來源：觀點網(wǎng) 劉子棟
家族第四代陳文博于2024年1月接任恒隆集團董事長，如今剛過1年時間。當(dāng)家365日，他要繼續(xù)面對“前所未有的挑戰(zhàn)”。
正如陳文博在《2024年中期報告致股東函》中的表述：“仍未見明確的改變和逆轉(zhuǎn)訊號”。截至目前，零售大環(huán)境未有明顯好轉(zhuǎn)，消費者的消費習(xí)慣與消費能力發(fā)生了改變，尤其是高端消費者對未來缺乏信心。
作為扎根中國內(nèi)地的高端商場業(yè)主，恒隆地產(chǎn)重要租戶們的業(yè)績正踏入調(diào)整期。
資料顯示，LVMH集團2024年10月15日發(fā)布的Q3業(yè)績報告顯示，該公司在亞洲市場（除去日本）錄得有機收入下跌12%，是唯一錄得下跌的市場；開云集團2024年Q3財報顯示，包括中國市場在內(nèi)的亞太市場期內(nèi)收入大跌30%，較Q2的25%跌幅進(jìn)一步擴大，是跌幅最大市場。
表現(xiàn)亮眼、幾度漲價的愛馬仕集團2024年Q3錄得收入超預(yù)期增長11.3%，但亞洲市場（除去日本）增長僅有1%；依靠Miu Miu的普拉達(dá)亞太區(qū)表現(xiàn)最優(yōu)秀，零售銷售凈額增長了12%；歷峰集團最新發(fā)布的2025財年Q3數(shù)據(jù)則表示，大中華區(qū)銷售額跌幅18%。
有鑒于此，延續(xù)2024年上半年度態(tài)勢，恒隆地產(chǎn)的表現(xiàn)也是可預(yù)見的。
不過，隨著2024年Q4的情況開始有所好轉(zhuǎn)，曙光初現(xiàn)。集團行政總裁盧韋柏稱，市場情況一定不會比2024年更差，但具體要看前3-4個月的市場表現(xiàn)。
陳文博提出，希望公司2025年業(yè)績會取得微增。
優(yōu)于大市
看具體業(yè)績，截至2024年12月31日止年度，恒隆地產(chǎn)錄得總收入為112.42億港元，同比上升9%。
整體營業(yè)溢利下跌13%至64.55億港元；股東應(yīng)占基本純利下跌25%至30.95億港元；算入9.42億港元股東應(yīng)占物業(yè)凈重估虧損后，恒隆地產(chǎn)股東應(yīng)占純利為21.53億港元，較2023年39.7億港元有所下滑；相應(yīng)每股盈利為港幣0.46元。
派息方面，恒隆地產(chǎn)將派發(fā)每股港幣4角，與中期股息每股港幣1角2仙相比，年中派息和年末派息，均分別較2023年減少三分之一左右，與預(yù)期一致。
物業(yè)銷售板塊，恒隆地產(chǎn)2024年售出更多住宅，包括在香港入賬了皓日項目120個單位，貢獻(xiàn)了10.52億港元收入，藍(lán)塘道23-39項目2間大宅，貢獻(xiàn)了4.3億港元收入。
還有武漢恒隆府6個單位貢獻(xiàn)了3800萬港元，昆明君悅居3個單位貢獻(xiàn)了1800萬港元，讓恒隆地產(chǎn)物業(yè)銷售收入大增至15.38億港元，為業(yè)績提供支撐。
酒店板塊，這次是恒隆地產(chǎn)首次將酒店業(yè)務(wù)獨立分開呈報。從去年開始，恒隆將陸續(xù)為旗下項目補強酒店業(yè)態(tài)，所以作此操作。期內(nèi)，恒隆酒店業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入1.89億港元，同比增長23%，同樣對沖了物業(yè)租賃收入下降的影響。
至于最核心的物業(yè)租賃板塊，期內(nèi)收入及營業(yè)溢利分別減少6%和9%至95.15億港元及67.63億港元。
香港市場，恒隆在2024年對兩項物業(yè)進(jìn)行了資產(chǎn)提升，同時疊加“港人北上”和辦公樓市場一如既往的低迷情況影響，收入下跌9%至30.49億港元，營業(yè)溢利則下跌12%至幣23.78億港元。
盧韋柏表示，撇除兩項物業(yè)提升的影響，公司在香港的租賃收入其實與2023年持平或最多微跌1%。零售層面，其實僅下跌4%，相比同期香港整體零售市場表現(xiàn)的-7%更優(yōu)。
最受關(guān)注的內(nèi)地市場情況，恒隆內(nèi)地物業(yè)組合租賃收入按人民幣計值下跌4%，按港幣計值則下跌5%，對應(yīng)營業(yè)溢利下跌8%。
商場方面，與上年相比，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地商場組合整體租賃收入和租戶銷售額，按人民幣計值分別下跌了3%至48.05億元和14%。
這更多是大勢所迫。盧韋柏稱，看到數(shù)據(jù)顯示，2024年中國奢侈品市場整體是下跌了20-22%，消費者就算去商場消費，消費金額也在變少。
“從數(shù)據(jù)來看，顧客到商場的次數(shù)并沒有減少，但每次消費金額大概下降了15%到16%。這個現(xiàn)象在上海和其他城市都有類似的表現(xiàn)。”
但市場已開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。盧韋柏指出，去往境外購買奢侈品的中國消費者現(xiàn)時比例在40%，“要出去買的已經(jīng)全部出去了，”剩下60%是留在國內(nèi)消費的。換句話說，市場已趨于穩(wěn)定。
