“我一直認(rèn)為做商業(yè)地產(chǎn)就像培養(yǎng)孩子一樣，要穩(wěn)扎穩(wěn)打并有長遠(yuǎn)而充足的規(guī)劃和成長的時(shí)間，需要充足而完備的前期規(guī)劃，穩(wěn)扎穩(wěn)打地進(jìn)行運(yùn)營、維護(hù)，才可能帶來長久而穩(wěn)定的成長。”
“穩(wěn)扎穩(wěn)打”這個(gè)關(guān)鍵詞，李思源提到了兩次。正如他所強(qiáng)調(diào)的，富力商業(yè)板塊也一直按著這樣的步子走路，穩(wěn)穩(wěn)地規(guī)劃著現(xiàn)在與未來。
自富力集團(tuán)商業(yè)板塊第一個(gè)項(xiàng)目“北京富力廣場”落地開始，富力集團(tuán)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)超過十年。
去年，富力集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營管理公司成立。在董事長李思源的帶領(lǐng)下，富力商業(yè)實(shí)施集團(tuán)統(tǒng)籌管理策略，穩(wěn)健推動(dòng)商業(yè)品牌戰(zhàn)略升級(jí)，通過產(chǎn)品線的細(xì)分規(guī)劃、商場的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)創(chuàng)新等方式，謀求實(shí)體商業(yè)的突破路徑。
富力的“星光”
在李思源看來，一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人，應(yīng)該能夠?qū)⑶安摺㈤_發(fā)、招商和運(yùn)維融會(huì)貫通。
他自己一直在踐行著這一理念，并帶領(lǐng)富力商業(yè)團(tuán)隊(duì)抓住城市生活半徑內(nèi)的精品商區(qū)這一機(jī)會(huì)點(diǎn)，不斷煥新適應(yīng)新零售時(shí)代特色的多元化商業(yè)運(yùn)營模式，將藝術(shù)、文化、娛樂與傳統(tǒng)商業(yè)進(jìn)行嫁接，打造了“富力廣場”系列與“富力星光”系列兩條清晰產(chǎn)品線，打造了一個(gè)個(gè)精致的商業(yè)體。
據(jù)了解，富力廣場系定位于城市級(jí)綜合體，擁有商場、寫字樓、酒店等規(guī)劃配套，主力中高端消費(fèi)、商務(wù)及家庭式消費(fèi)，包括北京富力廣場、廣州富力海珠城、天津富力廣場、太原富力廣場、成都富力廣場、重慶富力坊、馬來西亞新山富力廣場等。
現(xiàn)在正籌備的通州富力廣場，體量超過9萬平方米，著眼于北京最具潛力的商區(qū)。此外，哈爾濱富力廣場也在打造中，為超大型的高端生活方式購物中心，將重點(diǎn)引進(jìn)眾多精奢國際品牌。
而富力星光線定位于“社區(qū)型綜合體”，倚靠富力自有住區(qū)或大型住宅區(qū)，為周邊社區(qū)家庭提供便利消費(fèi)，目前有無錫富力星光里及在建的南京富力星光鄰。
同時(shí)，富力商業(yè)正在對富力商業(yè)旗下兩大產(chǎn)品線中的“富力星光”系列商場進(jìn)行細(xì)分的規(guī)劃。李思源介紹稱，將針對“星光系列”商場的建筑形態(tài)及定位，衍生出“鄰、里、街、坊”等不同的細(xì)分產(chǎn)品，結(jié)合實(shí)地情況系統(tǒng)性地推動(dòng)精細(xì)化的策劃、開發(fā)、招商和運(yùn)營維護(hù)，為商業(yè)模式的長遠(yuǎn)發(fā)展鋪平道路。
其中，南京富力星光鄰為區(qū)域內(nèi)首個(gè)標(biāo)準(zhǔn)購物中心，其以“盒子形”的商場外觀結(jié)合新穎的半開放式建筑形態(tài)，形成圍合式社區(qū)購物情境。項(xiàng)目定位年輕、社區(qū)、家庭、生活四大元素，打造家庭慢生活體驗(yàn)館，解決區(qū)域生活消費(fèi)需求，為周邊家庭提供品質(zhì)化商業(yè)空間。
