除此之外，大悅城在2019年還改善了舊業(yè)務(wù)，擴(kuò)展了新業(yè)務(wù)。
2019年5月，大悅城控股旗下首個(gè)自有酒店品牌北京大悅酒店Le Joy Hotel正式開(kāi)業(yè)，該項(xiàng)目是西單大悅城將原有酒店式公寓通過(guò)改造升級(jí)，從而打造出從商業(yè)到酒店一體化、一站式服務(wù)的全場(chǎng)景體驗(yàn)新模式。
同年8月，大悅城控股創(chuàng)邑031文創(chuàng)園開(kāi)園，同日大悅城控股長(zhǎng)租公寓品牌大悅樂(lè)邑也正式發(fā)布。截至目前，大悅樂(lè)邑共有四家門(mén)店，其中深圳有三家，天津有一家。
大悅城控股與大悅城地產(chǎn)兩個(gè)上市平臺(tái)的角色定位僅僅是重組之后的第一道門(mén)檻，而后，大悅城控股還面臨著更多變量。
資本的變量
行業(yè)當(dāng)中流傳著這么一句話，“地產(chǎn)的游戲，就是資本的游戲”，開(kāi)發(fā)商想方設(shè)法為自己積累資本、疊加收益。
大悅城控股作為“資深玩家”，在過(guò)去一年透過(guò)重組實(shí)現(xiàn)了資本的翻身。
數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去幾年，大悅城控股資產(chǎn)總值一直處在低位，2014年僅錄得463.11億元，隨后幾年，這一數(shù)字雖呈現(xiàn)階梯式增長(zhǎng)，但仍未突破千億。與此同時(shí)，大悅城地產(chǎn)的資產(chǎn)總值也一直在三位數(shù)徘徊。
“通過(guò)整合，把原來(lái)兩個(gè)不太大的公司統(tǒng)一到一起，公司總資產(chǎn)會(huì)有一個(gè)比較大的提升。”周政指出，兩個(gè)上市平臺(tái)整合之后，公司規(guī)模將會(huì)擴(kuò)大，影響也會(huì)進(jìn)一步加大。
2019年中期，得益于重組，大悅城控股錄得資產(chǎn)總值1702.33億元，較上年年末增加782.61億元，同比增長(zhǎng)99.33%；到了2019年三季度，這一數(shù)值錄得1770.63億元。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理
在這個(gè)“唯規(guī)模論英雄”的時(shí)代，大悅城控股通過(guò)重組增大體量同時(shí)，更多的融資大門(mén)也隨之打開(kāi)。
2019年上半年，大悅城控股合共籌得資金158.67億元，超過(guò)上年全年籌資總額50%，這一數(shù)值更是2016年籌資總額的104%、2017年的92%。
在接近160億元籌資總額當(dāng)中，大悅城控股收到投資現(xiàn)金為4.38億元，而借款達(dá)到118.36億元，發(fā)行債權(quán)所籌資金達(dá)到23.49億元，這一數(shù)值為上年同期1.5倍。
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事實(shí)上，重組與整合為大悅城控股的融資帶來(lái)了諸多利好。
一方面，重組完成后，大悅城控股形成“A控紅籌”架構(gòu)，這種架構(gòu)能讓大悅城控股充分借力兩地資本市場(chǎng)。就連周政也提到，如果香港平臺(tái)融資好，可以在香港融資，如果A股股票市場(chǎng)好，政策跟得上，隨時(shí)可以配股。
另一方面，隨著體量增大、信用增強(qiáng)，大悅城控股獲取資金的成本也更加低廉。2019年上半年，大悅城地產(chǎn)平均融資成本為4.58%，而大悅城控股融資成本則為8.85%，這也是重組為其帶來(lái)的重要價(jià)值。
但在融資全面收緊的2019年，大悅城亦難獨(dú)善其身。
數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，大悅城地產(chǎn)融資成本分別錄得4.31%、4.28%、4.39%，而2019年上半年的4.58%已是近四年以來(lái)最高值。
“重組的確能夠?yàn)榇髳偝强毓蓭?lái)多方利好，但2019年行業(yè)形勢(shì)太難了，大悅城控股難免會(huì)受到影響。”
伴隨著規(guī)模的增長(zhǎng)，大悅城控股在過(guò)去幾年也不斷加大杠桿。2018年負(fù)債總值同比增長(zhǎng)94.78%到1246.73億元，2019年上半年，這一數(shù)值達(dá)到1338.13億元。同期，該公司流動(dòng)負(fù)債為774.57億元，同比增長(zhǎng)五成。
