他坦言：“香港法院與市場參與方傾向通過更規(guī)范的跨境方案或清盤程序出清存量風(fēng)險，以求效率與公平，契合中央‘防止海嘯式?jīng)_擊、但加速無效主體出清’的大方向。”
經(jīng)營漩渦
華南城自2002年創(chuàng)立以來，憑借“產(chǎn)業(yè)原料大集散地+商貿(mào)物流園”模式迅速崛起。深圳華南城項目作為其代表，曾被列為深圳市政府的“重點物流項目”和“綠色通道項目”。業(yè)內(nèi)將這種商業(yè)模式稱為“華南城模式”。
華南城于2009年成功在香港主板上市，憑借募資加速了其在全國范圍內(nèi)的擴展。
回看近些年的經(jīng)營數(shù)據(jù)，盡管獲得深圳國資入股與資金支持，華南城近年的經(jīng)營表現(xiàn)依舊未能走出低谷。
2024財年財報顯示，華南城業(yè)績回升乏力，現(xiàn)金儲備占比持續(xù)走低，疊加債務(wù)高企與市場回款承壓，其違約風(fēng)險正逐步浮出水面。
2024財年，華南城來自物業(yè)銷售的收入達(dá)到29.95億港元，占總收入的73%。雖然管理層推動“商貿(mào)物流+”轉(zhuǎn)型，但收入結(jié)構(gòu)依然嚴(yán)重依賴物業(yè)銷售，尤其是住宅銷售。
具體來看，期內(nèi)物業(yè)銷售收入實現(xiàn)同比增長18.7%，主要得益于此前熱銷項目的集中交付。然而，隨著存量項目的逐漸消化，未來銷售增速將承壓，持續(xù)增長的動力不足。
除物業(yè)銷售外，持續(xù)性收入同樣是華南城的重要收入來源，期內(nèi)錄得10.88億港元，同比增長10.3%。其中，物業(yè)租賃收入為5.431億港元，同比下滑10.9%，主要受租賃需求下降影響。
其他持續(xù)性收入增加3.0%至5.45億港元，但物流及倉儲業(yè)務(wù)受第三方需求減少影響，收入降至1.23億港元；相對而言，奧特萊斯業(yè)務(wù)則錄得增長，達(dá)到3.26億港元。
在“商貿(mào)物流”戰(zhàn)略下，華南城自持資產(chǎn)規(guī)模龐大，投資物業(yè)、廠房及設(shè)備占非流動資產(chǎn)比例高達(dá)87.04%。然而，受商辦市場承壓和租賃需求下滑影響，公司于期內(nèi)對投資物業(yè)公允價值計提虧損約24.83億港元。
這種重資產(chǎn)自持模式，在市場回報率下降的背景下，反而放大了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。而大股東的資產(chǎn)接盤，一定程度上緩解了自持物業(yè)帶來的經(jīng)營臃腫。
自2022年5月特區(qū)建發(fā)入股后，華南城啟動資產(chǎn)接盤計劃，資產(chǎn)凈值已然由2021財年的412.96億港元下降至本期266.07億港元，降幅達(dá)35.57%。
除了市場層面的壓力，華南城最大的痛點來自中短期的流動性困局。
財報數(shù)據(jù)顯示，2024財年末，華南城計息債務(wù)為302.2億港元，其中約192.04億港元以物業(yè)、土地及銀行存款等作抵押，賬面總值501.23億港元。
然而，公司流動負(fù)債已超流動資產(chǎn)28.48億港元，即期計息債務(wù)達(dá)182.41億港元，而現(xiàn)金及銀行存款僅7.177億港元，其中受限現(xiàn)金占比接近94%。期內(nèi)該司的現(xiàn)金占總資產(chǎn)比例降至0.819%，創(chuàng)歷史新低。
這一年，華南城還錄得自上市以來最大虧損——89.76億港元，主要原因包括存貨減值撥備增加、遞延稅資產(chǎn)撥回、資本化利息減少導(dǎo)致融資成本增加，以及投資物業(yè)公允價值虧損。
隨著來自股東的馳援“剎車”及在建物業(yè)的資本化利息減少，華南城融資成本持續(xù)增高，2024財年融資成本較上年增加140.3%，至15.22億港元，成為壓垮利潤的重要因素之一。
談到港股內(nèi)房企業(yè)頻發(fā)的清盤案件，黃立沖指出，離岸融資渠道緊縮、新房銷售承壓以及資產(chǎn)處置難度加大，使得不少開發(fā)商即便經(jīng)過多輪談判，仍難提出同時兼具“現(xiàn)金覆蓋+抵押擔(dān)保+明確時間表”的可行方案，談判最終被迫走向司法端口。
他認(rèn)為：“資本市場的短期沖擊在于，又一大型存量風(fēng)險落地，強化了市場對‘無效重組—司法出清’路徑的預(yù)期。冗長的不確定性被切斷后，清盤人統(tǒng)一盤點與處置將有助于厘清資產(chǎn)質(zhì)量與償付順序，減少折價，但個案回收率分化將加劇，抵押物與優(yōu)先條款的定價權(quán)將進(jìn)一步上行。”
對于特區(qū)建發(fā)而言，入主華南城是一筆不劃算的投資。
彼時，深圳國資入股消息公布后，華南城股價一度升至1.12港元/股，但隨后長期下滑，至2024年停牌前僅剩0.107港元/股，較入股認(rèn)購價0.57港元/股下跌逾81%。
特區(qū)建發(fā)投入的19.1億港元配發(fā)價，如今已大幅高于華南城當(dāng)前12.24億港元的總市值。
來源：華夏時報 記者 張蓓 見習(xí)記者 黃指南 深圳報道
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