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整體而言，即期與非即期借貸的一增一減顯然是“寅吃卯糧”，剛性債務(wù)整體并未顯著減少，主要目的還是降低“三道紅線”指標(biāo)。
同時，為保證企業(yè)資金充沛，融創(chuàng)中國也相應(yīng)收緊了現(xiàn)金流出，2020年投資業(yè)務(wù)現(xiàn)金流出凈額為172.3億元，分別約為2017年、2018年和2019年投資業(yè)務(wù)現(xiàn)金流出凈額的1/7、1/2和2/7；但融資業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流出凈額達(dá)353.8億元，由去年凈流入轉(zhuǎn)為凈流出，或是預(yù)警其籌集資金無法覆蓋到期債務(wù)，融資環(huán)境有惡化趨勢。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在2020年大幅下降76.3個百分點至96%的凈負(fù)債率中，融創(chuàng)中國難逃“明股實債”的嫌疑。
天風(fēng)證券指出，明股實債是房企的隱性負(fù)債，這又分為集團(tuán)層面的明股實債和項目公司層面的明股實債；如果房企少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)比例明顯高于少數(shù)股東損益占凈利潤比例，則該房企可能存在明股實債融資的嫌疑。
2020年末，融創(chuàng)中國的少數(shù)股東權(quán)益為522.03億元，較2019年末的282.32億元同比增長了84.91%；少數(shù)股東損益為36.99億元，較2019年末的18.10億元增長了104.36%，二者均現(xiàn)爆發(fā)式增長。據(jù)《今日財富》研究計算，公司少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)比例為29.35%，大大超過了少數(shù)股東損益占凈利潤比例的9.3%。
這是否說明融創(chuàng)中國正在通過“明股實債”的方式將部分債務(wù)移至表外，降低自身負(fù)債指標(biāo)？還需要留待時間驗證。但2020年通過拆分物業(yè)上市，募集超90億港元，融創(chuàng)中國不僅增加了資金，也增加了所有者權(quán)益，也是其凈負(fù)債率得以大降的主要原因之一。
拿地增速下降明顯，2021再發(fā)力擴(kuò)張
聚焦未來，融創(chuàng)中國不乏挑戰(zhàn)，主要在于土儲面積增速銳減。
2020年融創(chuàng)中國土儲總面積2.58億平方米，同比上升7.9%，增速大幅降低，其2019年、2018年土儲總面積增長率分別為30.6%和28.9%。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國2020年以拿地金額695億元，拿地面積1304萬平米，在行業(yè)內(nèi)分列第15和第8位，創(chuàng)下歷史新低；2019年融創(chuàng)中國全口徑拿地金額1541億元，新增土儲5066萬平米，分列行業(yè)第3和第2。
或是受規(guī)模競爭壓力，融創(chuàng)中國2021年后又開始了“激進(jìn)”拿地。
2月20日，普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊成功出讓，最終被上海兆顥企業(yè)管理有限公司（融創(chuàng)建發(fā)聯(lián)合體）以總價64.52億元競得，成交樓面價84346元/㎡，溢價率36.15%。該價格刷新了上海普陀區(qū)宅地成交單價，普陀區(qū)房管局在競拍前指出，該地塊周邊商品住宅銷售均價為9.6萬元/平方米。
2月25日，“上海普陀”發(fā)布微信稱，“區(qū)政府就石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊，高溢價成交的情況，2021年2月24日下午，根據(jù)上級主管部門的要求，區(qū)政府依法履職，約談該地塊受讓人。約談由區(qū)規(guī)劃資源局和區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人主持，融創(chuàng)上海及上海兆顥企業(yè)管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人作為地塊受讓方代表參加了約談。”。
3月15日，江蘇鎮(zhèn)江6宗地塊集中出讓，融創(chuàng)又以5.79億元競得J2102地塊，成交樓面地價12100元/平方米，溢價率61.3%。
業(yè)績增幅放緩、成本增加、剛性負(fù)債整體規(guī)模未明顯下降、疑似“明股實債”的表外債務(wù)操作和地產(chǎn)規(guī)模增速銳減等問題互相影響、互相牽制，又相互矛盾�；蛟S“三道紅線”的指標(biāo)可以通過財務(wù)技巧成功壓降，但融創(chuàng)所面臨的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險“紅線”或尚未有實質(zhì)性解決。
來源：今日財富 黃曉峰 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 融創(chuàng) |