資料顯示，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地零售租戶銷售額同比變化情況，在2024年Q3達(dá)到谷底。其時，恒隆內(nèi)地零售租戶總銷售額下滑幅度達(dá)18%，上海高端商場數(shù)據(jù)同比下跌了24%，上海以外高端商場同比下跌14%，次高端商場同比下跌2%。
情況在Q4發(fā)生逆轉(zhuǎn)，期內(nèi)上述各項數(shù)據(jù)大多恢復(fù)到全年最佳狀態(tài)：恒隆內(nèi)地零售租戶總銷售額下滑幅度提升至-11%，上海高端商場數(shù)據(jù)同比下跌幅度提升至-14%，上海以外高端商場同比下跌幅度提升至-10%，次高端商場更實現(xiàn)正增長同比增長7%。
來源：恒隆集團及恒隆地產(chǎn)全年業(yè)績發(fā)布會，網(wǎng)上廣播演示材料
“可以告訴大家，1月的數(shù)字也不錯。”盧韋柏說，已經(jīng)看到跌幅在收窄，這是一個積極的信號。但也不能過于樂觀，消費者信心是否會進(jìn)一步恢復(fù)，還需要拭目以待。
“不過，我們相信2025年一定不會像2024年那樣。”
辦公樓方面，辦公樓租賃市場在經(jīng)濟不確定的環(huán)境下依然疲弱。恒隆地產(chǎn)期內(nèi)實現(xiàn)收入10.95億元，同比下降6%。
對此，盧韋柏稱，目前內(nèi)地辦公樓市場空置率相對較高，所以恒隆地產(chǎn)的策略是通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，吸引更多客戶入駐，同時留住最好的客戶。
未來要做的工作，第一是提升客戶服務(wù)質(zhì)量，第二是希望辦公樓、商場和酒店之間能形成更強的協(xié)同效應(yīng)。
陳文博也補充，公司在二線城市面對的競爭更少，因此會更有優(yōu)勢。
整體而言，恒隆地產(chǎn)接下來的運營節(jié)奏，是延續(xù)2024年初提出的基調(diào)。
2024年年中，陳文博曾表示，公司已經(jīng)明確，在現(xiàn)金流允許的前提下，首先是降負(fù)債，其次是派發(fā)股息，第三才是繼續(xù)投資。接下來首先會將手頭上的項目和承諾做好，保持審慎態(tài)度，“保本保命”、“量力而為”。
如此表述在最新這場業(yè)績會上也有體現(xiàn)。陳文博表示，面對市場還是需要保持保守和審慎的態(tài)度。
據(jù)了解，恒隆地產(chǎn)近期簽訂了100億港元五年期銀團貸款協(xié)議，用途是再融資和提供額外營運資金支持公司發(fā)展業(yè)務(wù)。
會上，談到這筆貸款的用途，首席財務(wù)總監(jiān)趙家駒表示，除再融資外，資金會主要用于杭州、無錫、上海三地項目的落地、升級和擴建等。
至于投資，“暫時沒有太大的投資計劃，會把手上的項目做好。”
財務(wù)方面，恒隆地產(chǎn)現(xiàn)時保持了穩(wěn)健。截至2024年末，該公司凈債務(wù)增加港幣17億元至471億港元，主要因為2024年內(nèi)的41億港元資本開支。但同時，現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余總額從2023年末的54億港元提升至103億港元，利息保障倍數(shù)2.8倍。
另外，凈負(fù)債比率升幅趨緩，錄得33.4%，借貸成本維持在4.3%。趙家駒還透露，2025年由于有多項工程持續(xù)，因此仍將是資本支出大年。但后續(xù)隨著項目逐步落地，公司財務(wù)狀況會進(jìn)一步提升。
商場表現(xiàn)
接下來，逐個看看恒隆內(nèi)地市場幾個項目的現(xiàn)狀。
高端商場方面，上海恒隆廣場依舊是恒隆地產(chǎn)的支柱，2024年全年收入和租戶銷售額分別下滑6%至16.48億元和22%（按人民幣計算，下同），但出租率維持了99%。
寫字樓部分期內(nèi)收入下跌9%，出租率從2023年12月的96%跌至87%，主要原因是數(shù)個主要租戶租約到期。
上海恒隆廣場在2024年8月開始“擴容”，目前確定2026年完成擴容，預(yù)計提供開放式公共空間3850平方米，同時新增商業(yè)建筑面積3080平方米。
作為上海恒隆廣場的“姊妹項目”，港匯恒隆廣場收入和租戶銷售額分別下降3%至11.72億元和12%，但出租率保持在99%高位。
該項目剛在2020年完成升級，目前沒有其他支出計劃，并確定將在2027年引進(jìn)上海金普頓徐家匯酒店。
作為恒隆旗下兩個最重要項目，上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場合共提供了28.2億元收入，仍占據(jù)內(nèi)地總租賃收入“半壁江山”。
過去幾年，無錫恒隆廣場和昆明恒隆廣場被認(rèn)為是恒隆“滬外”項目中的佼佼者。
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