2024年，市場(chǎng)期待的回暖未如期而至。盡管年初政策松綁為消費(fèi)注入短暫活力，但全年奢侈品牌和高端零售下滑、離岸消費(fèi)分流加劇等，令恒隆核心業(yè)務(wù)承壓。
《致股東函》中，陳文博延續(xù)一貫務(wù)實(shí)風(fēng)格，直言所有人都認(rèn)為“當(dāng)前不明的市場(chǎng)形勢(shì)前所未見(jiàn)”，但他仍相信“作為企業(yè)，我們必須面對(duì)現(xiàn)實(shí)，向前邁進(jìn)”。
展望2025年，恒隆將新一年增長(zhǎng)目標(biāo)訂于個(gè)位數(shù)。但陳文博仍然有著樂(lè)觀的信心：若沒(méi)有親眼目睹消費(fèi)者和零售商的活力、持續(xù)不斷的創(chuàng)意和日益高雅的品味，難免會(huì)對(duì)市況容易感到悲觀，但這種情緒在現(xiàn)階段實(shí)為不必。
他最后強(qiáng)調(diào)，要在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中穩(wěn)步前進(jìn)，必須具備足夠的韌性、不斷的調(diào)整和快速的反應(yīng)能力，還有保持競(jìng)爭(zhēng)力所需的思維和組織靈活性。
以下為恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)2024年度報(bào)告致股東函全文，轉(zhuǎn)載時(shí)略有刪減。
感謝各位與我們攜手同行又一年。
2024年挑戰(zhàn)重重，而各位一直支持恒隆，我不會(huì)視之為理所當(dāng)然。
以人民幣計(jì)算，2024年是公司24年來(lái)首次錄得內(nèi)地租賃收入減少，恰如我們榮譽(yù)董事長(zhǎng)去年此時(shí)所料。我們當(dāng)時(shí)已預(yù)視到2024年經(jīng)營(yíng)環(huán)境將面臨考驗(yàn)，整年下來(lái)證實(shí)我們所料非虛。
業(yè)績(jī)及股息
本年度我們總收入上升9%，至港幣112.42億元，部分原因是2023年沒(méi)有住宅物業(yè)銷售收入。然而，我們的核心業(yè)務(wù)——租賃收入——下降6%，至港幣95.15億元。年內(nèi)人民幣兌港幣貶值1.5%，拖累了公司的內(nèi)地業(yè)績(jī)。我們的內(nèi)地租賃收入下降5%，而香港則下降9%。
由于銷售租金減少，加上利息成本增加，股東應(yīng)占基本租賃純利減少18%，至港幣34.22億元。在此需要特別指出，我們?yōu)椴糠执畚飿I(yè)撥備令物業(yè)銷售錄得凈虧損，直接反映香港及內(nèi)地住宅物業(yè)市場(chǎng)疲弱。計(jì)及物業(yè)組合重估后，股東稅后應(yīng)占純利減少46%至港幣21.53億元。
基于上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)所反映的挑戰(zhàn)，加上公司有意降低負(fù)債比率，董事會(huì)建議派發(fā)末期股息每股港幣4角，將于2025年6月16日派發(fā)予于2025年5月9日名列股東名冊(cè)的股東。
如獲股東批準(zhǔn)，截至2024年12月31日止年度，每股股息總額為港幣5角2仙。
業(yè)務(wù)回顧
考慮到股東稅后應(yīng)占純利降幅頗大，個(gè)中因由值得加以解釋，所以我在此簡(jiǎn)單說(shuō)明。
這次下跌主因有三：首先，租賃收入直接減少，主要由租戶銷售租金下降所致，其中部分被我們商場(chǎng)上調(diào)固定租金所抵銷。銷售租金是基于我們租戶的銷售收入總額進(jìn)行計(jì)算，故追蹤租戶銷售額便能大概預(yù)計(jì)得到。
其次，是公司用于建筑工程及日常營(yíng)運(yùn)的借貸利息成本增加。利息成本一般在借貸時(shí)便已掌握并可預(yù)計(jì)。往往出乎投資者和分析師意料的，是發(fā)展項(xiàng)目從“在建項(xiàng)目”變成“營(yíng)運(yùn)項(xiàng)目”時(shí)，相關(guān)貸款對(duì)收益的影響大升。
最后，由獨(dú)立第三方估值師基于一系列的指標(biāo)，包括租賃收入、市場(chǎng)交易和市場(chǎng)預(yù)期等作出的投資物業(yè)重估。當(dāng)市況惡化，估值亦隨之下調(diào)。
奢侈品牌和高端零售商是我們其中最重要的租戶，若各位有留意這些品牌的近況，便會(huì)了解不只我們受到影響。我們的租賃收入減少，主要是因?yàn)殇N售租金（占銷售額某百分比的租金）減少，當(dāng)中包括奢侈品租戶的銷售租金。
