qū)位的消費(fèi)能力相匹配，因此項(xiàng)目選址、定位往往就決定了商業(yè)項(xiàng)目成功的一半。
當(dāng)前，體驗(yàn)式商業(yè)成為各個商業(yè)項(xiàng)目競相開拓的領(lǐng)域，因此兒童業(yè)態(tài)、餐飲業(yè)態(tài)、電影業(yè)態(tài)等商業(yè)比例也在不斷提高。然而，并不是購物中心配上好玩的兒童業(yè)態(tài)、龐大的餐飲陣容以及高大上的電影院，就可以做成功的。
在商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)中，記者發(fā)現(xiàn)，餐飲往往是作為“開門紅”打頭陣的主要法寶，低至五折的價格更是讓吃貨們蜂擁而至。但在開業(yè)時間過去后，有些項(xiàng)目往往有陷入了冷清的局面，而對于一些昆明首店、特色餐飲店來說，人氣依然旺盛。根據(jù)2015年的觀察來看，昆明很多購物中心增加了兒童業(yè)態(tài)的游玩設(shè)施，一開始有很多家長都帶孩子來玩，但經(jīng)過一段時間，卻幾乎“無人問津”。而目前，電影院已經(jīng)開遍了昆明的購物中心，在每個商場都可以同時體驗(yàn)吃飯、看電影、購物等需求。為此，一味模仿和復(fù)制是商業(yè)地產(chǎn)的致命傷，商家品牌、業(yè)態(tài)的一致性，也造成了商業(yè)的同質(zhì)化問題。
實(shí)際上，成功的商業(yè)需要獨(dú)特的核心競爭力，才能保持可持續(xù)性的生命力和消費(fèi)的活躍。
從記者的觀察來看，昆明非常缺乏主題性的購物中心，也并沒有充分挖掘市場的需求。業(yè)內(nèi)人士馬先生指出，好的商業(yè)不僅要滿足市場需要，更要創(chuàng)造市場需求。開拓新的商業(yè)利益增長點(diǎn)，創(chuàng)新規(guī)劃商業(yè)主題和業(yè)態(tài)，才能讓企業(yè)有更多發(fā)揮的余地和利益增長的空間，如醫(yī)療中心、文化中心、培訓(xùn)中心等主題商業(yè)。此外，商業(yè)項(xiàng)目還要根據(jù)區(qū)域的位置以及項(xiàng)目周邊的消費(fèi)需求，來調(diào)整零售、餐飲、兒童等各種業(yè)態(tài)的比例，讓各種業(yè)態(tài)之間形成良好的互動，發(fā)揮項(xiàng)目本身的商業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)收益的最 大化。（來源：云南信息報(bào) 作者：張睿 黃麗）
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