自發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)以來，合生逐步開發(fā)運(yùn)營了寫字樓、購物中心、酒店、公寓等多種業(yè)態(tài)項(xiàng)目，2025年運(yùn)營管理總面積將達(dá)到2000萬平方米。
據(jù)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，合生商業(yè)目前有100余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，建成運(yùn)營面積500萬平方米。
這意味著，未來幾年合生商業(yè)必須要建立有效的平臺和形成完善的商業(yè)發(fā)展模式，并實(shí)現(xiàn)倍數(shù)增長。
今年7月，凱德前總裁羅臻毓入職合生商業(yè)不動產(chǎn)，引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士對合生商業(yè)未來的猜想。
作為在房地產(chǎn)行業(yè)深耕多年的企業(yè)，合生在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展上一直都比較低調(diào)，新將加入會給合生未來的商業(yè)發(fā)展帶來哪些變化？商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)能否支撐其資本化未來？
不動產(chǎn)資本化考量
合生入局商業(yè)地產(chǎn)時(shí)間較早，2009年前后以寫字樓為切入口，正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。業(yè)務(wù)發(fā)展上目前主要分為兩個(gè)部分：商業(yè)不動產(chǎn)和合商科技。
合商科技與部分上市輕資產(chǎn)商管企業(yè)有類似之處，如前期規(guī)劃建設(shè)和后期運(yùn)營等環(huán)節(jié)，提供前期定位策劃服務(wù)、運(yùn)營管理服務(wù)、品牌使用服務(wù)等，具備較強(qiáng)輕資產(chǎn)屬性。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
不同于當(dāng)下上市商管企業(yè)以購物中心和寫字樓業(yè)態(tài)為主，合生商業(yè)除了上述業(yè)態(tài)外，還為酒店、產(chǎn)業(yè)園、豪宅等業(yè)態(tài)提供服務(wù)。整體來看，提供業(yè)態(tài)范圍較廣。各類業(yè)務(wù)如果發(fā)展完善，將在市場上形成獨(dú)特競爭力，而投資環(huán)節(jié)的投資方案設(shè)計(jì)以及搭建基金方案也有一定想象空間。
商業(yè)不動產(chǎn)作為重資產(chǎn)管理平臺，主要運(yùn)營合生旗下遍布全國多個(gè)城市的商業(yè)物業(yè)。結(jié)合兩個(gè)板塊的發(fā)展側(cè)重，這也明確了合生商業(yè)當(dāng)下的發(fā)展方向，即資本化和科技成為關(guān)鍵，輕重分離發(fā)展。
商業(yè)不動產(chǎn)平臺當(dāng)下運(yùn)營的商業(yè)物業(yè)中，多為綜合體項(xiàng)目，涵蓋商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等業(yè)態(tài)。從產(chǎn)品線來看，合生商業(yè)已經(jīng)形成較為豐富的產(chǎn)品線，定位上有明顯區(qū)分。
來源：合生商業(yè)官網(wǎng)，觀點(diǎn)指數(shù)整理
收入方面，合生商業(yè)板塊的商業(yè)不動產(chǎn)2020年總營業(yè)收入32.9億港元，合商科技則為5.2億港元，分別占商業(yè)板塊總收入的86%和14%。
可以看出，目前兩大業(yè)務(wù)板塊中，更多的收入依靠商業(yè)不動產(chǎn)貢獻(xiàn)，主要由于其為重資產(chǎn)運(yùn)營，能享受最大程度的租金回報(bào)。而合商科技主要賺取提供服務(wù)獲得的收入，雖然不及前者，但頗具成長性，未來隨著服務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，收入料會再擴(kuò)大。
雙平臺發(fā)展之后，當(dāng)下合生商業(yè)表現(xiàn)出對資本化的重視，背后與合生多年來的商業(yè)積累有很大關(guān)聯(lián)。從近幾年發(fā)展來看，隨著在管面積增長，合生不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的租賃收入也在增長。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
從財(cái)報(bào)列舉的項(xiàng)目來看，合生不動產(chǎn)投資物業(yè)主要分布在國內(nèi)一二線城市，且大部分由于進(jìn)入市場時(shí)間早，多位于優(yōu)質(zhì)核心區(qū)位，具有較強(qiáng)的運(yùn)營和升值空間。
雖然合生并未披露項(xiàng)目的具體運(yùn)營情況，但就項(xiàng)目所處城市和商圈的平均水平看，收益和出租率應(yīng)處于不錯(cuò)水平。2021上半年，合生不動產(chǎn)租賃收入為19.25億港元，也從側(cè)面印證了這一點(diǎn)。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
從未來成長空間看，合生商業(yè)的儲備比較豐富。截止到2020年底，商業(yè)不動產(chǎn)目前有20個(gè)籌備及在營項(xiàng)目，總面積226萬平方米，而建設(shè)期項(xiàng)目4個(gè)，在建管理面積53萬平方米。2021年上半年該數(shù)據(jù)大幅上升，共持有22個(gè)籌備及在營項(xiàng)目，3個(gè)建設(shè)期項(xiàng)目。
除現(xiàn)有項(xiàng)目外，合生商業(yè)還有大量的商業(yè)儲備。截至2021年6月30日，商業(yè)地產(chǎn)土儲達(dá)到743萬平米，其中一線和準(zhǔn)一線土儲高達(dá)709萬平米，占商業(yè)土儲95%。
這意味著合生還有大量的商業(yè)地產(chǎn)資源價(jià)值尚未釋放。
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