重組之后，大悅城控股資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率雖有所下降，但有息負(fù)債較此前有了增長(zhǎng)。
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數(shù)據(jù)顯示，2019年中期，該公司有息負(fù)債錄得321.9億元，第三季度增至636.55億元，而過(guò)往幾年，有息負(fù)債僅為200億元左右。
此外，2019年中期，大悅城控股短期債務(wù)也有所增加，數(shù)額達(dá)到45.93億元。短債增加同時(shí)，該公司一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債也增加至131.72億元，較年初增加近100億元。
基于短期債務(wù)與一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債的增加，大悅城控股短期償債能力指標(biāo)較年初有下降趨勢(shì)。2019年上半年，該公司速動(dòng)比率為0.68，較2018年末的0.84有所下降。
雖然負(fù)債增加與大悅城控股的規(guī)模訴求有著必然聯(lián)系，但在樓市調(diào)控、去杠桿疊加金融監(jiān)管趨嚴(yán)大背景下，行業(yè)內(nèi)傳來(lái)一些聲音，甚至有評(píng)論表示，大悅城控股此舉存在“踩錯(cuò)節(jié)奏”的風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò)，無(wú)論是“快速奔跑”，還是“踩對(duì)節(jié)奏”，重組之后大悅城控股已經(jīng)走過(guò)了365天。長(zhǎng)征路上，大悅城控股繼續(xù)解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)化的挑戰(zhàn)。
2019年，大悅城控股試圖通過(guò)放棄部分子公司與業(yè)務(wù)的方式，逐步解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。據(jù)悉，該公司接連剝離了北京中糧萬(wàn)科50%股權(quán)與北京名都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)。
彼時(shí)，市場(chǎng)將大悅城控股此番出售動(dòng)作看作是子公司業(yè)績(jī)不佳的“無(wú)奈”之舉，但大悅城控股則認(rèn)為出售北京名都是“去同業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)”承諾的兌現(xiàn)。
至于市場(chǎng)化問(wèn)題，大悅城控股透過(guò)混改方式，逐漸降低中糧集團(tuán)的股權(quán)占比。
2019年年末，大悅城控股以6.73元/股的價(jià)格向太平人壽保險(xiǎn)有限公司及工銀瑞信投資管理有限公司等兩名發(fā)行對(duì)象非公開(kāi)發(fā)行股份360，443，001股，募集配套資金24.26億元。此次定增完成后，中糧集團(tuán)及一致行動(dòng)人明毅持股比例從75.64%稀釋至69.28%。
事實(shí)上，周政此前就曾提到，重組以后大悅城控股可以更市場(chǎng)化、更專(zhuān)業(yè)化，也可以進(jìn)行多元化混改、引進(jìn)戰(zhàn)投，減持國(guó)有比例，但是國(guó)有單一大股東的地位不變，管理地位不變。
借助重組的紅利快速發(fā)展、兌現(xiàn)去同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾、混改引入戰(zhàn)投……大悅城控股運(yùn)用了多種方式實(shí)現(xiàn)規(guī)模快步，對(duì)這家央企而言，未來(lái)還有許多考驗(yàn)，如何突出重圍站上行業(yè)前端，仍待努力。
�。▉�(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者：龔麗欣）
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