如果包括新店，2019年與2024年的奢侈品銷售額相差超過125%；如果只計算最頂級的品牌，銷售額增長接近200%。因此，我們關(guān)注的主要是市場走勢，以及市場是否已“見底”。
我們與租戶的數(shù)據(jù)相互印證，顯示11月和12月的降幅明顯收窄，希望這趨勢能持續(xù)至2025年。若如我們所愿，那么2025年的銷售表現(xiàn)將會有所改善。同樣，離岸奢侈品消費在2024年下半年對比上半年也顯著放緩。
2024年期間，零售商之間與商場之間的競爭較前幾年總銷售額增長時更“零和”，只要在岸奢侈品消費持續(xù)下降，情況便會維持下去。特別是那些奢侈品零售分布已經(jīng)達到“飽和”的城市，競爭將會非常激烈。
在這環(huán)境下，一座商場的銷售額有增長，便代表另一座商場的銷售額必然下降。因此，應(yīng)對這種市場的策略和方法，必然與過去十年奢侈品的健康增長期有別。結(jié)果是，爭奪最優(yōu)租戶的競爭變得異常激烈——價格、營銷、服務(wù)和附加配套都有所競爭。
去年，武漢出現(xiàn)了一個值得關(guān)注的價格競爭案例：一家競爭對手挑起了“價格戰(zhàn)”，為奢侈品牌提供等同于約20%的折扣。盡管有些品牌明言禁止折扣，但他們還是通過提供回贈和禮券的方式，讓消費者在其商場購買其他產(chǎn)品。
然而，受消費情緒帶動，這種做法非常有效。最終，這些品牌意識到問題所在，有數(shù)家堅決要求商場營運商停止這種做法。
雖然我們慶幸數(shù)家最具聲望的品牌阻止了這種折扣方式，但在我們競爭對手的商場中，這種手法仍然有一些影響力較小（且較弱）的品牌采用。
市場變得艱難時，競爭會變得無所不用其極，我們將不能幸免。假如不同業(yè)主的租金水平趨同，那么主要競爭便會落在如何為商場租戶提供更多價值——主要方法是提升銷售額和客流量。
這將會是我們2025年的工作重點。
展望
市場的共識似乎是情緒低迷、前景相當難測。明顯的增長動力欠奉，但同時也不見得有明顯的理由使市場惡化。
當前的市場情緒受數(shù)項因素左右：主要是房地產(chǎn)價格低迷引致負財富效應(yīng)、經(jīng)濟疲弱加上失業(yè)率上升與工資下降、早前市場動蕩（即科技與教育行業(yè)和疫情）所造成的陰霾，以及股市疲軟。
中國人外游意欲旺盛，使得境內(nèi)零售環(huán)境更為嚴峻，其中受益最大的是日本，而品牌也察覺到歐游的中國旅客人數(shù)有溫和增長。
我們的前景若要有所改善，以上最少有數(shù)樣要改進。
當中，最容易的或許是股票市場，因為股市往往會受個別事件帶動；其次是消費回流境內(nèi)，因為消費者的消費模式隨時會變。
可惜，我看不到房地產(chǎn)價值回升的動力足以在短期內(nèi)顯著提升業(yè)主的財富感；內(nèi)地家庭的資產(chǎn)凈值影響可能大得使其無法短期內(nèi)迅速回升，更不用說房地產(chǎn)市場有多復(fù)雜，以及其與上游、下游和相關(guān)行業(yè)環(huán)環(huán)相扣。
當局對科技與教育行業(yè)的政策開始明顯回暖，這些行業(yè)所受的影響似乎正在慢慢消退，但市場是否相信同類調(diào)控不會再發(fā)生，很大程度在于政府，以及宏觀經(jīng)濟指標。
盡管上述挑戰(zhàn)猶在，內(nèi)地消費者仍活力十足。我誠意邀請各位到我們的商場走走，以便更細致、更真實地了解內(nèi)地消費者和零售業(yè)的狀況。若沒有親眼目睹消費者和零售商的活力、持續(xù)不斷的創(chuàng)意和日益高雅的品味，難免會對市況容易感到悲觀，但這種情緒在現(xiàn)階段實為不必。平日下午，即使商場看來冷清，但用餐時間在餐廳外可見排隊人龍。
總體而言，在2024年，我們大多數(shù)商場的客流量均有上升，有些升幅甚至達12%，只有少數(shù)商場的客流量略為減少，而商場的租出率也大多呈現(xiàn)正增長。
考慮到我們2024年在這些挑戰(zhàn)下取得的成績，我認為把2025年租賃收入增長目標訂于個位數(shù)是合理的，而這也是我們對自己的期望。在年中以及明年此時，我希望能用《致股東函》繼續(xù)與各位交流對話。
最后，在此我要肯定由行政總裁盧韋柏先生領(lǐng)導(dǎo)、出色的恒隆團隊，在過去困難重重的一年間所作的努力。
盡管這年我們所面對的不是疫情期間那樣異常復(fù)雜的營運困境，但經(jīng)營環(huán)境始終嚴峻。要在這樣的市場環(huán)境中穩(wěn)步前進，必須具備足夠的韌性、不斷的調(diào)整和快速的反應(yīng)能力，還有保持競爭力所需的思維和組織靈活性。
感謝各位。
董事長
陳文博
香港，2025年1月24日
來源：觀點網(wǎng)
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