|
兩年套現(xiàn)227.6億
事實(shí)上，對(duì)于新湖中寶而言，無論是引入綠城中國(guó)，還是出售予融創(chuàng)，都是為了能夠快速回籠一部分資金，以便解決當(dāng)下流動(dòng)性緊張的壓力。而造成資金承壓的根本原因是新湖中寶一直面臨著舊改項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)慢的困擾。
有業(yè)內(nèi)人士曾指出，正常的地產(chǎn)公司是以金養(yǎng)地，新湖中寶是以地養(yǎng)金，所以需要不斷到各個(gè)地方拿地，融新補(bǔ)舊。同時(shí)，新湖更熱衷于資本運(yùn)作，所收購(gòu)資產(chǎn)中除地產(chǎn)外，金融標(biāo)的占絕大部分。
在今年疫情和融資監(jiān)管雙重壓力下，新湖中寶業(yè)績(jī)表現(xiàn)出現(xiàn)大幅度下滑。今年前三季度，新湖中寶實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入80.25億元，同比下降27.45%；歸母凈利潤(rùn)27.34億元，同比增加11.27%；歸母扣非凈利潤(rùn)9.56億元，同比下降62.37%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流同比下降605.19%至負(fù)6.4億元。
不過，拉長(zhǎng)時(shí)間來看，新湖中寶業(yè)績(jī)下降狀態(tài)早在2017-2018年度就開始出現(xiàn)。其中，營(yíng)業(yè)收入于2018年度開始由正轉(zhuǎn)負(fù)，并進(jìn)一步下降，2018年度-2020年前三季度分別為172.27億元、148.1億元、80.25億元，同比分別-1.56%、-14.03%、-27.45%。
歸母凈利潤(rùn)則從2017年度開始下滑，2017-2019年度分別為33.22億元、25.06億元、21.53億元，同比分別為-43.1%、-24.55%、-14.08%。
然而，在業(yè)績(jī)表現(xiàn)處于下滑的狀態(tài)下，新湖中寶并沒有放棄對(duì)外投資的動(dòng)作，反而將目光放在股權(quán)投資上。于今年三季度，該公司投資活動(dòng)現(xiàn)金流為由上年同期的6.7億元下降-173.79%至負(fù)4.94億元。
不完全統(tǒng)計(jì)，2009年以來，新湖中寶就相繼收購(gòu)溫州銀行、陽光保險(xiǎn)、51信用卡、萬得信息、信銀國(guó)際等多家金融機(jī)構(gòu)股權(quán)，累計(jì)收購(gòu)所耗資金超過100億元。
收入下滑、投資支出增加、融資收緊，資金來源只能從出售項(xiàng)目股權(quán)上獲取。兩年間，新湖中寶通過出售項(xiàng)目公司股權(quán)予融創(chuàng)綠城中國(guó)已經(jīng)套現(xiàn)超過兩百億元。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2019年至今，新湖中寶合計(jì)轉(zhuǎn)讓南通啟新、南通啟陽、南通新湖、金谷置業(yè)、明珠置業(yè)、上海中瀚等11個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)，交易對(duì)價(jià)為227.6億元。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，新湖中寶出售予綠城、融創(chuàng)等11個(gè)項(xiàng)目公司有兩個(gè)明顯的特征：一是資產(chǎn)負(fù)債率均接近或超過100%，所有者權(quán)益值都十分少；二是，不少項(xiàng)目持有的時(shí)間都比較長(zhǎng)、開發(fā)周期長(zhǎng)，其中上海虹口瑪寶項(xiàng)目、新湖青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目、新湖明珠城項(xiàng)目為舊改項(xiàng)目。
在沒有收緊融資前，新湖中寶的資金主要來源于美元債、公司債，并且不少有著較高的融資成本。其中，在本次上海亞龍項(xiàng)目中，新湖中寶149.32億元拆遷貸款融資本金，需要償還融資本金36.1億元。
新湖在負(fù)債上的表現(xiàn)也是逐年加劇。2017-2019年及2020年三季度總負(fù)債分別為916.69億元、1054.85億元、1088.69億元、1148.7億元，其中一年到期非流動(dòng)負(fù)債為112.58億元、165.81億元、187.44億元、132.96億元。
“三道紅線”落地后，新湖中寶高杠桿模式更加難以持續(xù)下來。市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，新湖中寶現(xiàn)金短債比為0.72，凈負(fù)債率為158%，扣除預(yù)收類款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為 62%，踩中兩條紅線，處于橙檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。
在當(dāng)下艱難的行業(yè)環(huán)境下，“左手金融、右手地產(chǎn)”的新湖中寶顯然要面臨的困難更加嚴(yán)峻，出售項(xiàng)目加快資金周轉(zhuǎn)或許是其眼下不得以的方案。
來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 共2頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2] 搜索更多: 新湖中寶 |
