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多渠道拿地，引入廣州地鐵作為二股東
在越秀地產(chǎn)2019年的土地儲(chǔ)備獲取方式中，比較引人注目的是其“軌交+物業(yè)”模式。
2019年2月，越秀地產(chǎn)公告向廣州越秀集團(tuán)和廣州地鐵集團(tuán)收購(gòu)首個(gè)“軌交+物業(yè)”項(xiàng)目—品秀星圓86%股權(quán)，該項(xiàng)目屬于廣州地鐵13號(hào)線官湖站上蓋物業(yè)，總建筑面積達(dá)136萬(wàn)平方米。
值得一提的是，越秀地產(chǎn)在收購(gòu)資產(chǎn)的同時(shí)通過(guò)增發(fā)的方式引入廣州地鐵作為公司第二大股東。根據(jù)交易協(xié)議，越秀地產(chǎn)按每股認(rèn)購(gòu)股份2港元的發(fā)行價(jià)向廣州地鐵認(rèn)購(gòu)方增發(fā)30.81億股股份。認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊螅瑥V州地鐵認(rèn)購(gòu)方持有越秀地產(chǎn)19.9%的股份。
越秀地產(chǎn)于2019年下半年向廣州越秀集團(tuán)收購(gòu)其持有的兩項(xiàng)地鐵房地產(chǎn)項(xiàng)目品秀星樾、品秀星瀚各51%股權(quán)。品秀星樾毗鄰廣州地鐵六號(hào)線香雪站，總建筑面積約91萬(wàn)平方米；品秀星瀚位于地鐵22號(hào)線陳頭崗站，總建筑面積約88萬(wàn)平方米。
上述三個(gè)地鐵物業(yè)項(xiàng)目的收購(gòu)使得越秀集團(tuán)“地鐵+物業(yè)”項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)到315萬(wàn)平方米，約占總土地儲(chǔ)備的13.2%。
除此以外，越秀地產(chǎn)還在2019年通過(guò)參與城市更新項(xiàng)目，進(jìn)一步增加土地儲(chǔ)備。公告顯示，越秀地產(chǎn)在2019年獲得了廣州番禺區(qū)里仁洞村和廣州南沙東流村兩個(gè)村的舊改主體資格，兩者的擬改造面積分別為172萬(wàn)平方米和6萬(wàn)平方米。
凈借貸比率上升，資本化利息同比增逾五成
截至2019年年底，越秀地產(chǎn)賬上擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約301.9億元。公司的平均借貸成本為4.93%，凈借貸比率（借貸扣除現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款除以權(quán)益）為74%。
相比2018年同期，越秀地產(chǎn)的凈借貸比率上升超過(guò)12個(gè)百分點(diǎn)。仔細(xì)分析發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)非流動(dòng)負(fù)債中的借貸金額由2018年底476.2億元上升至2019年底638.84億元，這可能是導(dǎo)致越秀地產(chǎn)凈借貸比率較大幅度上升的一個(gè)重要原因。
整體來(lái)看，越秀地產(chǎn)截至2019年底的總借貸金額約為710.2億元，相比2018年底的534.1億元增幅明顯。
圖3：2015-2019年越秀地產(chǎn)凈借貸比率
另外需要指出的是，雖然越秀地產(chǎn)2019年的凈借貸比率上升明顯，但公司2019年的財(cái)務(wù)費(fèi)用卻出現(xiàn)明顯減少，金額由2018年20.02億元下降至2019年11.61億元，降幅超過(guò)四成。
研究發(fā)現(xiàn)，主要原因是公司加大了利息資本化的力度，導(dǎo)致2019年資本化利息同比增長(zhǎng)55%。公司對(duì)此的解釋是“年內(nèi)項(xiàng)目整體建造周轉(zhuǎn)速度有所提升”。
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