1981年，深圳成立第一家物業(yè)管理公司，自此，中國物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展。近年來，物管行業(yè)政策逐步由規(guī)范型向鼓勵型轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)模逐步向萬億級邁進(jìn)。在此背景下，物業(yè)管理公司發(fā)展壯大，許多頭部房企分拆旗下物業(yè)管理公司獨(dú)立上市，港股物業(yè)管理板塊成為資本市場一道亮麗風(fēng)景線。
投資者之所以熱衷于投資物業(yè)股，主要原因在于物管公司不僅具有諸如房地產(chǎn)行業(yè)的剛需屬性和穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，同時還具備永續(xù)經(jīng)營、輕資產(chǎn)運(yùn)營以及低財(cái)務(wù)杠桿等諸多特點(diǎn)。從房企角度來看，8月以來房企融資管控收緊，分拆子公司上市能夠增厚母公司凈資產(chǎn)、改善負(fù)債指標(biāo)，房企分拆物管公司上市的熱情升溫。
智通財(cái)經(jīng)注意到，港交所11月8日披露，華潤萬象生活有限公司通過聆訊，建銀國際、中金公司、花旗以及高盛擔(dān)任其聯(lián)席保薦人。這家“全業(yè)態(tài)”物管企業(yè)能否再度掀起港股市場物業(yè)股投資熱潮？
中國第五大物管公司
據(jù)智通財(cái)經(jīng)了解，華潤萬象生活正式成立于2017年，公司是中國領(lǐng)先的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商。公司是中國最大的住宅物業(yè)組合之一，業(yè)務(wù)范圍包括提供物業(yè)管理、增值服務(wù)、管理以及運(yùn)營購物中心和寫字樓等各種不斷擴(kuò)大的商業(yè)資產(chǎn)。
截至2020年10月31日，華潤置地（01109）直接擁有該公司已發(fā)行股本100%權(quán)益，而華潤集團(tuán)間接擁有華潤置地已發(fā)行股本約59.55%權(quán)益。
業(yè)務(wù)方面，截至2020年上半年，華潤萬象生活提供物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)建筑面積約1.07億平方米，公司的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)擁有廣闊的區(qū)域覆蓋，管理的物業(yè)覆蓋中國27個省級行政區(qū)62個城市，其中按項(xiàng)目數(shù)目計(jì)，76%的在管住宅物業(yè)和80%的在管及運(yùn)營商業(yè)物業(yè)位于一二線城市。
分業(yè)務(wù)板塊來看，公司住宅物業(yè)務(wù)，擁有502個住宅及其他物業(yè)在管項(xiàng)目，在管面積約9750萬平方米。商業(yè)物業(yè)板塊，向51個購物中心提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，總建筑面積約560萬平方米；向31個購物中心提供物業(yè)管理服務(wù)，總建筑面積為400萬平方米；向73棟寫字樓項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積為510萬平方米。
根據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告，按2019年中國所有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)收入計(jì)算，華潤萬象生活排名第五；按2019年中國所有購物中心運(yùn)營服務(wù)提供商的購物中心物業(yè)管理服務(wù)收入計(jì)算，公司排名第二。
業(yè)績方面，2017至2019年，華潤萬象生活分別實(shí)現(xiàn)收入31.29億元人民幣（單位下同）、44.32億元及58.68億元，同期利潤分別為3.88億元、4.23億元及3.65億元。2020年上半年，收入和凈利潤分別達(dá)到31.34億元3.38億元，同比增速分別為18.7%和76.1%。
如果從業(yè)績增速來看，華潤萬象生活的表現(xiàn)良好，但智通財(cái)經(jīng)注意到，公司2019年以來的現(xiàn)金流表現(xiàn)并未與業(yè)績高增長匹配。
招股書顯示，華潤萬象生活2017年經(jīng)營活動所得現(xiàn)金流量凈額為5.29億元，2018年增長至11.42億元，2019年大幅下滑至4.55億元。2020年下半年公司經(jīng)營活動所用現(xiàn)金流量凈額為2.57億元。與之相應(yīng)的，2017年公司年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為8.71億元，2018年增長至11.36億元，2019年下滑至6.05億元，2020年上半年進(jìn)一步下滑至3.66億元。
以2020年上半年為例，公司在招股書中表示，上半年出現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流量凈流出，主要由于新商業(yè)化的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)使貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)增加，以及上半年受到公共衛(wèi)生事件影響物業(yè)管理費(fèi)收繳率與全年相比較低，此外應(yīng)付薪金款項(xiàng)及代供應(yīng)商收取款項(xiàng)使其他應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)計(jì)費(fèi)用減少。
智通財(cái)經(jīng)注意到，華潤萬象生活的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)長期高于貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)。2020年上半年，公司貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)金額達(dá)到12.38億元，同比增長110.3%，貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)為5.41億元，同比增長20.5%。上半年，公司貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)整體周轉(zhuǎn)天數(shù)為52天，貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)周轉(zhuǎn)天數(shù)為37天，2019年二者周轉(zhuǎn)天數(shù)均為31天。
除了貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)限制公司現(xiàn)金流增長，長期以來相對較低的毛利率表現(xiàn)也是其限制因素之一。
2017年至2019年及2020年上半年，華潤萬象生活毛利率分別為13%、15%、16.1%和24.1%。公司毛利率雖然穩(wěn)步提升，但與港股上市部分頭部物管企業(yè)的毛利率水平還有一定差距。譬如，2020年上半年碧桂園服務(wù)（06098）的毛利率為37.19%；雅生活服務(wù)（03319）的毛利率為31.87%。
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