繼業(yè)務(wù)重組之后，凱德又對(duì)外披露了一筆重大交易。
6月28日，凱德集團(tuán)公告稱，向中國平安人壽保險(xiǎn)出售位于中國的6個(gè)來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)，資產(chǎn)組合總資產(chǎn)價(jià)值為467億元人民幣，平安人壽收購其中部分股權(quán)，總投資額不超過330億元。
交易完成后，凱德在各項(xiàng)目中的持股比例，將從交易前通過私募基金持有的30.7%-55%變更為12.6%-30%，并繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營及資產(chǎn)管理。
“未來幾年，我們計(jì)劃在中國將旗下新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的規(guī)模從2020年底的15億新元擴(kuò)大到50億新元，投資重點(diǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心。”凱德集團(tuán)（中國)投資與投資組合管理首席執(zhí)行官潘子翔表示，此次交易回收的部分資金，將用于重點(diǎn)投資數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)。
據(jù)了解，近期凱德在中國還獲得私募股權(quán)基金管理人資格，能夠在中國發(fā)行人民幣基金產(chǎn)品，并提供基金管理服務(wù)。
無論是展開與國內(nèi)投資者的深度合作，還是發(fā)展在岸基金融資，凱德與中國的發(fā)展更加緊密了。
引入平安人壽，一筆雙贏的生意
正如凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤所言，與國內(nèi)優(yōu)質(zhì)伙伴強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，是凱德深入推行本地化運(yùn)作的關(guān)鍵一步，也是對(duì)集團(tuán)成熟的國際資本平臺(tái)的重要延伸和有效補(bǔ)充。我們希望與志同道合的國內(nèi)伙伴更多合作，讓凱德的投資者基礎(chǔ)進(jìn)一步多元化。
這符合凱德“地產(chǎn)+基金”的運(yùn)作模式。業(yè)內(nèi)稱道的“凱德模式”，就是在發(fā)展基金儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目，通過私募基金收購進(jìn)行項(xiàng)目前期的開發(fā)、收購以及培育，再通過物業(yè)成熟產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過集團(tuán)旗下上市房地產(chǎn)信托或第三方實(shí)現(xiàn)退出，形成投融管退的完整價(jià)值閉環(huán)。
在釋放成熟資產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)，將所得資金用于再投資，不斷擴(kuò)大管理資產(chǎn)規(guī)模。對(duì)凱德而言，這已經(jīng)是一個(gè)非常成熟、穩(wěn)定的商業(yè)模式。
從長遠(yuǎn)看，也與凱德的戰(zhàn)略方向一致。今年4月凱德宣布業(yè)務(wù)重組，加速集團(tuán)轉(zhuǎn)型。定位于輕資產(chǎn)、資本高效企業(yè)，凱德致力于成為一家以亞洲為中心的全球性房地產(chǎn)投資管理公司。截至今年一季度末，凱德集團(tuán)的基金管理規(guī)模增長到了792億新元。
此類成熟資產(chǎn)對(duì)于平安人壽等險(xiǎn)資來說同樣具備吸引力。
基于現(xiàn)實(shí)要求，保險(xiǎn)資金需要具備安全性、收益性以及流動(dòng)性的特點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)投資具備可獲取穩(wěn)定投資回報(bào)的特性，在某種程度與險(xiǎn)資對(duì)長期、穩(wěn)定性的要求正好匹配，近年來險(xiǎn)資亦投資一線城市商圈成熟、出租率穩(wěn)定的商辦物業(yè)。
此次交易涉及的上海來福士場等6個(gè)商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目均屬于凱德集團(tuán)“來福士”產(chǎn)品線，已建成并運(yùn)營成熟穩(wěn)定，是凱德集團(tuán)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
相關(guān)資料顯示，此次交易的資產(chǎn)組合交付以來，物業(yè)經(jīng)營狀況穩(wěn)步提升，2019年全年出租率均穩(wěn)定在90%以上，部分項(xiàng)目達(dá)到95%以上。2020年疫情期間絕大部分項(xiàng)目出租率仍穩(wěn)定在90%以上，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
平安人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次交易標(biāo)的六個(gè)來福士資產(chǎn)，是凱德集團(tuán)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此次投資符合保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債匹配的原則，可以優(yōu)化險(xiǎn)資配置，并取得良好且穩(wěn)定的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的保值增值。
交易完成后，凱德也將繼續(xù)負(fù)責(zé)標(biāo)的資產(chǎn)中上海來福士廣場等六個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營及資產(chǎn)管理。
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)背后，是運(yùn)營能力保障和良好的投資回報(bào)。凱德在商業(yè)地產(chǎn)方面的優(yōu)勢是不言而喻的，特別是資管能力，在項(xiàng)目長期運(yùn)營過程中不斷地調(diào)改、進(jìn)行資產(chǎn)提升。在凱德的商業(yè)中，以每平米為計(jì)量單位，計(jì)算每平方米的成本、管理效應(yīng)、租金、產(chǎn)出是甚至是交易量。
基于此，凱德長期保持行業(yè)較高的資本回報(bào)率，其購物中心2016-2019年資本回報(bào)率穩(wěn)定6.5%及以上。
在李志勤看來，“凱德的‘核心資產(chǎn)’是人，是專業(yè)團(tuán)隊(duì)，是長期積淀的項(xiàng)目管理與基金管理方法論，是國際國內(nèi)市場積累的口碑。正是這些極寶貴的軟實(shí)力和無形資產(chǎn)，讓我們能夠通過專業(yè)運(yùn)營，讓資產(chǎn)不斷增值，為投資伙伴帶來長期穩(wěn)定回報(bào)，實(shí)現(xiàn)多方共贏。”
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