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2020-2022年，紅星美凱龍營(yíng)收受疫情影響，連續(xù)三年低迷，利潤(rùn)率也驟降至10%-15%之間。這從疫情前的2016年-2019年看，其凈利潤(rùn)率已經(jīng)呈現(xiàn)出較大幅度的下滑趨勢(shì)。
隨著商品房精裝修比例的提升，如一線城市的精裝比例已超50%，全國(guó)已超30%。按照目前發(fā)達(dá)國(guó)家超80%精裝比例，加上我國(guó)城鎮(zhèn)超40平米的人均居住面積及人口老齡化加速到來(lái)，以及全國(guó)商品房市場(chǎng)將從19萬(wàn)億銳減至13萬(wàn)億，家具商場(chǎng)的市場(chǎng)或?qū)⒈怀掷m(xù)擠壓，尤其是在電商、行業(yè)供應(yīng)鏈持續(xù)優(yōu)化的背景下。
760億負(fù)債 值不值？
經(jīng)營(yíng)層面的短、長(zhǎng)周期挑戰(zhàn)是一方面，廈門(mén)建發(fā)能否扭轉(zhuǎn)乾坤也仍有待考察，不過(guò)讓車建新最終放棄最后一塊堡壘的直接原因或還是由財(cái)務(wù)壓力所致。
根據(jù)母公司紅星控股2022年中期財(cái)報(bào)，截至報(bào)告期末，其賬面的貨幣資金僅為87.56億元，而短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債超過(guò)250億元。流動(dòng)性壓力可見(jiàn)一斑，而下半年以來(lái)美凱龍也未獲得地產(chǎn)信貸“四支箭”和“金融十六條”的支持，償債壓力迫在眉睫，趁著還未實(shí)質(zhì)違約，紅星控股為美凱龍尋找到了接盤(pán)俠。
盡管一直想走模式輸出的路子，但紅星美凱龍紅星美凱龍本質(zhì)上還是重資產(chǎn)模式。截止2022年9月，美凱龍總資產(chǎn)達(dá)到1336億元，但總資產(chǎn)回報(bào)率卻略顯寒酸，疫情三年的ROA僅僅1%出頭，而即使在疫情前也僅有4%出頭的水平。
憑借著60%左右的負(fù)債率，美凱龍才勉強(qiáng)將ROE拉到4%左右的水平，而如此“薄”的安全墊讓美凱龍蒙上了隨時(shí)都可能虧損的陰影，隨之而來(lái)的債務(wù)壓力也不容小覷。數(shù)據(jù)顯示，2015-2020年，紅星美凱龍憑借著債務(wù)杠桿驅(qū)動(dòng)，掩蓋了利潤(rùn)率持續(xù)下滑的窘境，而這種債務(wù)堆積模式在2021年開(kāi)始難以為繼，轉(zhuǎn)而進(jìn)入了痛苦的去杠桿。
截止目前，美凱龍總債務(wù)仍高達(dá)760億元，其中有息負(fù)債約合336億元，賬面57.38億資金未能覆蓋96億元一年內(nèi)到期債務(wù)。紅星控股、美凱龍均遭遇流動(dòng)性危機(jī)，而賬面最值錢還是963.23億元的自持物業(yè)，而由于這些物業(yè)采用的是公允價(jià)值模式計(jì)量，每年的增值計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，2019-2021年合計(jì)增值約29億元。
面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)，如若自持物業(yè)出售變現(xiàn)，最終能否兌現(xiàn)賬面值或存疑，這或也是為何資本市場(chǎng)只給了美凱龍0.38PB的估值，其本質(zhì)也是對(duì)于賬面資產(chǎn)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)折價(jià)。
對(duì)于廈門(mén)建發(fā)來(lái)說(shuō)，如若實(shí)際控股美凱龍，車建新就轉(zhuǎn)為財(cái)務(wù)投資人，廈門(mén)建發(fā)就基本相當(dāng)于成了公司全部債務(wù)。而廈門(mén)建發(fā)將會(huì)以什么價(jià)格收購(gòu)該30%股權(quán)是整個(gè)交易的關(guān)鍵之一，這背后是雙方如何敲定自持物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，為了963億物業(yè)抗下760億債務(wù)值不值？對(duì)此資本市場(chǎng)同股價(jià)表現(xiàn)來(lái)表達(dá)廈門(mén)建發(fā)將會(huì)是是吃虧一方的態(tài)度，而最終如何我們將拭目以待。
來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 作者：大眼樓管/肖恩 共2頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2]
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