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來源：觀點(diǎn)網(wǎng) 鐘凱
11月26日，由華潤(rùn)置地、印力及中國(guó)金茂分拆的3只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，并在深交所注冊(cè)生效。
隨即，華潤(rùn)置地啟動(dòng)了另一次證券化的探索。
根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公告，華潤(rùn)置地（沈陽）有限公司100%股權(quán)計(jì)劃自11月28日至12月25日掛牌轉(zhuǎn)讓，底價(jià)39.15億元。此次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，已于11月24日獲得華潤(rùn)置地有限公司董事會(huì)批準(zhǔn)。
觀點(diǎn)新媒體查詢，標(biāo)的公司華潤(rùn)置地（沈陽）有限公司開發(fā)過的項(xiàng)目包括位于華潤(rùn)鐵西中心，后者涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)街及萬象匯購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)。其中，鐵西萬象匯自2015年開業(yè)，是國(guó)內(nèi)代表性的區(qū)域型購(gòu)物中心項(xiàng)目之一。
而華潤(rùn)置地通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式籌備發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已有先例。
最大萬象匯
今年4月，華潤(rùn)置地（太原）有限公司100%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，兩個(gè)月后以華潤(rùn)太原萬象城為基礎(chǔ)資產(chǎn)的“中信證券-華潤(rùn)置地消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃1期”成功發(fā)行，擬募資80億元，首期43.58億元。
基于這樣的情況，外界很容易將如今華潤(rùn)置地（沈陽）有限公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓動(dòng)態(tài)與證券化聯(lián)系到一起。
華潤(rùn)置地也向觀點(diǎn)新媒體證實(shí)，該掛牌轉(zhuǎn)讓行為是發(fā)行類REITs產(chǎn)品的必要交易安排，后續(xù)擬于12月發(fā)行以沈陽鐵西萬象匯為基礎(chǔ)資產(chǎn)的類REITs資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
在華潤(rùn)置地的商業(yè)版圖中，沈陽市場(chǎng)已開業(yè)項(xiàng)目包括沈陽萬象城（2011年）、鐵西萬象匯（2015年）、長(zhǎng)白萬象匯（2020年）、皇姑萬象匯（2022年），以及即將于今年12月開業(yè)的三臺(tái)子萬象匯。
其中鐵西萬象匯總建筑面積25.57萬平方米（含停車場(chǎng)11.22萬平方米），幾乎是截至今年6月底華潤(rùn)置地在營(yíng)的最大體量萬象匯項(xiàng)目。其他地區(qū)的萬象匯體量多在8-15萬平方米，較大的諸如山東淄博萬象匯（25.07萬平方米）、煙臺(tái)萬象匯（18.94萬平方米）。
第三方披露數(shù)據(jù)顯示，截至10月上旬，鐵西萬象匯年內(nèi)累計(jì)銷售額同比增幅達(dá)38%，日均客流量同比增幅60%，暑期檔單日客流突破7.5萬人。
但一個(gè)事實(shí)卻不容忽視：2022年4月，華潤(rùn)置地實(shí)際上已經(jīng)以沈陽鐵西萬象匯為基礎(chǔ)資產(chǎn)完成發(fā)行一筆CMBS，募資21億元，起息日期為2022年4月29日，期限為3+3+3+3+3+3年，利率3.30%。
在距離上述CMBS發(fā)行僅一年半之后，華潤(rùn)置地披露再次計(jì)劃通過沈陽鐵西萬象匯發(fā)行類REITs的消息，由此便牽引出一系列問題——
華潤(rùn)為何要中途轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他證券化市場(chǎng)？類REITs相較于CMBS有何吸引力？以及技術(shù)層面如何實(shí)現(xiàn)不同產(chǎn)品的轉(zhuǎn)換？
CMBS亦即商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)支持證券，觀點(diǎn)指數(shù)曾在報(bào)告中提及，這種融資產(chǎn)品本質(zhì)上是抵押貸款證券化，能在不讓渡項(xiàng)目控制權(quán)的情況下改善公司現(xiàn)金流。相比傳統(tǒng)的一些經(jīng)營(yíng)貸，或者如果不想在失去控制權(quán)的情況下引入投資者，CMBS的融資抵押率在50%-60%，最高能做到70%。
類REITs則是基于資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（ABS），以非公開方式向合格投資者募集資金，通過SPV投資于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，是資產(chǎn)證券化和REITs有機(jī)結(jié)合的一種金融產(chǎn)品。
與CMBS最本質(zhì)的區(qū)別在于，類REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)所有權(quán)需進(jìn)行變更。 共2頁 [1] [2] 下一頁
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