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開發(fā)業(yè)務(wù)毛利腰斬，“以價(jià)換量”拖后腿
開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)仍是華潤置地的營收主力。據(jù)年報(bào)，該業(yè)務(wù)2024年?duì)I業(yè)額為2371.5億元，同比增長11.8%，占總營收85%。然而，其毛利率卻從2020年的29.1%驟降至16.8%，五年間近乎腰斬，較2023年的20.7%再跌4個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，北京橡樹灣三期成交均價(jià)6萬元/平方米，比指導(dǎo)價(jià)低5000元，貨值損失約2.19億元；南京觀云潤府以7.7折銷售，均價(jià)從4.35萬元/平方米降至3.34萬元/平方米。簽約額方面，2024年錄得2611億元，同比下滑15%，雖行業(yè)排名升至第三，但去化壓力明顯。
據(jù)悉，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算均價(jià)升至22262元/平方米，同比增長24.3%，但結(jié)算成本增幅更大，達(dá)30.8%，至18439元/平方米，其中土地成本從7355元激增至11382元。管理層在業(yè)績會上坦言，降價(jià)促銷和高成本項(xiàng)目結(jié)算拉低了利潤空間，但預(yù)計(jì)簽約毛利已于2024年觸底，最遲2025年回升。
經(jīng)營性業(yè)務(wù)破百億，雙REITs撬動“第二曲線”
與開發(fā)業(yè)務(wù)的低迷形成反差，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)成為亮點(diǎn)。據(jù)年報(bào)，經(jīng)常性業(yè)務(wù)（含經(jīng)營性不動產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理和生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)）收入416.5億元，同比增長6.6%，占總營收14.9%。其中，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)額233億元，同比增長4.8%，毛利率達(dá)70%，較2023年提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。
購物中心零售額1953億元，經(jīng)營利潤率61%，全年新開16座購物中心，創(chuàng)歷史紀(jì)錄，平均開業(yè)率超95%。寫字樓出租率75%，酒店業(yè)務(wù)收入20.7億元，與凱悅集團(tuán)合作落地。
雙REITs平臺進(jìn)一步助力存量資產(chǎn)盤活。據(jù)年報(bào)，華潤商業(yè)REIT全年EBITDA3.51億元，股價(jià)上漲25.6%，分紅3.15億元；有巢REIT營業(yè)額7908萬元，同比增長1%，EBITDA5004萬元，漲幅5%。
截至2024年底，資管規(guī)模達(dá)4621億元，同比增長8.1%。管理層透露，未來5年REITs發(fā)行規(guī)模目標(biāo)超500億元，蘇州昆山萬象匯已列入擴(kuò)募計(jì)劃。
市場回暖下的信心與隱憂
投資端，華潤置地延續(xù)深耕策略。據(jù)年報(bào)，2024年新增土儲393萬平方米，權(quán)益投資526億元，一二線城市占比94%，北上廣深杭成占比72%。截至年底，總土儲5194萬平方米，已售未結(jié)簽約額2319.7億元，其中1934.7億元預(yù)計(jì)2025年結(jié)算。管理層在業(yè)績會上表示，2025年供貨5009億元，89%集中于一二線城市，42%為存貨。
財(cái)務(wù)狀況方面，總借貸2597.8億元，現(xiàn)金1332.1億元，同比增長16.5%，凈有息負(fù)債率31.9%，融資成本降至3.11%�！陡呤⒀袌�(bào)》預(yù)測，2025-2027年合同銷售將達(dá)3100億元，同比增長20%，自由現(xiàn)金流收益率達(dá)11%。
管理層對市場走勢持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。2025年前兩月，華潤置地合同銷售額251億元，同比增長21.8%，周度來訪量接近去年12月水平�？偛眯鞓s在業(yè)績會上稱，政策組合拳提振信心，市場有望企穩(wěn)，但高庫存壓力仍需時(shí)間消化。野村研報(bào)預(yù)計(jì)，華潤置地將受益于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但下調(diào)2024-2026年盈利預(yù)測6%-8%，目標(biāo)價(jià)升至30.7元。
2024年，華潤置地以2788億元營收站穩(wěn)行業(yè)前列，經(jīng)營性利潤破百億展現(xiàn)“第二曲線”潛力，卻難掩開發(fā)業(yè)務(wù)毛利下滑的隱憂。同一時(shí)間，這筆934萬余元的質(zhì)保金仍懸在空中，等待法院與雙方的最終答案。
2025年，這家房企將在政策窗口與市場調(diào)整中繼續(xù)前行。
來源：時(shí)間財(cái)經(jīng) 共2頁 上一頁 [1] [2]
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