微博“自如趁疫情漲價(jià)”話題 微博上自如趁疫情漲房租的話題已有數(shù)千萬人參與，其中熱度最高的帖子寫著：自如趁租客不便搬家換租時(shí)“坐地起價(jià)”，肆意哄抬租金，多地區(qū)續(xù)租普遍增長10%-30%，最高達(dá)38.3%。 對(duì)此，自如于2月10日公開回應(yīng)稱：“已經(jīng)跟進(jìn)到租客，多是因長租客想改為短期續(xù)約引起，與租客基本達(dá)成共識(shí)”。但網(wǎng)友的高贊評(píng)論稱：重新定義“與租客達(dá)成共識(shí)”。
疫情成了長租公寓模式的試金石
對(duì)于長租公寓行業(yè)來說，年后本來是一波租房高峰期，現(xiàn)在因?yàn)橐咔橹苯訑嗨瓦@波行情。 “根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，年后基本上從初六開始，用戶的網(wǎng)站和APP的訪問量就開始攀升。 今年因?yàn)橐咔�，大家短時(shí)間內(nèi)都沒有換房需求，數(shù)據(jù)斷崖式下跌。”蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平觀察到，大家最愁的還是沒辦法帶人看房，很多外地租客甚至還在老家沒回來。
愛分析高級(jí)分析師黃勇也告訴燃財(cái)經(jīng)，長租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流入主要依靠租金收入。受疫情影響，各地復(fù)工時(shí)間推遲，導(dǎo)致春節(jié)后這段傳統(tǒng)旺季中有租房需求的流動(dòng)人口驟減，長租公寓的出租率顯著下降，并出現(xiàn)一定比例的退租。
在運(yùn)營層面，很多社區(qū)街道采取了較為嚴(yán)厲的防控措施，甚至拒絕外地租客進(jìn)入小區(qū)，引發(fā)租客權(quán)益糾紛、疫情防控等事務(wù)需要處理;而長租公寓企業(yè)自身也和其他行業(yè)一樣面臨員工復(fù)工難等問題，加大了運(yùn)營難度和人力支出成本。
在這種情況下，原本就現(xiàn)金流吃緊的長租公寓行業(yè)壓力更大。按照業(yè)內(nèi)默認(rèn)的指標(biāo)：出租率在90%以上才有可能盈利，目前整個(gè)行業(yè)都處于虧損。根據(jù)青客公寓和蛋殼IPO時(shí)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，青客的賬面資金不夠維持一年，蛋殼的僅夠再支撐3-4個(gè)月。
從1月9日青客發(fā)布的上市后首份財(cái)報(bào)來看，青客2019年第三季度成本及費(fèi)用總額為4.37億元，與上年同期的4.35億元基本持平，其中，成本最高的是運(yùn)營成本，達(dá)到3.45億元。但第三季度凈虧損為1.25億元，較上一季度的凈虧損7163萬元擴(kuò)大75%。
“過年之前空置的房源現(xiàn)在租不出去，已經(jīng)入住的租客也沒辦法搬走、找房子，流動(dòng)性被鎖死，只能在老租客身上做文章。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴燃財(cái)經(jīng)，“實(shí)際上，這次處在風(fēng)口浪尖的自如和蛋殼也是無奈，這個(gè)行業(yè)受損失最大的就是它們這種自己出錢拿樓、賺差價(jià)的公寓方。”
該業(yè)內(nèi)人士稱，從企業(yè)角度來看，有些房源可能以前是為了促銷降低了價(jià)格，本來這一輪租約到期就準(zhǔn)備開始調(diào)價(jià)，只是正好趕上了疫情。“但臨時(shí)漲價(jià)的行為，大家肯定都會(huì)記在心里。
越是這個(gè)關(guān)頭，越是要采取更合理的溝通策略。” 長租公寓行業(yè)誕生于2010年，隨著房價(jià)高企以及城市化進(jìn)程加快，激發(fā)了租房市場的爆發(fā)，資本大舉押注，2015-2016年，長租公寓行業(yè)正式步入快車道。
知名房產(chǎn)博主鵬程蛇口稱，通常來說，資本和大公司一旦介入一個(gè)行業(yè)，個(gè)人基本沒有生存機(jī)會(huì)，但租房行業(yè)卻相反。個(gè)體化經(jīng)營的二房東具有成本優(yōu)勢，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，他們也可以各租賃平臺(tái)發(fā)布租房信息，客源并不比機(jī)構(gòu)差。
相比之下，長租公寓沒有足夠的成本優(yōu)勢和渠道優(yōu)勢，根本賺不到錢。
事實(shí)上，長租公寓們?yōu)榱藬U(kuò)張規(guī)模，拿房的成本甚至高于個(gè)體二房東們。為了上市，蛋殼需要迅速擴(kuò)張，在去年也被曝出通過加價(jià)方式拿房。一位業(yè)主告訴燃財(cái)經(jīng)，“我家的大開間，自如出價(jià)2500元，我愛我家出2700元，蛋殼出3000元。收進(jìn)來之后，兩居改三居，再加價(jià)租出去，賺差價(jià)。