然而，我們成功提升整體商場(chǎng)的租出率，從而抵銷部分租賃收入減幅。此成績(jī)于當(dāng)下市況實(shí)屬難得，不僅證明了我們團(tuán)隊(duì)的實(shí)力，也展現(xiàn)了恒隆優(yōu)質(zhì)物業(yè)組合的強(qiáng)韌抗逆力�？偫ǘ裕@是我們妥善執(zhí)行策略的成果。我將于下文再解說(shuō)內(nèi)地零售業(yè)的情況。
辦公空間在所有市場(chǎng)都持續(xù)受壓，主要因?yàn)槭袌?chǎng)不明朗引致需求下降。
在香港，各處甲級(jí)辦公樓相繼落成，尤其在商業(yè)中心區(qū)中環(huán)，對(duì)供應(yīng)構(gòu)成壓力。市場(chǎng)快速反彈的機(jī)會(huì)不大，因?yàn)檗k公樓需求波動(dòng)較小，而且通常對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)滯后。然而，令我欣喜的是，我們?cè)趦?nèi)地的辦公樓組合再度展示出強(qiáng)大韌性。
除了上海，我們?cè)诿總�(gè)城市頂級(jí)地段的辦公樓都是全城最佳的，這讓我們固若金湯，能夠保持高租出率，租賃收入也多少能夠維持。我們?cè)谏虾５霓k公樓面對(duì)多個(gè)定價(jià)進(jìn)取的新供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，因此租出率和租賃收入較其他地方承受更大壓力。惟受惠于商場(chǎng)的成功和優(yōu)越的地段所帶來(lái)的“光環(huán)效應(yīng)”，我們?nèi)匀皇鞘袌?chǎng)上大多數(shù)同業(yè)羨慕的對(duì)象。
在內(nèi)地與人交談時(shí)，從市場(chǎng)觀察員、投資者、媒體以至企業(yè)東主，幾乎都認(rèn)為當(dāng)前不明的市場(chǎng)形勢(shì)前所未見(jiàn)，消費(fèi)者和企業(yè)的信心均降至近期低點(diǎn)。
作為企業(yè)，我們必須面對(duì)現(xiàn)實(shí)，向前邁進(jìn)。
接下來(lái)我將指出數(shù)項(xiàng)業(yè)務(wù)上面對(duì)的主要挑戰(zhàn)，附帶一些評(píng)論和解讀。畢竟，零售租賃占我們內(nèi)地租賃收入80%以上（而內(nèi)地租賃收入則占總租賃收入三分之二以上）。
在深入探討前，值得注意的是，假如今天到訪我們?nèi)魏我蛔虉?chǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)氣氛和情緒遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有坊間所說(shuō)的那么低落。這是我自己親身觀察到的，其他人也一樣。這點(diǎn)我會(huì)在下文簡(jiǎn)述。
奢侈品消費(fèi)降幅嚴(yán)重，尤其在一線城市。我們?cè)谏虾５纳虉?chǎng)（上海恒隆廣場(chǎng)和上海港匯恒隆廣場(chǎng)）的租戶零售額顯著下降了約20%，但我們整體高端商場(chǎng)銷售額（包括上述兩座商場(chǎng)）的降幅是比較溫和的15%。當(dāng)然，根據(jù)任何標(biāo)準(zhǔn)，15%的銷售額降幅還是不小的。
2024年，家庭儲(chǔ)蓄多于家庭支出，我們的銷售數(shù)據(jù)也反映了這點(diǎn)。在奢侈品領(lǐng)域，支出減少的現(xiàn)象可見(jiàn)于以下趨勢(shì)：?jiǎn)未钨?gòu)買量減少、向往入門級(jí)奢侈品的消費(fèi)者卻步，以及海外（尤其是日本）購(gòu)物額的增加。在中期報(bào)告《致股東函》中，我提到內(nèi)地消費(fèi)者的奢侈品交易約60%在岸進(jìn)行，40%則屬離岸，主要在日本。這數(shù)字似乎一直保持穩(wěn)定。
之前一年，即2023年，內(nèi)地消費(fèi)者的奢侈品交易有82%在岸進(jìn)行，只有18%屬離岸消費(fèi)。假設(shè)2024年內(nèi)地奢侈品消費(fèi)者的消費(fèi)總額與2023年相若（數(shù)個(gè)奢侈品集團(tuán)的報(bào)告實(shí)況的確如此），那就代表在岸消費(fèi)減少了22個(gè)百分點(diǎn)，但其總購(gòu)買力并未下降。內(nèi)地消費(fèi)者若能增加在岸消費(fèi)，當(dāng)然更有利于我們的股東，但往好處看，他們?cè)谏莩奁飞系目傁M(fèi)并未減少。
關(guān)于內(nèi)地奢侈品消費(fèi)，另一重點(diǎn)是與2019年（疫情前）的銷售數(shù)字相比，2024年的銷售額仍增長(zhǎng)了近100%。換句話說(shuō)，我們的奢侈品租戶現(xiàn)時(shí)的銷售額是疫情前的兩倍。這是按同類、同店銷售額比較的品牌平均值。
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