通過配售新股募集資金償還債務、降低財務杠桿，正成為越來越多港股上市房企的選擇——尤其是最近幾年大手筆并購的高負債率上市公司。
富力地產（2777.HK）于12月19日公告根據特別授權配售新H股。
根據信披資料，此次將共計配售2.73億股，占現(xiàn)有已發(fā)行H股總數以及現(xiàn)有已發(fā)行股份總數的比例約為26.89%和8.47%。配售價格確定為13.68港元/股，相較富力地產公告前最終交易價格14.74港元/股折價約7.19%。
據此測算，配售所得款項總額約為37.35億港元。公司表示，這些募集資金將用于償還境外債務性融資，不會用于償還用途為住宅開發(fā)建設的借款。
公告出來后第一個交易日，富力地產的股價在小幅高開后隨即跳水，最高跌幅約4%。隨后兩個交易日股價繼續(xù)下跌，跌幅分別為1.78%和1.26%。
銷售額位居TOP20
根據新華財經和面包財經統(tǒng)計的2019年1-10月上市房企累計銷售金額排名，富力地產以1066.4億元（權益）銷售額排名第19位。如果以全口徑測算，銷售排名可能會更高。
最新披露的11月銷售數據顯示，富力地產當月權益銷售額137.1億元，同比下降24.63%。累計權益銷售額1203.5億元，同比增長5.71%。
現(xiàn)金流持續(xù)承壓、負債攀升明顯
仔細研究此次配售，其中一個重要原因可能是公司面臨著較大的償債壓力。這可以從富力地產的經營現(xiàn)金流狀況、負債總額以及負債結構中得到部分印證。
查詢公開數據發(fā)現(xiàn)，從2011年到2018年，富力地產通過經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額已經連續(xù)七年為負，2013年和2014年，流出金額均超過百億元。2018年，凈流出金額為86.17億元。
2019年前三季度，公司經營活動現(xiàn)金流量凈額為負227.98億元，繼續(xù)呈現(xiàn)凈流出態(tài)勢。
同時，富力地產最近幾年的負債總額和負債率也維持在相對高位。財報數據顯示，富力地產截至2019年9月30日的負債總額約為3428.4億元。2017年至2019年三季末的資產負債率分別為78.23%、80.92%和82.55%，呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。
以地產行業(yè)普遍使用的凈負債與總權益比率這一指標來衡量，富力的財務杠桿率變化更為顯著。根據2019年中期報告，富力地產的凈負債比率已經由2018年底時184.1%上升至2019年6月30日的219%。
具體負債構成中，流動負債1886.88億元，包括短期借款132.57億元、一年內到期的非流動負債380.62億元，兩者合計超過500億元。對比來看，流動資產構成中的貨幣資金只有304.22億元，明顯小于短期借款與一年內到期的非流動負債之和，面臨一定的短期償債壓力。
另一方面，富力地產的借款成本也有所抬升。根據信披資料，公司截至2019年6月30日的整體借款組合的實際利率為6.48%，相較2018年底的5.74%增加0.74個百分點。
值得注意的是，公司境外借款的利率明顯更高。公司2019年7月新發(fā)行的到期日為2024年，本金為4.5億美元的優(yōu)先票據為例，票面利率達到了8.125%。對比來看，公司2019年5月發(fā)行的五年期、金額為4億元人民幣的公司債券的票面利率為每年6.48%。這也就不難理解為什么富力地產要把配售所籌資金用于償還境外債務性融資。
借款總額增加以及利息成本上升帶來的直接影響是富力地產2019年上半年的利息開支總額達到63.30億元，同比增長38%。不過，由于公司利息資本化的比例上升，呈現(xiàn)在報表上的融資成本是下降12%。
并購后遺癥？
回到業(yè)務經營層面，富力地產現(xiàn)金流承壓、負債率上升或許都和公司近些年來的大手筆并購密切相關。
以金額較大的兩起并購為例。2017年7月，公司公告與大連萬達訂立協(xié)議，以接近200億元收購后者的76家城市酒店權益以及煙臺萬達的70%權益。2018年4月，公司公告其全資附屬公司海南富力與海航地產集團就海南項目訂立框架協(xié)議，合作價款約為57億元人民幣。大額并購導致富力地產投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)2年為負，2017年到達負225.84億元，創(chuàng)2005年上市以來新低。
不止是富力，還有其他房企在并購后出現(xiàn)配售融資的現(xiàn)象，典型如融創(chuàng)中國（1918.HK）。
2017年7月，融創(chuàng)中國與大連萬達商業(yè)訂立框架協(xié)議，同意以438.44億元收購后者13個文旅項目公司91%權益。就在同一個月，融創(chuàng)中國即宣布配售現(xiàn)有股份和認購新股，募資所得款項總額為40.33億港元。
此外，還有更多房企在過去兩年通過收購并購獲取項目，以下為部分金額超過10億的案例：
新華財經和面包財經研究員查詢公開數據發(fā)現(xiàn)，上述多家房企在2019年通過配售股份募集資金，其中包括華潤置地、中國金茂等頭部房企。
匯總發(fā)現(xiàn)，2019年以來港交所上市內房股已累計通過配售募資約285.51億港元，超過2018年全年的192.36億港元。
此前，新華財經和面包財經已經在“讀財報”欄目中撰文指出，2019年不少房企發(fā)行永續(xù)債融資，表面降低賬面負債率，但實際財務杠桿并無下降。
通過股權融資實質性降低財務杠桿，或許會成為2020年更多公司的新選擇——尤其是那些最近幾年大手筆并購的上市房企。
來源：面包財經
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