在產(chǎn)品線支撐之外，富力更是通過不斷創(chuàng)新業(yè)態(tài)贏取市場的青睞。“現(xiàn)如今，實(shí)體商業(yè)想在市場上占據(jù)一席之地，延長消費(fèi)者的停留時(shí)間，必須進(jìn)行體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)創(chuàng)新。”李思源進(jìn)而提及。
他介紹，北京富力廣場引入的華為授權(quán)體驗(yàn)店P(guān)lus北京首店，是一個(gè)用戶交互、體驗(yàn)為核心的前沿科技體驗(yàn)空間；以消費(fèi)場景的營造為重心的“北歐生活館”，聚合了北歐風(fēng)家居、健康餐飲、休閑與美的體驗(yàn)。
據(jù)他透露：“富力商業(yè)還將親子體驗(yàn)業(yè)態(tài)引入廣州富力海珠城、天津富力廣場、太原富力廣場等多個(gè)項(xiàng)目，不斷優(yōu)化項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。”
除此之外，李思源強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)的成功打造也離不開因地制宜的規(guī)劃和謀略。
“在城市人口密集、商業(yè)配套發(fā)展相對不充分的太原北部，太原富力廣場與山西吉隆斯商貿(mào)股份有限公司聯(lián)合共同打造太原首家Home Mart大型綜合超市，并圍繞這一主力店疊加親子、美食、購物等多元化體驗(yàn)，將項(xiàng)目打造為一站式大型家庭體驗(yàn)商業(yè)中心，填補(bǔ)了區(qū)域性的商業(yè)空白，成為太原北城生活中心。”他舉例稱。
究其根本，富力商業(yè)之所以能夠脫穎而出，抓住“城市生活半徑內(nèi)的精品商區(qū)”這一機(jī)會(huì)點(diǎn)是不容忽視的。
富力商業(yè)擴(kuò)張圖譜
每當(dāng)房地產(chǎn)市場包括商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入階段性調(diào)整期，總會(huì)有不少“經(jīng)歷寒冬期”的類似說法，對于這樣的說法，李思源并不認(rèn)同。
他認(rèn)為：“當(dāng)經(jīng)過一輪猛漲后，商業(yè)地產(chǎn)有可能存在區(qū)域性的過剩，并進(jìn)行階段性的調(diào)整，但這不是長久的、持續(xù)的，而是短暫的、遵循市場規(guī)律的。”
在李思源看來，富力商業(yè)就一直處于不斷上升發(fā)展中，每年的平均租金水平在上升，租戶的營業(yè)收入也在增加。“富力擁有強(qiáng)大的系統(tǒng)化基因和整體運(yùn)作，系統(tǒng)化模式優(yōu)勢在于，可以微量疊加、長遠(yuǎn)布局，同時(shí)還能對抗政策變化風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)。”他進(jìn)而表示。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年年中，富力商業(yè)已擁有在營商場項(xiàng)目10個(gè)，覆蓋北京、廣州、天津、太原、成都、重慶、無錫等多個(gè)國內(nèi)核心城市及馬來西亞，同時(shí)還擁有在建及規(guī)劃中的商場項(xiàng)目近20個(gè)。
“隨著總建筑面積8.1萬平方米的馬來西亞新山富力廣場商城實(shí)現(xiàn)開業(yè)，以及廣州花都物流園新增倉儲(chǔ)面積6.6萬平方米，目前富力商業(yè)運(yùn)營中的商業(yè)資產(chǎn)已超過200萬平方米。”李思源頗為自豪地說道。
以城市分布來看，富力商業(yè)多是聚焦于一二線城市。李思源也提到，未來富力商業(yè)也會(huì)繼續(xù)重點(diǎn)布局一線、新一線及二線重點(diǎn)城市核心商圈，如杭州、武漢、沈陽、寧波、溫州等城市。“未來1-3年內(nèi)，我們將在核心城市同步規(guī)劃和建造將多個(gè)商場項(xiàng)目。”他續(xù)稱。
