潘石屹、張欣夫婦的核心資產(chǎn)：京滬兩地的八個(gè)“SOHO”系列商辦物業(yè)即將被出售，這一消息10月30日在市場(chǎng)傳開(kāi)后，SOHO中國(guó)（0410.HK）股價(jià)強(qiáng)勢(shì)拉升，暴漲約18%。
SOHO中國(guó)持有的投資物業(yè)總額610億元，八個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)預(yù)計(jì)為500-600億元，這也意味著SOHO中國(guó)一下子要出售手頭近九成的物業(yè)，幾近出清。出售套現(xiàn)后，所獲資金除用于償還155億元凈有息負(fù)債外，剩余現(xiàn)金將逾500億元，接近成為一家“純現(xiàn)金”房地產(chǎn)投資公司。
大摩財(cái)經(jīng)了解到，上述交易標(biāo)的將分批出售，所有交易預(yù)計(jì)將在未來(lái)兩年內(nèi)完成。目前，首批資產(chǎn)包——包括北京光華路SOHO、北京望京SOHO塔3、上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)——已處于談判的最后階段，談判對(duì)手為黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡GIC成立的買方團(tuán)。
另五個(gè)計(jì)劃出售的項(xiàng)目分別為古北SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、外灘SOHO、麗澤SOHO和前門項(xiàng)目。其中，位于上海的古北SOHO在今年二月剛開(kāi)業(yè)，出租率為45%，是SOHO中國(guó)上半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)物業(yè)。麗澤SOHO是北京麗澤商務(wù)區(qū)新地標(biāo)，將于今年11月正式開(kāi)業(yè)。
值得一提的是，外灘SOHO和望京SOHO曾經(jīng)被潘石屹稱為“永遠(yuǎn)不能夠銷售的”項(xiàng)目，此次均出現(xiàn)在待售名單中。
SOHO中國(guó)出清
自2012年起，SOHO中國(guó)由散售模式改為自持出租。但近幾年，SOHO中國(guó)只出不進(jìn)，幾乎沒(méi)有新增開(kāi)發(fā)物業(yè)，還一直在賣賣賣。此前已先后出售了SOHO靜安、SOHO海倫、凌空SOHO、SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)、虹口SOHO等旗下物業(yè)，并且將所持外灘國(guó)際金融中心50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給復(fù)星，累計(jì)套現(xiàn)285億元。
本次交易完成后，SOHO中國(guó)五年來(lái)累計(jì)套現(xiàn)金額將接近千億元。
此次大清倉(cāng)之前，SOHO中國(guó)還“暖場(chǎng)”出售了旗下停車位資產(chǎn)和共享辦公項(xiàng)目SOHO 3Q。
9月30日，SOHO中國(guó)以7.61億元的價(jià)格出售了九個(gè)SOHO項(xiàng)目旗下的2583個(gè)地下停車位。買家是We Park旗下的慧泊停車場(chǎng)投資（廣州）公司。僅過(guò)了不到一個(gè)月，10月底，潘石屹一度全力投入的SOHO中國(guó)旗下共享辦公項(xiàng)目SOHO 3Q也被出售。據(jù)了解，SOHO 3Q已經(jīng)將旗下的11個(gè)項(xiàng)目打包賣給筑夢(mèng)之星，已經(jīng)進(jìn)入合同審批流程。
大摩財(cái)經(jīng)注意到，SOHO中國(guó)在持主要物業(yè)投資項(xiàng)目一共九個(gè)，唯一沒(méi)出現(xiàn)在待售名單里的項(xiàng)目是銀河/朝陽(yáng)門SOHO。該項(xiàng)目以98%的出租率在所有已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目排名最高，但租金收入?yún)s僅以5012萬(wàn)元排在新開(kāi)業(yè)的古北SOHO之前。
SOHO中國(guó)項(xiàng)目明細(xì)
不過(guò)，這個(gè)唯一“幸存”的項(xiàng)目也已有部分物業(yè)已被列入出售名單。
就在四個(gè)月前，SOHO中國(guó)對(duì)外宣布計(jì)劃分批散售13個(gè)持有物業(yè)，預(yù)估總價(jià)值約78億元。
第一批散售項(xiàng)目包括望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)和SOHO中山廣場(chǎng)共五個(gè)項(xiàng)目的9套單獨(dú)交易標(biāo)的房源，總計(jì)兩萬(wàn)平方米。第二批銷售房源何時(shí)啟動(dòng)目前尚未公布。
據(jù)了解，銀河SOHO項(xiàng)目中被散售的標(biāo)的資產(chǎn)為該項(xiàng)目A座12層整層和D座18層整層，銷售建筑面積共計(jì)6322.4平米。這也意味著，銀河SOHO的可售建筑面積還剩下38778.6平米。若按目前不到7萬(wàn)/平米的成交均價(jià)計(jì)算，SOHO中國(guó)假設(shè)出售最后一個(gè)SOHO項(xiàng)目，最多還可套現(xiàn)27億元。
去年初的SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)會(huì)上，潘石屹曾明確表示未來(lái)不再出售資產(chǎn)。但僅過(guò)了一年多，SOHO就開(kāi)啟了清倉(cāng)大甩賣。為何？
潘張夫婦轉(zhuǎn)型海外？
潘石屹夫婦清倉(cāng)式出售的動(dòng)機(jī)令外界猜測(cè)紛紛。有消息指出，隨著國(guó)內(nèi)核心資產(chǎn)出售，潘石屹早有布局但停滯多年的海外資產(chǎn)布局將再度重啟。
早在2011年至2013年，潘石屹?gòu)埿婪驄D就通過(guò)家族信托頻頻出手海外物業(yè)資產(chǎn)，先后收購(gòu)了紐約曼哈頓時(shí)報(bào)廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場(chǎng)49%股權(quán)，以及聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)收購(gòu)美國(guó)通用汽車大廈40%股權(quán)，這些投資的總金額約27億美元。
但在2016年-2017年，隨著國(guó)家加強(qiáng)外匯管制，SOHO放慢了出售旗下物業(yè)的步伐，并暫停海外投資。當(dāng)時(shí)，虹口SOHO已經(jīng)談妥出售，計(jì)劃將套現(xiàn)資金用于境外投資，但因資金無(wú)法出境，潘石屹只好取消了交易。
潘石屹的兒子潘瑞目前正在英國(guó)攻讀雷丁亨利商學(xué)院房地產(chǎn)博士學(xué)位，同時(shí)在當(dāng)?shù)爻闪⒘薊REC Estates房地產(chǎn)公司，并擁有多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，包括首個(gè)由華人主導(dǎo)的英國(guó)學(xué)生公寓品牌UNINN。
最新的胡潤(rùn)富豪榜上，潘石屹、張欣夫婦以220億元財(cái)富排在第153位，兩人分別為SOHO中國(guó)的董事長(zhǎng)、行政總裁，潘石屹?gòu)埿揽刂频暮Ｍ饧易逍磐谐钟蠸OHO中國(guó)63.93%股權(quán)。
SOHO中國(guó)最新市值為140億港元，但在今天之前市值較年初高點(diǎn)已下跌達(dá)30%。今年上半年，SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)5.65億元，同比下滑近50%。
來(lái)源：大摩財(cái)經(jīng)
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