昆明商業(yè)地產(chǎn)將大放量

　　有微博稱，據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，未來3到5年中國大陸的城市綜合體增量巨大，前10名為：成都、昆明、西安、沈陽、合肥、重慶、貴陽、大連、天津、上海，其中90%均為二線城市。事實上，近年來，昆明的商業(yè)地產(chǎn)的確發(fā)展神速。

　　根據(jù)昆明風之鈴地產(chǎn)咨詢公司的數(shù)據(jù)，結(jié)合目前已經(jīng)面市運作的城中村項目和規(guī)劃審批通過的城中村項目來看，目前昆明城中村項目的平均商業(yè)體量占比比例為5%左右，按照這個比例來計算，未來5年內(nèi)昆明城中村改造將帶來298.5萬平方米新增商業(yè)物業(yè)，而這一面積僅僅是純商鋪，不包括其他的商業(yè)物業(yè)。風之鈴地產(chǎn)咨詢公司房地產(chǎn)研究中心經(jīng)理楊皎表示，該數(shù)據(jù)是按照城中村的供應量來預測估算的，加上昆明此前的商業(yè)體量，按照人均1.1平方米的消化量來看，未來昆明的新增商業(yè)量確實需要很長時間消耗。

　　據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年前11個月中，昆明土地市場成交的商業(yè)金融類用地占比第二大，共折合約1107.41畝，占比25.42%。從該土地供應的數(shù)據(jù)就不難看出，隨后，這部分商業(yè)金融類用地也將陸續(xù)推向市場。

　　將面臨市場嚴峻考驗

　　記者了解到，昆明自城中村改造以來，按照項目的規(guī)劃，基本大多數(shù)的項目都配建有一定比例的商業(yè)，而一部分項目的商業(yè)量還并不少。城市綜合體、商業(yè)中心、配套商業(yè)等等成為了這些項目的賣點。去年，受各種樓市調(diào)控政策的影響，住宅銷售受到了很大的抑制，而多數(shù)開發(fā)商則將銷售戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向不受調(diào)控影響的商業(yè)物業(yè)。因此，去年，昆明的商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出了集中放量、銷售不錯的局面。

　　那么，未來如此大規(guī)模的商業(yè)體量昆明是否能夠完全消化？是否具備市場支撐？

　　根據(jù)日前至祥置業(yè)昆明研究中心發(fā)布的1月份的商業(yè)價格指數(shù)顯示，今年1月份，昆明商業(yè)地產(chǎn)均價達到了34331元/平方米，環(huán)比去年12月份的售價每平方米多出7元，平均租金141元/平方米/月，環(huán)比基本持平。按所屬板塊來看，二環(huán)內(nèi)商鋪總體售價為55889元/平方米，租金137元/平方米/月；二環(huán)外為27144元/平方米，租金147元/平方米/月。同比數(shù)據(jù)方面，1月份昆明商業(yè)地產(chǎn)整體售價與去年同期相比每平方米售價增長了5481元，同比漲幅約為19%。

　　由此，一位開發(fā)商表示，目前，昆明確實存在商業(yè)地產(chǎn)供應量大增，商業(yè)地產(chǎn)價格上漲的情況，這將使得商業(yè)地產(chǎn)未來將面臨很嚴峻的市場考驗：一方面，如此大規(guī)模的商業(yè)體量昆明市場在一時間很難完全消化，這將大大增加商業(yè)地產(chǎn)的投資風險；另一方面，一旦出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價格泡沫，租金不支持，商業(yè)物業(yè)的后期運作風險也將進一步加大。

　　同時，一位業(yè)內(nèi)人士也認為，從目前來看，很多項目出現(xiàn)了商業(yè)體量規(guī)劃過大，開發(fā)商的資金嚴重不支持、招商困難等問題。因此，未來一段時間內(nèi)，昆明的商業(yè)地產(chǎn)將面臨很嚴峻的市場考驗。

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