蛋殼比別的中介給的房租價(jià)格高500元，比小區(qū)業(yè)主直租還高200元。” “長租公寓看起來增加了出租房源，其實(shí)房東的房子是固定的，無論誰來打理和經(jīng)營，總數(shù)沒有變。沒有增加房源，長租公寓卻要投入租金，面對(duì)高經(jīng)營成本，他們就會(huì)提高租金價(jià)格，并希望在某個(gè)局部地方壟斷房源，抬高租金。”鵬程蛇口稱。
但這樣的方式并不可持續(xù)。上述業(yè)內(nèi)人士稱，不論通過誰來租房子，租客看中的還是價(jià)格和地段。“只要租客走進(jìn)去一看，裝修、電器、家具、環(huán)境，心里就有一桿秤了，租客有自己的鑒別能力。”當(dāng)品牌的作用被弱化時(shí)，漲價(jià)過度就會(huì)適得其反。
疫情結(jié)束后將迎來反彈2020年仍有新機(jī)會(huì)
“長遠(yuǎn)來看，租房的需求其實(shí)還在，等疫情緩解之后，肯定會(huì)出現(xiàn)一波流量的反彈。”龍東平告訴燃財(cái)經(jīng)，就看大家能不能挺到那個(gè)時(shí)候。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這個(gè)階段，不能完全依靠業(yè)主降租、政府扶持，更應(yīng)該多方努力解決現(xiàn)金流，最大限度降低運(yùn)營成本，及尋求新的融資渠道。
同時(shí)，線上看房、社群招租等渠道也應(yīng)該嘗試，為疫情結(jié)束后的需求反彈做準(zhǔn)備�，F(xiàn)在不少長租公寓企業(yè)都開始開展線上看房，此前，自如等APP也有360度看房功能。 “還可以通過租客群等垂直渠道進(jìn)行招租。”龍東平稱，作為一家為全國中小公寓方提供SaaS管理系統(tǒng)的創(chuàng)業(yè)公司，蘑菇租房在2月份贈(zèng)送總計(jì)100萬份電子合同，將找房——簽約——租后都搬到線上。
另外，鑒于一些長租公寓品牌的影響，如何運(yùn)營好已經(jīng)簽約的存量租客，也是當(dāng)務(wù)之急。一方面提升續(xù)租的可能性，降低退租風(fēng)險(xiǎn);另一方面，租客轉(zhuǎn)介紹，能降低獲客成本，提高出租率。
“如有業(yè)主同意免租，也可以減免租客的租金。”龍東平稱，“業(yè)主租金占公寓整體運(yùn)營成本的六成以上，跟業(yè)主和產(chǎn)權(quán)方爭取優(yōu)惠是最直接的節(jié)流方式。但說到底業(yè)主愿意降租是情分，不愿意降租是本分。
可以嘗試半個(gè)月到1個(gè)月的降租，或根據(jù)目前的‘空置房源’去談，成功率可能更大。” 現(xiàn)在整個(gè)長租公寓還處在以虧損來換規(guī)模的階段，規(guī)模越大反而虧損得越多。對(duì)于市面上大量的幾十、幾百套規(guī)模的中小公寓玩家，沒有人會(huì)專門去做虧本生意，所以往往還能盈利。
上述業(yè)內(nèi)人士稱，疫情之下，這些小公寓方由于資金儲(chǔ)備不足，需跟進(jìn)政府財(cái)稅扶持政策，想辦法借錢挺過去，或者拿以前的利潤出來填坑。最壞的打算就是急剎車，把房子退給業(yè)主，等疫情過去了再續(xù)租。
根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2019長租公寓市場年報(bào)》，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年長租公寓領(lǐng)域，企業(yè)獲得融資37筆，約1491億元;而2019年僅有16筆，約360億元， 金額不足去年的1/4。資金向頭部企業(yè)靠攏，包括蛋殼、魔方、佳兆業(yè)、龍湖等。
2019年行業(yè)回歸理性，2020年格局則將迎來調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，長租公寓已經(jīng)經(jīng)歷兩次迭代，第三次迭代即3.0版的大型社區(qū)式租賃住房，將以大體量的優(yōu)勢影響著行業(yè)格局。這類租賃住房也將是國家扶持重點(diǎn)，成為市場上重要的增量供給。
對(duì)于這類公寓而言，由于之前沒有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，所以住建部明確2020年將重點(diǎn)探索這類項(xiàng)目的運(yùn)行機(jī)制，將其交予長租公寓機(jī)構(gòu)運(yùn)營，這也成為今年長租公寓行業(yè)的新機(jī)會(huì)所在。 應(yīng)受訪者要求，文中楊陽、華強(qiáng)、肖莉莉?yàn)榛?/p>
�。▉碓矗喝钾�(cái)經(jīng) 作者：蘇琦）
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