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截至目前，SOHO中國(guó)“八大金剛”中（除去剛開業(yè)的麗澤SOHO），出租率最低的為今年2月開業(yè)的古北SOHO，出租率67%。此外，北京區(qū)域的SOHO寫字樓出租率相比去年均有所下降，其中望京SOHO出租率降幅高達(dá)12%；除去SOHO天山廣場(chǎng)，上海區(qū)域的SOHO寫字樓出租率也呈現(xiàn)“跌跌不休”。
去年11月，麗澤SOHO正式開業(yè)，久未合體出現(xiàn)在公眾眼前的潘石屹和張欣夫妻合伙人竟然合體站臺(tái)。隨后，潘石屹還于麗澤SOHO回應(yīng)“跑路之說”稱，自己還是中國(guó)國(guó)籍，不會(huì)跑路。
在租金收入方面，位列前三的三棟資產(chǎn)為望京SOHO、光華路SOHO和SOHO復(fù)興廣場(chǎng)，分別為3.83億元、2.65億元和2.33億元。
出租率的下滑，只是SOHO中國(guó)目前面臨的一個(gè)問題。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率水平過低，也是讓潘石屹萌生退意的一個(gè)重要原因。
據(jù)潘石屹此前透露，即便是在北京這樣的城市，總價(jià)約78億的自持物業(yè)回報(bào)率僅有3%。而SOHO中國(guó)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國(guó)平均借貸成本約4.8%。這意味著，公司部分自持物業(yè)租金回報(bào)率還趕不上銀行貸款利息。
此外，SOHO中國(guó)在此次年報(bào)中依舊沒有公布其力推的共享辦公項(xiàng)目——SOHO 3Q的具體運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。在優(yōu)客工場(chǎng)、WeWork等爭(zhēng)相沖擊規(guī)模的同時(shí)，SOHO 3Q的發(fā)展速度顯得有些格格不入，獨(dú)立上市的計(jì)劃也變得遙遙無期。
“賣賣賣”不停
2019年，SOHO中國(guó)“賣賣賣”的節(jié)奏出奇頻繁。去年6月底，SOHO中國(guó)宣布78億出售北京、上海的13處辦公物業(yè)項(xiàng)目；緊接著9月，SOHO中國(guó)以7.61億元的價(jià)格出售位于北京的9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)2583個(gè)地下停車位組成的資產(chǎn)包。
需要提及的是，SOHO中國(guó)從2014年以來就開啟“賣賣賣”模式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，短短5年間，SOHO中國(guó)累計(jì)出售資產(chǎn)套現(xiàn)約293.41億元。值得關(guān)注的是，在套現(xiàn)近300億元之后，潘石屹卻沒有在國(guó)內(nèi)購(gòu)買過一個(gè)項(xiàng)目。
潘石屹或許對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)持看空態(tài)度，賣資產(chǎn)也是正常之舉。作為企業(yè)家來說，做生意的邏輯非常簡(jiǎn)單，低買高賣，這一個(gè)生意結(jié)束了，拿到錢之后去尋找下一個(gè)賺錢的目標(biāo)。好友任志強(qiáng)也曾評(píng)價(jià)，“潘石屹賣東西很厲害，是天生的二道販子。”
加速清空國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的同時(shí)，潘石屹開始轉(zhuǎn)向布局海外公司。樂居財(cái)經(jīng)此前曾獨(dú)家報(bào)道，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹累計(jì)注冊(cè)了7家公司，且公司股東均為注冊(cè)在境外的公司，注冊(cè)資本從150萬元至2億元不等。
實(shí)際上，在轉(zhuǎn)型的低谷期，賣樓成為SOHO中國(guó)挽回財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的方式，而這一方式確實(shí)為它在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上增色不少。2019年，SOHO中國(guó)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為12.07億元，同比增加67%。
與傳統(tǒng)開發(fā)商的高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高負(fù)債的“三高模式”不同，SOHO中國(guó)近些年一直堅(jiān)持較為保守的財(cái)務(wù)策略，潘石屹亦多次在公開場(chǎng)合表示，公司負(fù)債率較低。
財(cái)報(bào)顯示，2014年至2018年，SOHO中國(guó)資產(chǎn)負(fù)債率平均值保持48%左右。2019年，負(fù)債率約為46.77%，平均借貸成本約4.8%，境外負(fù)債占全部負(fù)債約4.2%。
報(bào)告期內(nèi)，SOHO中國(guó)的總借貸共計(jì)約180億元。借貸中約16.32億元將于一年內(nèi)到期，約9.86億元將于一年以上二年以內(nèi)到期，約39.24億元元將于二年以上五年以內(nèi)到期，約114.57億元將于五年以上到期，短債償債壓力不容樂觀。
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