隨著富力地產(chǎn)交付面積的持續(xù)增加，天力物業(yè)的營(yíng)收有望進(jìn)一步增長(zhǎng)。無(wú)論2018年盈利還是虧損，公司2019年的凈利潤(rùn)都有了大幅增長(zhǎng)。就在此時(shí)，大股東選擇“收割”天力物業(yè)。
僅從收入上講，由于僅僅知道天力物業(yè)2018年的營(yíng)收，在港上市的物業(yè)公司中，2018年?duì)I收在10億元左右的有4家物業(yè)服務(wù)公司，2019年?duì)I收漲幅最小的一家超過(guò)了30%，最高的一家收入近乎翻倍。
富力地產(chǎn)2019年確認(rèn)的建筑面積較上一年增長(zhǎng)36%至830萬(wàn)平方米，與之相伴的物業(yè)公司收入又該有多少漲幅呢？即便上漲20%左右，天力物業(yè)的收入或?qū)⒔咏?5億元了。
房企分拆物業(yè)公司上市是當(dāng)下的熱門(mén)，基本面較差的物業(yè)公司也輕松獲得20倍以上的估值，優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司估值更是在50倍以上。收入過(guò)12億元，利潤(rùn)正加速釋放的天力物業(yè)又該價(jià)值幾何呢？在富力地產(chǎn)大股東李思廉和張力眼中，就值3億元。
以A股上市的南都物業(yè)（603506）（603506.SH）為例，2019年凈利潤(rùn)為1.13億元，目前市值約為38億元，市盈率超過(guò)30倍。天力物業(yè)不足6倍市盈率的出售價(jià)，堪稱(chēng)白菜價(jià)。
接盤(pán)游艇為哪般？
大股東把上市公司當(dāng)唐僧肉可不止這一次。
核心物業(yè)公司以3億元的價(jià)格賣(mài)給了大股東李思廉和張力，李思廉也沒(méi)有“虧待”富力地產(chǎn)。在此之前，富力地產(chǎn)花費(fèi)近3000萬(wàn)元從李思廉手中買(mǎi)下一艘游艇。
富力地產(chǎn)的公司債募集書(shū)顯示，在2018年年初，為“提供便捷的交通以接待公司賓客”，富力地產(chǎn)向李思廉購(gòu)買(mǎi)其持有的相關(guān)游船之所有權(quán)益，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2901.96萬(wàn)元。
以近3000萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下李思廉的一艘游艇，是為了便捷地接待賓客？公開(kāi)信息顯示，豪華私人游艇價(jià)格動(dòng)輒以千萬(wàn)元起，富力地產(chǎn)以近3000萬(wàn)元的代價(jià)買(mǎi)來(lái)一艘“二手游艇”，能為公司帶來(lái)多少實(shí)實(shí)在在的收益呢？
游艇已經(jīng)花費(fèi)近3000萬(wàn)元買(mǎi)下了，李思廉不用關(guān)心游艇的問(wèn)題了。那么出資買(mǎi)下的游船真的能為公司接待客戶提供便利嗎？理論上這樣的高規(guī)格服務(wù)應(yīng)該可以提升富力地產(chǎn)的品牌形象，只是有多少賓客獲得了公司豪華游艇的接待，富力地產(chǎn)就沒(méi)有下文了。
李思廉一艘二手游艇能賣(mài)到近3000萬(wàn)元，富力地產(chǎn)一家年收入遠(yuǎn)超10億元的物業(yè)公司僅值3億元，這樣的關(guān)聯(lián)交易究竟誰(shuí)在受益，投資者會(huì)給出清晰的答案。
以合計(jì)3.1億元出售天力物業(yè)等3家物業(yè)公司時(shí)，富力地產(chǎn)稱(chēng)，“物業(yè)管理業(yè)務(wù)具有輕資產(chǎn)、勞動(dòng)力密集和服務(wù)導(dǎo)向的特征，與本集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)相比，其需要不同的管理技巧、能力以及發(fā)展戰(zhàn)略，當(dāng)前物業(yè)管理業(yè)務(wù)對(duì)公司整體利潤(rùn)貢獻(xiàn)有限。”
出售物業(yè)可以使公司專(zhuān)注于其核心業(yè)務(wù)，并能將出售所得用于其核心業(yè)務(wù)；購(gòu)買(mǎi)游艇可以方便接待客戶。一頓操作之后，富力地產(chǎn)迎來(lái)的是評(píng)級(jí)的下調(diào)。
就在不久前，穆迪將富力地產(chǎn)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)由“Ba3”降至“B1”，展望為“負(fù)面”，這“反映出穆迪對(duì)其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流疲弱以及未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)大量債務(wù)到期的擔(dān)憂”。
年報(bào)顯示，2019年，富力地產(chǎn)的借款達(dá)到了1971.4億元，其中一年以內(nèi)的借款達(dá)到622.71億元，同期公司的現(xiàn)金為384.4億元，富力地產(chǎn)需要借新債來(lái)為即將到期的債務(wù)提供資金。
2019年，富力地產(chǎn)權(quán)益協(xié)議銷(xiāo)售為1382億元，較2018年微增5%，2020年1-5月降幅顯著高于百?gòu)?qiáng)房企的平均水平。銷(xiāo)售逐漸失速、到期債務(wù)高企，剝離了核心物業(yè)公司的富力地產(chǎn)能迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)嗎？
來(lái)源：證券市場(chǎng)周刊
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