事實(shí)上，隨著城市化進(jìn)程如火如荼地向三四線城市縱深推進(jìn)，以及消費(fèi)下沉和消費(fèi)升級(jí)的并行，三四線城市的商業(yè)發(fā)展也在不斷崛起。
麥肯錫曾預(yù)測，三四線城市的中產(chǎn)階層將成為未來占比增長最快的群體，預(yù)計(jì)2022 年會(huì)達(dá)到40%。
李思源對此也表示，在合適的時(shí)機(jī)下，如果有合適的項(xiàng)目，富力商業(yè)不排除在三四線城市布局的可能，“尤其是與消費(fèi)升級(jí)相對應(yīng)的消費(fèi)下沉，消費(fèi)向三四線城市下沉為商業(yè)地產(chǎn)帶來不少新機(jī)遇。”
“未來，在房地產(chǎn)主業(yè)外，富力將持續(xù)加碼商業(yè)布局，不斷煥新適應(yīng)新零售時(shí)代特色的多元化商業(yè)運(yùn)營模式。”李思源興奮地規(guī)劃著富力商業(yè)的藍(lán)圖。
今年上半年，富力集團(tuán)持有型資產(chǎn)的運(yùn)營與銷售型收入已形成兩翼齊飛之勢。在富力集團(tuán)上半年?duì)I業(yè)額中，來自持有型資產(chǎn)運(yùn)營收入為50.8億元，同比繼續(xù)增長6%。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對富力地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營管理公司董事長李思源先生的專訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：過去幾年，商業(yè)地產(chǎn)有經(jīng)歷寒冬期的說法，現(xiàn)在已經(jīng)走出了冬天嗎？走出的原因和表現(xiàn)是什么？經(jīng)歷寒冬期的商業(yè)地產(chǎn)，是否已經(jīng)進(jìn)入到更成熟的階段？
李思源：每當(dāng)房地產(chǎn)市場包括商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入階段性調(diào)整期，總會(huì)有不少“經(jīng)歷寒冬期”的類似說法，但我個(gè)人并不認(rèn)同。
當(dāng)經(jīng)過一輪猛漲后，商業(yè)地產(chǎn)有可能存在區(qū)域性的過剩，并進(jìn)行階段性的調(diào)整，但這不是長久的、持續(xù)的，而是短暫的、遵循市場規(guī)律的。就富力旗下的商業(yè)物業(yè)總體而言，每年的平均租金水平在上升，租戶的營業(yè)收入也在增加。
回過頭看中國商業(yè)地產(chǎn)這30年，市場呈現(xiàn)波段式上升的態(tài)勢，總體曲線是健康穩(wěn)定的，而經(jīng)驗(yàn)更是告訴我們其實(shí)并沒有什么“寒冬期”，每一次調(diào)整都是為了停下來接受市場的洗禮、優(yōu)勝劣汰，然后更好地出發(fā)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：以往，中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大問題是缺乏人才和經(jīng)驗(yàn)不足，并存在競爭過度、同質(zhì)化、泡沫化的說法，現(xiàn)在還存在這些問題嗎？“以住養(yǎng)商”的模式，未來是否會(huì)發(fā)生改變？
李思源：其實(shí)現(xiàn)在每個(gè)行業(yè)都存在激烈的競爭，品牌只有打造自身優(yōu)勢才能夠突圍。而商業(yè)地產(chǎn)是以服務(wù)為核心，需要匯集大量優(yōu)質(zhì)人才。
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