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商業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量與路徑抉擇
雖然手握規(guī)模龐大的商業(yè)資產(chǎn)，但資本化方面合生還處于初步階段。實際上，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在資本化運作方面大多缺乏經(jīng)驗。
外資凱德成熟的投融管退體系是行業(yè)公認(rèn)較為成功的資本化運作模式，選擇合適的資產(chǎn)項目，初期由凱德私募基金負(fù)責(zé)開發(fā)和孵化，通過高效運營不斷提升資產(chǎn)價值和回報率。項目進(jìn)入成熟期，通過凱德旗下上市房地產(chǎn)信托或第三方實現(xiàn)退出，在釋放成熟資產(chǎn)價值的同時，將所得資金用于再投資。
從凱德管理的項目情況看，可以看出2020年疫情影響下，大多數(shù)項目收入有所下降，但從估值上看，相比收購價，目前大多項目估值都實現(xiàn)了較大增長，反映資本化和有效運營對于物業(yè)升值的積極影響。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
資本回報率方面，凱德購物中心2016-2019年資本回報率穩(wěn)定6.5%及以上，2020年則因疫情影響略降至5.5%。
回歸到合生，引進(jìn)前凱德中國區(qū)總裁羅臻毓，而羅臻毓明確表示，現(xiàn)階段主要任務(wù)是資本化合生現(xiàn)有的一些資產(chǎn)，開拓不動產(chǎn)板塊。除了現(xiàn)有一些資產(chǎn)之外，也可能會組一些新的基金去收購一些新的項目。
資產(chǎn)資本化方面，合生目前已將旗下商業(yè)項目發(fā)行了CMBS。近期合生以北京朝陽合生匯發(fā)行的資產(chǎn)支持專項計劃，產(chǎn)品總規(guī)模80億元，發(fā)行利率為4.35%，創(chuàng)下市場單體購物中心CMBS規(guī)模最大紀(jì)錄。
收益方面，合生商業(yè)具體項目的運營情況披露較少，但從新近發(fā)行成功的北京朝陽合生匯購物中心資產(chǎn)證券化產(chǎn)品來說，坐落于北京朝陽商圈，建筑面積約23.18萬平方米，物業(yè)資產(chǎn)價值總價為115.40億元。
截至2020年末，該項目出租率為94.15%，日均客流量為8.50萬人次，基本恢復(fù)到2019年疫情前的水平，整體抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，這也一定程度上展現(xiàn)了合生商業(yè)運營方面的能力。
此外，合生商業(yè)曾表示，內(nèi)部有一套以投資回報為評判標(biāo)準(zhǔn)的自持商業(yè)利潤體系。從上述合生匯項目成功證券化的案例來看，自持物業(yè)的潛在商業(yè)價值有機(jī)會獲得資本市場青睞，實現(xiàn)估值提升。
從不動產(chǎn)投資角度考量，具有長期持有價值的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，無論在運營還是回報上都占優(yōu)勢，如凱德旗下運營商業(yè)物業(yè)多為一二線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。一般情況下，國內(nèi)一線和部分新一線城市核心地段的核心型物業(yè)被認(rèn)為是較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。此外，由于資源配置或者規(guī)劃不當(dāng)，導(dǎo)致被低估的核心增益型物業(yè)也較受青睞。
就持有資產(chǎn)來看，目前合生商業(yè)不動產(chǎn)平臺旗下物業(yè)主要是商業(yè)零售以及辦公用途。位置上看，處于北京、上海、廣州、杭州等一二線城市較為核心地帶的項目，資產(chǎn)質(zhì)量較優(yōu)。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
此外，目前不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)考慮通過數(shù)字化等創(chuàng)新手段，優(yōu)化成本、提升運營效率和客戶體驗，從而獲取超額收益，相信著重科技提供運營服務(wù)的合商科技可以提供一定助力。
未來，通過借鑒外資經(jīng)驗，建立不動產(chǎn)資管平臺，可以讓合生旗下商業(yè)資產(chǎn)釋放價值，獲得可觀收益。此外，資產(chǎn)證券化帶來的資金置換有利于合生商業(yè)收購新項目，擴(kuò)大商業(yè)規(guī)模，在商業(yè)地產(chǎn)賽道上占據(jù)一席之地。
回歸目前，合生商業(yè)需要做的是則搭建起完善的商業(yè)不動產(chǎn)平臺，快速踏上資管賽道。
來源：觀點指數(shù) 馮彩云 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 合生 |
